Что выгоднее: аренда или ипотека в Майами
Калькулятор сравнивает введённую аренду с деньгами на покупку за выбранный срок с учётом расходов на сделку, расчётной PMI и условной продажи жилья.
Что делает этот калькулятор
Калькулятор показывает, что выгоднее по живым деньгам, аренда или покупка в ипотеку, за выбранный срок в целых годах. Аренда берётся в номинальных суммах. К покупке прибавляются оплаченные наличными расходы на сделку и расчётная PMI. Из неё вычитаются деньги от условной продажи, за минусом расходов на продажу и остатка долга по графику. Цена жилья в модели может и падать. Итог отражает только эти статьи: доход от вложений, налоговые льготы и ваш бюджет в целом не сравниваются.
Кому это подойдёт
Калькулятор рассчитан на арендаторов и покупателей жилья во Флориде, а ещё на риелторов, которые прогоняют заданный сценарий. Затраты на покупку, содержание, продажу и PMI подставляйте из реальных котировок или из допущений, которые можете прямо назвать. Меньшая сумма в модели ещё не говорит, что вам подходит больше. Разрыв в пределах 5% тоже.
Как это работает
Начните с аренды: сколько вы платите в месяц сейчас и на сколько она меняется за год, со знаком + или −. Затем укажите цену жилья и сумму собственных денег, которую в него вкладываете. Расходы на покупку вводятся за вычетом зачётов в вашу пользу. Содержание жилья указывается одной фиксированной суммой в месяц. Если берёте кредит, нужны ставка по договору и срок в целых годах, а потом размер взноса PMI и способ, которым считается её срок. Для способа по стоимости понадобится первоначальная стоимость жилья, для способа по месяцам из предложения — число застрахованных месяцев. Если жильё покупается целиком за наличные, заполнять поля кредита и PMI не нужно. Срок владения задаётся от 0 до 50 целых лет. Изменение стоимости жилья за год может быть и отрицательным, а расходы на продажу вводятся в процентах. На выходе вы получаете полную разбивку по статьям и разницу «аренда минус покупка», которая бывает как положительной, так и отрицательной.
Часто задаваемые вопросы
Что сравнивает калькулятор и видна ли в итоге прибыль?
Аренду за весь срок и чистую цену покупки; прибыль итог не отражает. Аренда растёт раз в год. Покупка — это взнос, наличные расходы на сделку, плановые платежи по кредиту, расходы владельца и расчётная PMI, минус деньги от условной продажи после затрат на неё и остатка долга по графику. После выплаты кредита платежи исчезают, содержание остаётся до конца срока. Минус в чистой стоимости покупки не означает гарантированного заработка. Альтернативный доход, дисконтирование и налоговые вычеты не учитываются.
Какие расходы на покупку вводить?
Невозвратные расходы на покупку, оплачиваемые наличными, за вычетом зачётов по предложениям; если таких расходов нет, ставьте 0. Эти расходы идут сверх первоначального взноса и в кредит не включаются. Возвратный эскроу не вводите. Предоплаты, которые уже вошли в ежемесячное содержание, тоже не вводите. Каждый платёж и каждый зачёт учитывайте один раз. Встроенной суммы для Флориды в калькуляторе нет, так что значение вносите сами.
Чем различаются два способа учёта срока PMI?
Вариант по стоимости предполагает обычный конвенциональный кредит на основное жильё без просрочек; кредиты повышенного риска, FHA, VA и страховка за счёт кредитора в него не входят. Исходная стоимость — меньшая из двух величин, цены покупки и первоначальной оценки, а не нынешняя, даже более высокая, цена. PMI начисляется, пока долг выше 80% этой стоимости, и прекращается, когда долг по графику дойдёт до 78% или наступит середина срока, смотря что раньше. Если раньше наступает середина срока, итоговым месяцем отмены считается следующий за ней: при 30-летнем кредите это месяц 181. Просьбу об отмене на 80% модель не подаёт. В варианте по месяцам вы указываете из предложения от 0 до 600 месяцев страховки, не больше срока владения и кредита. Ни один вариант не означает, что страховку точно снимут.
Можно ли заложить в расчёт снижение цены жилья, покупку целиком за свои деньги или продажу сразу?
Да, всё это можно задать. Годовое изменение аренды принимается от −100% до 100%, и для стоимости жилья диапазон тот же. Считайте оба значения своими допущениями, а не прогнозами. Если собственных денег столько же, сколько стоит покупка, кредита нет, и в ставке, сроке и PMI нужды нет. Срок владения 0 лет означает продажу сразу после покупки. Расходы на покупку и продажу при этом всё равно считаются. Учтите: 5,0 означает пять полных лет, а не пятьдесят; дробные годы не принимаются.
Что значит отрицательный итог продажи?
Это деньги, которые придётся добавить из своего кармана, чтобы выйти из модели через продажу. Формула такая: от стоимости жилья отнимаются затраты на продажу, а затем непогашенный по графику долг. Отрицательный результат калькулятор до нуля не поднимает. Плановый остаток долга отличается от справки о сумме погашения на определённую дату, которую выдаёт компания, обслуживающая кредит. Начисленные проценты и поправки в итоговых расчётах в нём могут не отражаться. Перед реальной продажей попросите свежие цифры. Фиксированное содержание из модели не подтверждает будущие счета. Условная цена продажи тоже не подтверждает будущую выручку.
Что показывают разница, граница в 5% и округление сумм?
Разница — это вся аренда за срок минус чистая стоимость покупки. Плюс значит, что в этом расчёте впереди покупка, минус — аренда. Когда разрыв меньше 5% от большей суммы, варианты здесь близки, хотя в целом это ещё не равенство. Наличные за каждый период сначала округляются до цента, а затем складываются. Месячный платёж по кредиту считается точно, но это не счёт вашего кредитора. Если итог превышает $10 трлн, калькулятор его не урезает, а отклоняет как вне диапазона. Меняйте только реальные цифры, подтверждайте предложения и запускайте расчёт заново.