Как переехать во Флориду: полное руководство

В целом иностранцы могут покупать недвижимость во Флориде: ни гражданство США, ни вид на жительство, ни виза, ни грин-карта для покупки и владения не нужны. Флорида не менее 15 лет подряд занимает первое место в стране по числу покупок жилья иностранцами; на её долю приходится 20% всех иностранных покупателей жилья в США. Сделки здесь заключают люди со всего мира, в любом ценовом сегменте и во всех регионах штата. Главное юридическое ограничение для покупателей устанавливает закон SB 264, который действует с 1 июля 2023 года. Он ограничивает покупки для тех, чей домицилий, то есть постоянное место жительства в юридическом смысле, находится в одной из семи стран, которые закон относит к «вызывающим опасения»: Китая, России, Ирана, Северной Кореи, Кубы, Сирии и Венесуэлы (при режиме Мадуро). Что именно запрещено, разобрано в списке ниже. Если ваш домицилий — в одной из семи перечисленных стран, а американского гражданства или статуса постоянного резидента у вас нет, сельскохозяйственная земля для вас закрыта. Нельзя купить и недвижимость на землях военного объекта или объекта критической инфраструктуры либо в радиусе 10 миль от них — например, аэропорта, морского порта, электростанции или станции очистки воды. Узкое исключение для единственного жилья, описанное ниже, распространяется и на этих покупателей. Жёстче всего закон к тем, чей домицилий в Китае. Если ваше место жительства — Китай, а гражданства США или статуса постоянного резидента у вас нет, недвижимость во Флориде вам купить нельзя. Исключение очень узкое. Нужна действующая американская виза, прошедшая проверку и не туристическая, либо предоставленное убежище, а ещё статус, который позволяет законно находиться во Флориде. Даже тогда можно купить только одно жильё на участке не более двух акров, и стоять оно должно не ближе пяти миль к любому военному объекту. Право собственности оформляют на имя самого покупателя. Покупку нужно зарегистрировать в Министерстве торговли Флориды в течение 30 дней. За просрочку грозит штраф $1 000 в день, а на объект могут наложить обременение. С домицилием в России или другой стране списка, кроме Китая, жильё и коммерческую недвижимость купить можно, если участок не сельскохозяйственный, а расстояние от него до военных баз и объектов критической инфраструктуры превышает 10 миль. В Южной Флориде под такие зоны подпадает немало адресов, поэтому проверять нужно конкретный участок. На закрытии аффидевит о соблюдении SB 264 подписывает каждый покупатель, какое бы гражданство у него ни было. Нарушителю грозят изъятие имущества через гражданский суд и уголовное преследование. Апелляционный суд США одиннадцатого округа 4 ноября 2025 года отказался блокировать действие SB 264. Затем истцы свой иск отозвали. Закон ограничивает право владеть недвижимостью во Флориде и инвестировать в неё деньги; тяжелее всего он сказывается на тех, чей домицилий в Китае. Смягчённые ограничения действуют при домицилии в России, Северной Корее и Иране, а также на Кубе, в Венесуэле и Сирии. Закон применяется в полном объёме по состоянию на сентябрь 2026 года. Если ваш домицилий в Китае, а американского гражданства или статуса постоянного резидента нет, купить недвижимость во Флориде вы, как правило, не сможете. При домицилии в остальных шести странах для вас закрыты сельскохозяйственная земля и объекты в запретных зонах. Если у вас нет ни американского паспорта, ни статуса постоянного резидента, а ваш домицилий в одной из семи стран, до покупки обязательно обратитесь к квалифицированному юристу по недвижимости. Если ограничения закона вас не касаются, всё просто: выбираете объект, делаете предложение и закрываете сделку. За наличные закрытие обычно укладывается в 15–30 дней, а с ипотекой стоит заложить 45–60 дней.

