Если покупка инвестиционная, на сайте есть помощь с коммерческой и инвестиционной недвижимостью, включая поиск объекта-замены для налогового обмена.
Покупка до сдачи дома
Это одно решение, а не четыре отдельные проверки: договор, прошлые проекты застройщика, будущие расходы на содержание башни и ваша стратегия выхода из сделки читаются вместе. Рендер продаёт образ жизни, а реальные обязательства видны лишь в договоре купли-продажи, прогнозных взносах и условиях сдачи.
Начните с застройщика: какие проекты он уже сдал и кто проектирует и строит эту башню. Затем выясните, что на стройплощадке сегодня и как будут устроены владение и ассоциация дома. Наконец, сопоставьте свою линию и вид с остальными линиями башни и с похожими готовыми квартирами в продаже.
До подписания выпишите все платежи: этапы депозита, шаг с финансированием, требования к закрытию и резерв наличных, который придётся держать. Отдельно прикиньте, как долго деньги будут заморожены, какие условия договора ещё могут сдвинуться, какие расходы пока лишь оценка и как задержка сдачи ударит по вашим планам.
Сначала определите цель покупки: жить самому, держать долго, сдавать или перепродать при сдаче дома. Под неё проверьте ограничения на переуступку договора и на аренду, сколько конкурирующих квартир окажется на рынке к моменту передачи ключей и что правила башни говорят о краткосрочной аренде. Продуманная покупка даёт повод держать объект, даже если цена вырастет меньше, чем обещали в офисе продаж.
Покупка до сдачи дома: какие документы нужны
Покупая на этапе строительства, вы приобретаете договор и пакет документов, а не готовую квартиру. Вы выбираете планировку и стояк, подписываете договор и вносите депозиты частями, пока дом растёт. Закон Флориды о кондоминиумах регулирует эти деньги и документы, которые вам обязаны передать, и защищает покупателя сильнее, чем многие думают.
Цифры ниже взяты прямо из закона. Договор добавляет свои условия: даты депозитов, сроки завершения и последствия, если стройка затянется. Прочитайте его с юристом по недвижимости во Флориде, пока срок на отказ ещё не истёк.
Шаг за шагом
Некоторые застройщики принимают бронь ещё до договора. Депозит за бронь хранится у эскроу-агента и возвращается полностью и сразу по письменному запросу. Застройщик получает эти деньги только как первый взнос после подписания договора.
Вместе с договором вы получаете проспект для покупателей (offering circular), декларацию, расчётный операционный бюджет со взносами по типам квартир и лист «Частые вопросы и ответы». Проспект обязателен, если в проекте больше 20 жилых единиц.
Письменно отказаться от покупки можно в течение 15 дней после того, как договор подписан и все обязательные документы получены. Поправка, ухудшающая для вас условия, открывает второй срок в 15 дней. Пока эти 15 дней не истекли, застройщик не может закрыть сделку без вашего письменного согласия.
Платежи вносят по графику из договора — как правило, при подписании и по мере строительства. Первые 10% лежат на эскроу или обеспечены поручительством либо аккредитивом, которые принимает штат. Всё сверх первых 10% идёт на стройку, только если это допускает договор.
Для целей эскроу дом считается достроенным, когда получен certificate of occupancy — разрешение на заселение. До закрытия осмотрите квартиру, запишите недоделки, подтвердите финансирование и проверьте итоговый расчёт по сделке. Остаток цены платится при закрытии.
Как читать документы
Застройщик обязан дать бюджет и график взносов по типам квартир. Договор предупреждает: это лишь оценки, и на деле расходы бывают выше.
F.S. §718.503(1)(a)
Застройщик может зафиксировать взносы на определённый срок и сам покрывать недостачу. Запишите, когда гарантия заканчивается: с этого момента действует настоящий бюджет.
F.S. §718.116(9)
В листе частых вопросов любые ограничения на сдачу должны быть изложены простым языком. Проверьте правила аренды, прежде чем рассчитывать на доход от неё. Можно ли переуступить договор до закрытия, зависит от его условий.
F.S. §718.504
Если за пользование зонами отдыха и общими объектами владельцы обязаны платить аренду или сборы, проспект должен выделить это заметным шрифтом. Такие расходы никогда не видны в цене.
F.S. §718.504
Договор должен сообщать, что страховка жилья не покрывает ущерб от наводнения, знает ли застройщик о затоплениях участка и подавал ли он когда-либо заявку на выплату за наводнение.
F.S. §718.503(1)(a)
В буклетах и договорах должно быть предупреждение: на устные обещания полагаться нельзя. Всё важное для вас — вид, отделка, дата сдачи — должно быть в договоре или приложениях. Полные чертежи и спецификации можно посмотреть.
F.S. §718.503(1)(a), (3)
Кондо можно купить двумя способами
F.S. §718.503(1) и (2). Контракт может дать вам больше времени, чем закон; любой отказ от этих прав недействителен.
Вопросы
В договоре должны быть указаны эскроу-агент и его адрес, и по вашему запросу агент обязан выдать расписку. Агент не может зависеть от застройщика: например, это банк, адвокат — член Коллегии адвокатов Флориды, сберегательное учреждение, брокер по недвижимости с лицензией или титульная страховая компания.
Если договор прекращён законно — по его условиям или согласно закону о кондоминиумах, — деньги с эскроу вернутся к вам вместе с начисленными процентами. Сразу же выясните, не выплачена ли уже на строительство часть депозита сверх 10%: такие деньги с эскроу уже ушли.
Как правило, иностранцы могут купить кондо во Флориде. Закон штата ограничивает часть покупателей, живущих в ряде стран, поэтому до подписания уточните свой случай у адвоката во Флориде.
Нет. Бюджет — добросовестная оценка застройщика, и договор предупреждает, что реальные расходы могут быть выше. Рост расходов, который застройщик не контролирует, сам по себе ещё не даёт права отказаться.
Если поправка существенно ухудшает ваши условия, у вас есть 15 дней с момента её получения, чтобы письменно отказаться. Сохраняйте каждую поправку и дату её получения.
Первоисточники правил, приведённых на этой странице.
