Районы Майами: гиды по каждому

Зона затопления и высота

Карты FEMA присваивают каждому участку свою зону затопления. В зоне Special Flood Hazard Area, куда входят зоны с обозначениями, начинающимися с A или V, банки, подконтрольные федеральным регуляторам, требуют полис от наводнения на весь срок кредита. В зоне X риск по карте ниже, но не отсутствие риска. По закону Флориды продавец при подписании договора письменно сообщает об известных ему затоплениях, поданных страховых требованиях и федеральной помощи.

42 U.S.C. §4012a · F.S. §689.302

Страховка до согласования цены

Запросите расчёт страховки жилья до того, как согласуете цену, а не после, и расчёт страховки от наводнения, если она нужна. На взнос сильно влияют возраст кровли и защищённость окон и дверей. Закон Флориды обязывает страховщиков давать скидки за подтверждённую защиту от ветра, поэтому отчёт об осмотре может изменить сумму.

F.S. §627.0629

Налог после покупки

Налог прежнего владельца — не прогноз вашего. После продажи округ переоценивает объект по just value, то есть по справедливой рыночной стоимости, на следующее 1 января; ставка же складывается из ставок города, округа и специальных налоговых округов. Если жильё станет основным, подайте заявление на льготу homestead оценщику округа (property appraiser), крайний срок — 1 марта; дальше оценочная стоимость за год прибавляет максимум 3% или инфляцию, если она ниже.

F.S. §§193.155, 196.011, 689.261

Кондо, таунхаус или дом

Покупая квартиру в кондо, вы вступаете в ассоциацию с её бюджетом и правилами. Здания от трёх жилых этажей проходят плановую проверку конструкций (milestone inspection) до 31 декабря того года, когда им исполняется 30 лет, или в 25 лет, если этого требует местный строительный орган из-за близости солёной воды. Для тех же зданий раз в 10 лет обязательно исследование резервов на несущие конструкции, SIRS. Изучите оба документа и правила сдачи в аренду до того, как вид из окна примет решение за вас.

F.S. §553.899 · §718.112(2)(g)

Дорога в ваше время

Проедьте маршрут в будний день в тот час, когда действительно будете выезжать, и повторите вечером. Посчитайте мосты и дамбы на маршруте: на барьерных островах именно они задают скорость каждой поездки на материк.

Что строят рядом

Посмотрите в городских реестрах планирования и зонирования, что намечено на соседних улицах: одобренные башни, заявки на изменение зонирования, новая станция или расширение дороги. Всё это открытые данные, и от них зависит, какой вид из окна и какой шум по ночам достанутся следующему владельцу.