Одного владения жильём недостаточно, если вы хотите жить в США: нужна подходящая виза. Основные варианты перечислены ниже. Инвесторская виза EB-5 Программа EB-5 ведёт к грин-карте напрямую: вы вкладываете капитал и претендуете на постоянное проживание в США. В 2026 году минимальное вложение равно 800 000 долларов для проекта в зоне целевой занятости (TEA), а вне таких зон — 1 050 000 долларов. Средства направляют в новое коммерческое предприятие, и оно должно создать для американских работников не меньше 10 постоянных рабочих мест. Петицию на условную грин-карту обычно рассматривают 2–5 лет. Региональные центры EB-5 сейчас вправе работать до 30 сентября 2027 года — так установлено законом. В сентябре 2025 года президент Трамп подписал указ о создании программы Trump Gold Card, то есть «Золотой карты Трампа». Официальный старт состоялся в декабре 2025 года: это альтернативный путь к постоянному резидентству в США. Стоимость складывается из платежа в 1 миллион долларов правительству США и сбора в 15 000 долларов, который идёт Министерству внутренней безопасности. Программу продвигают как быстрый путь к грин-карте. Однако на сентябрь 2026 года утверждено лишь несколько заявок. Очередь по визовому бюллетеню никто не отменял, а законность программы сейчас проверяет суд. Классическая EB-5 при этом работает в обычном режиме. С выбором пути поможет иммиграционный адвокат. Инвесторская виза E-2 E-2 доступна исключительно гражданам стран, с которыми у США заключён договор о торговле и мореплавании. Среди них много европейских государств, а вот Россию и Бразилию в этом списке не найти. Требуется «существенная» доля в американском бизнесе: как правило, от 100 000 долларов. Грин-карту напрямую эта виза не даёт. Оформление обычно занимает 2–4 месяца, зато продлевать визу разрешено сколько угодно раз. Виза L-1: перевод сотрудника внутри компании L-1 рассчитана на руководителей и менеджеров, которые переходят из зарубежного офиса компании в её американское подразделение. Срок действия визы составляет до 7 лет. Дальше возможен переход к грин-карте по категории EB-1C. Визы B-1/B-2: туризм и бизнес По туристической или деловой визе в стране можно провести до 6 месяцев. Смотреть объекты и подписывать документы на закрытии с ней разрешено. А вот права жить в США постоянно или работать там она не даёт. Если покупка связана с получением визы, начинайте с лицензированного иммиграционного адвоката. Иммиграционные правила меняются часто.

Иностранному владельцу недвижимости в США нужен индивидуальный номер налогоплательщика ITIN. Он понадобится в следующих случаях. Подача налоговых деклараций по доходу от аренды в США. Заявка на ипотеку для иностранных граждан. Завершение покупки или продажи недвижимости. Возврат налога, удержанного при продаже по FIRPTA. Как оформить ITIN Заполните форму IRS W-7. Документы подают через агента по приёму заявлений (CAA) или отправляют почтой в сервисный центр IRS в Остине. Оформление занимает 7–11 недель. Нужен паспорт — в оригинале или в копии, заверенной ведомством, которое его выдало. Опытного местного CAA поможет найти агент по недвижимости.

Ежегодный налог на недвижимость Считают этот налог во Флориде так: оценочную стоимость объекта умножают на ставку millage вашего округа. Ставка millage показывает, сколько налога приходится на каждые 1 000 долларов оценочной стоимости. Она заметно отличается от округа к округу и даже от одного муниципалитета к другому. На побережье дома дороже, а услуг больше, поэтому итоговый счёт там обычно выше, чем в сельских округах в глубине штата. Для грубой оценки закладывайте 1,0–2,0% оценочной стоимости ежегодно; точная цифра зависит от округа и типа недвижимости. Если дом во Флориде станет вашим основным жильём, можно оформить Homestead Exemption. Льгота уменьшает оценочную стоимость, вычитая из неё свыше 50 000 долларов: вторую половину вычета теперь ежегодно индексируют с учётом инфляции. Экономия на налоге получается заметной, и так каждый год. Право на неё есть только у резидентов Флориды, для кого этот объект является основным местом жительства. Вместе со льготой включается ограничение Save Our Homes. За год оценочная стоимость может прибавить не больше 3% и не больше инфляции, смотря что меньше. Поэтому она отстаёт от рынка. Ставку millage и сборы, не зависящие от стоимости объекта, устанавливают отдельно. Счёт всё равно может вырасти. Ваш агент по недвижимости может связать вас с местным дипломированным бухгалтером (CPA), который рассчитает налог для конкретного округа и объекта, который вы рассматриваете. С 1 января после покупки объект переоценивают по текущей рыночной стоимости: ограниченная оценка продавца вам не переходит. Механика этого пересчёта разобрана в Гиде покупателя. FIRPTA — закон о налогах на иностранные инвестиции в недвижимость Когда иностранец продаёт недвижимость в США, покупатель удерживает 15% от полной цены сделки и перечисляет их в IRS. Это не лишний налог, а аванс в счёт настоящего. Если реальный налог на прирост капитала меньше этих 15%, разницу вам вернут после подачи американской декларации. Для возврата нужен ITIN. В отдельных случаях удержание снижают или отменяют полностью. Например, так бывает, когда объект стоит меньше 300 000 долларов и покупатель будет жить в нём постоянно. Законно снизить налог поможет бухгалтер, который работает с международными сделками с недвижимостью. Подоходного налога штата нет Физические лица во Флориде не уплачивают подоходный налог на уровне штата. Компании, которые ведут здесь бизнес, корпоративный налог штата всё же платят. Для владельца недвижимости это серьёзный финансовый плюс. Нью-Йорк и Калифорния, например, такого не предлагают. Федеральный налог на доход от аренды и на прирост капитала при этом остаётся.

Иностранцы могут получить ипотеку во Флориде, но условия у них не такие, как у резидентов США. Первый взнос для иностранцев обычно 25–35%, а резидентам США хватает 3–20%. Ставки обычно превышают стандартные американские. Документы: паспорт, подтверждение дохода и банковские выписки (обычно за 2 года), а также рекомендательное письмо из банка вашей страны. Большинство кредиторов требуют ITIN, но части портфельных кредиторов достаточно паспорта. Американская кредитная история не требуется: вместо неё применяют альтернативный кредитный скоринг на основе рекомендательных писем, истории платежей и банковских выписок. Ставка бывает фиксированной или плавающей, срок кредита составляет 15–30 лет. Около 48% иностранных покупателей рассчитываются полностью наличными, а по всем покупателям в США эта доля составляет 28%. Особенно часто так поступают иностранные инвесторы. Наличные обычно ускоряют закрытие и сокращают число оговорок в договоре.

Иностранцы могут открыть счёт в американском банке. Несколько крупных банков Флориды умеют работать с клиентами из-за рубежа, они перечислены ниже. В банках Wells Fargo, Chase и Bank of America иностранец может открыть счёт, если у него есть паспорт и второй документ, удостоверяющий личность. В отдельных филиалах дополнительно могут попросить ITIN или американский адрес. Citibank охотно работает с международными клиентами, прежде всего с теми, у кого уже есть счёт Citi за границей. HSBC, Santander, Itaú и Sabadell — международные банки, работающие и во Флориде. Что нужно для открытия Действующий паспорт. Дополнительный документ, например водительские права или удостоверение личности вашей страны. Документ, подтверждающий адрес в США: договор аренды, коммунальный счёт либо закрывающие документы по сделке с недвижимостью. Стартовый депозит, обычно 25–100 долларов. Часть банков принимает ITIN, остальные требуют SSN (номер социального страхования) или предлагают счёт с урезанными функциями. Откройте счёт в США ещё до закрытия, если покупаете из-за рубежа. Перевод из другой страны может занимать 3–5 рабочих дней, пока деньги дойдут до титульной компании. Платёж с американского счёта проходит намного проще.

Для иностранного покупателя важный плюс Флориды в том, что рынки здесь очень разные. В одном штате есть и недорогие города в глубине полуострова, и дорогие курорты класса люкс на побережье. Налоговые преимущества при этом везде одинаковые. По данным MERIC за второй квартал 2026 года, Флорида дороже средней по США всего примерно на 0,8%. Цифра по штату скрывает большой разброс. Южная Флорида и дорогие прибрежные рынки ощутимо дороже среднего по стране уровня. Джэксонвилл, Орландо и Таллахасси обходятся примерно как в среднем по стране, а то и дешевле. Жильё Выбор жилья во Флориде широк, и цены во многом зависят от местоположения. Ниже приведены медианные цены из объявлений о продаже для жилья любого типа, включая кондо. Данные за август 2026 года; источник — Realtor.com через FRED. Майами (Южная Флорида): медиана цен в объявлениях — около 490 000 долларов. Это мировой рынок элитного жилья, где значительную долю сделок оплачивают наличными. Нейплс (Юго-Западная Флорида): в объявлениях медиана около 685 000 долларов, и богатый выбор жилья на побережье и в сегменте люкс. Тампа и Сент-Питерсберг: медианная цена около 390 000 долларов. Крепкие рыночные показатели и более доступный порог входа. Орландо (Центральная Флорида): медианная цена около 415 000 долларов. Большой рынок, где сделки идут быстро, а войти можно с умеренным бюджетом. Джэксонвилл (Северо-Восточная Флорида): медианная цена около 380 000 долларов. Входит в число самых доступных крупных агломераций штата. Таллахасси: среди крупных городов Флориды он самый доступный, медианная цена около 345 000 долларов. По данным Florida Realtors, в августе 2026 года медианная цена продажи отдельного дома по штату составила около 415 000 долларов, а у кондо и таунхаусов — немного меньше 298 000 долларов. Аренда тоже зависит от региона. По данным Zumper за август 2026 года, квартира с одной спальней в Джэксонвилле сдавалась по медиане примерно за 1 110 долларов в месяц, в Майами — за 2 550 долларов, а в Орландо и Тампе — за 1 450–1 500 долларов; медиана по США — 1 515 долларов. Дороже среднего по штату обычно обходится аренда в Нейплсе и в соседних прибрежных городах Юго-Западной Флориды, особенно в сегменте люкс и у воды. Коммунальные платежи Электричество: 150–225 долларов в месяц; летом счёт растёт, потому что кондиционер работает больше. Вода: 30–55 долларов ежемесячно. Интернет: 50–80 долларов ежемесячно. Питание Продукты на одного человека в месяц: 450–500 долларов. В ресторане среднего уровня ужин на 2 человека стоит от 80 до 120 долларов, цена зависит от города. Транспорт Флорида в большинстве мест рассчитана на личный автомобиль, и машина здесь главный способ передвижения. Заложите в бюджет расходы, перечисленные ниже. Автостраховка во Флориде дороже средней по стране: обычно 200–350 долларов в месяц. На цену влияют ваша история вождения, сам автомобиль и округ. Бензин в августе–сентябре 2026 года стоил по Флориде в среднем 3,85–4,40 доллара за галлон (данные AAA). Цена следует за ценами на нефть. Проездной: от 50 до 112,50 доллара в месяц, но только в городах, где есть общественный транспорт. Примерный месячный бюджет на человека Экономный уровень — Джэксонвилл, Таллахасси и внутренние районы Орландо: 2 800–3 500 долларов ежемесячно на человека. Средний уровень: на человека 4 500–5 500 долларов в месяц — например, Тампа, Орландо и Форт-Лодердейл. Дорогое побережье — Майами, Нейплс и Палм-Бич: на человека закладывайте 7 000–10 000+ долларов ежемесячно.

Сама запись ребёнка в школу трудностей не вызывает, но планировать её стоит загодя. Требования к документам, учебный календарь и языковая поддержка часто отличаются от того, к чему привыкли переезжающие. Порядок зачисления Государственная школа бесплатна для всех жителей, какой бы ни была их иммиграционная ситуация. Записывают через школьное управление округа по месту жительства. Обычно просят подтвердить адрес: подойдут договор аренды, коммунальный счёт или документы по закрытию сделки. Нужны также паспорт или свидетельство о рождении ученика, прививочная карта, перенесённая на флоридский бланк, и табели из прежней школы. С переносом зарубежных данных о прививках поможет местный педиатр, а официальный перевод иностранных документов заметно ускоряет дело. Учебный год и сроки Учебный год во Флориде обычно стартует с августа, а завершается к концу мая или в начале июня. Больше всего заявлений подают весной и летом. Перевод посреди года тоже обычное дело: округа зачисляют учеников в любой месяц. Мягче всего адаптация проходит, если вы успеваете переехать до начала осеннего семестра. Помощь с языком Если ученик ещё не свободно владеет английским, государственная школа Флориды обязана помогать ему с языком. Во всех округах штата давно работают программы для новичков любого класса. Многие округа предлагают и двуязычное обучение. Уточните в отделе поддержки учащихся школьного округа, что именно предусмотрено в школе, к которой вас прикрепят. Частные и международные школы Во Флориде работает множество частных школ, они есть в любой части штата. Многие предлагают программы Международного бакалавриата (IB), двуязычное обучение или подготовку к университету. Давно сложившиеся частные школы есть во всех крупных городах — в Майами, Тампе, Орландо, Форт-Лодердейле, Нейплсе и Джэксонвилле. Стоимость года обучения обычно лежит в пределах от 15 000 до 45 000+ долларов и меняется от школы к школе и от класса к классу. Очереди в школах обычны, поэтому документы лучше подать заранее. Вузы Флориды Во Флориде много сильных государственных и частных университетов: Университет Флориды (Гейнсвилл) — ведущий государственный исследовательский университет штата; в рейтингах национальных университетов США он стабильно в верхней части. Университет Майами (Корал-Гейблс): частный вуз высшего уровня с серьёзной научной работой. Университет штата Флорида (Таллахасси) — большой государственный вуз. Университет Южной Флориды (Тампа): большой государственный исследовательский университет. Международный университет Флориды (Майами): большой государственный вуз, сильный в международных программах. Университет Центральной Флориды (Орландо): по числу студентов — среди крупнейших в США. Университет побережья Флориды (Florida Gulf Coast University) в районе Форт-Майерс — Нейплс: крепкий региональный вуз. Университеты дополняет сеть государственных колледжей по всему штату, и поступить туда может любой желающий, без конкурсного отбора.

В США нет всеобщей государственной системы здравоохранения, так что каждому жителю необходим медицинский полис. Медицинская страховка после переезда Частный полис оформляют через Биржу медицинского страхования (healthcare.gov) во время открытой регистрации, а через страховых брокеров такие планы доступны круглый год. Cigna Global, Allianz и GeoBlue продают международные страховки, рассчитанные на экспатов и иностранцев, живущих в стране. Если вы устроитесь на работу в США, страховку вам может предоставить работодатель. Уровень медицины во Флориде Сеть больниц покрывает весь штат. В Майами, Тампе, Орландо и Джэксонвилле есть крупные университетские медицинские центры. Нейплс, Сарасота и Космический берег тоже не обделены: там работают региональные больничные системы с высокими рейтингами. Плановые операции, лечение у профильных врачей и неотложная помощь в больших городах конкурентоспособны на мировом уровне. Стоимость медицинской помощи определяют тип полиса и место проживания. Тарифы на бирже обновляются ежегодно. Разница бывает большой: роль играют штат, округ, возраст и уровень плана. До того как составлять бюджет, изучите расценки, опубликованные для вашего будущего округа. Считайте внимательно: медицинская страховка входит в число крупнейших постоянных расходов для тех, кто только переехал в США.

За рулём Во Флориде почти везде, кроме центральных деловых кварталов городов, основным транспортом служит личный автомобиль. С визой B-1/B-2 на весь срок поездки хватает действующих прав, которые вам выдали дома и оформили на ваше имя. Международное удостоверение — это только перевод, заменой прав оно не считается. Другое дело, если вы переезжаете и становитесь резидентом Флориды, например покупаете основное жильё или выходите на работу. Тогда по закону флоридские права нужно получить в течение 30 дней, а выдают их в отделениях FLHSMV (Департамент безопасности дорожного движения и автотранспортных средств штата Флорида) или в офисе окружного сборщика налогов. Возьмите с собой паспорт и действующие иммиграционные документы. Понадобится и подтверждение адреса во Флориде в виде двух разных документов. Подтверждение номера социального страхования нужно, только если ваш иммиграционный статус даёт право работать в США. Общественный транспорт С автобусами и поездами в каждом городе своя картина. Майами: метрорейл, метробус и бесплатный Метромувер, который ходит по районам Downtown / Brickell. Тампа, Орландо, Джэксонвилл: автобусная сеть ограничена, потому что эти города развивались прежде всего в расчёте на автомобиль. Brightline — скоростная пассажирская железная дорога между Майами и Орландо. Промежуточные станции: Форт-Лодердейл, Бока-Ратон, Уэст-Палм-Бич. Линию собираются продлевать. Sunrail: пригородная железная дорога, которая обслуживает Большой Орландо. Такси и сервисы поездок Вызвать Uber или Lyft можно почти везде: в любом крупном городе и туристическом районе штата.

Мобильная связь и интернет Крупнейшие операторы: T-Mobile, AT&T и Verizon. Тариф с оплатой вперёд подключают без номера социального страхования, и приезжие чаще всего выбирают T-Mobile или Mint Mobile. Провайдер домашнего интернета зависит от адреса. Xfinity, AT&T Fiber, Spectrum и местные компании работают каждый в своих частях штата. Ураганный сезон Сезон продолжается с 1 июня по 30 ноября и затрагивает всю Флориду, хотя и в разной степени. У побережья Мексиканского залива, у Южной Флориды и у атлантического побережья свои риски. Высотные дома, построенные после 2002 года, рассчитаны на ураганный ветер и защищены по нормам Строительного кодекса Флориды, причём в разных местностях эти нормы различаются. Жёстче всего нормы на юго-восточном побережье, мягче — в глубине штата. Храните дома запас всего необходимого на случай урагана. Если власти объявят эвакуацию, выполняйте распоряжение. Перед покупкой выясните через агента, к какой зоне затопления относится объект, есть ли на него сертификат высотной отметки и какова его страховая история. Именно эти данные во Флориде сильнее всего влияют на стоимость полиса. Сколько стоит страховка Страховка жилья во Флориде обходится дорого, особенно на побережье. За последние годы средняя стоимость полиса резко выросла. Для многих прибрежных домов годовая стоимость полиса выше 5 000–8 000+ долларов, а точная сумма определяется местом, типом постройки и зоной затопления. Включайте страховку в полный бюджет каждого рассматриваемого объекта. Особенности местной жизни Во многих банках, государственных учреждениях и медицинских организациях Южной Флориды клиентов часто обслуживают на нескольких языках. Договоры, раскрытия сведений об объекте и документы о закрытии сделки составляются на английском. Сопутствующие документы на других языках по стандарту подают с заверенным переводом. Чаевые здесь принято оставлять: в ресторане обычно 18–20%, а в баре — по 1–2 доллара с напитка. Погода и уклад меняются от региона к региону: в Южной Флориде тропики весь год, а на севере штата зима мягкая и времена года различаются заметнее.

Без подоходного налога штата у вас остаётся больше и заработка, и прибыли от вложений. Для иностранных покупателей жилья в США Флорида — направление № 1: первое место по международным сделкам она держит не меньше 15 лет подряд. Доля штата составляет 20% всех покупок иностранцами по стране. Рынки на любой кошелёк: от доступных городов в глубине штата до прибрежной недвижимости класса люкс международного уровня. Аренда пользуется устойчивым спросом: по всему штату ищут жильё и на долгий срок, и на сезон. Ворота к Латинской Америке и Карибскому бассейну, крупный международный узел для бизнеса и поездок. Пляжи, рестораны, искусство, отдых на природе и солнце круглый год. Флорида неизменно входит в число самых быстрорастущих штатов США, и в ней расширяются технологии, финансы, здравоохранение и логистика. Международных аэропортов в штате несколько: Майами, Орландо, Тампа. Есть ещё Форт-Лодердейл, Джэксонвилл и другие, а прямые рейсы оттуда ведут в сотни городов по всему миру. Законы о собственности здесь благоприятны: у иностранцев широкие права, а владение надёжно защищено. Исключение составляют ограничения SB 264 для тех, чей домицилий находится в определённых странах. Подробности смотрите раздел 1 этого руководства.