Доходность сдачи квартиры: анализ сделки
Доходность сдачи квартиры на вложенные деньги: поток до налогов в номинале, все расходы на виду, продажа гипотетическая, условия кредита постоянны.
Что делает этот калькулятор
Вы увидите, сколько приносит сдача объекта до налогов в номинальном выражении и какую доходность это даёт на вложенную на старте сумму. Продажа здесь условный сценарий. Уже потраченное на запуск и нетронутый резерв вводятся в разные поля. Аренда и расходы не меняются год от года, а платёж по телу и процентам исчезает после погашения кредита. Результат не означает одобрения кредита, не равен полной бухгалтерской прибыли и не заменяет плана по вашим личным свободным деньгам.
Кому это подойдёт
Калькулятор рассчитан на инвесторов в арендную недвижимость Флориды и агентов, которые проверяют свои сценарии: покупку без кредита, полный простой, падение цены. Вводите реальные расценки или допущения, которые можете назвать, а не типовые комиссии, страховые тарифы и банковские ориентиры.
Как это работает
Начните с цены и взноса: его можно указать в процентах или в долларах. Дальше введите аренду за весь объект, ежемесячные расходы, ремонт за год и долю простоя. Затраты на вход складываются из закрытия, оплаченного вашими деньгами, и прочих стартовых трат за вычетом зачтённых вам компенсаций. Если какая-то сумма нулевая, впишите 0. Выберите срок владения, годовое изменение стоимости со знаком + или − и расходы на продажу. С кредитом понадобятся ставка и срок. Покупка за наличные обходится без них. Число квартир и площадь указываются по желанию. После этого сравнивайте денежный поток, доходность, срок окупаемости и то, что останется после продажи, в плюсе или в минусе.
Часто задаваемые вопросы
Что считается вложенными деньгами на старте?
Взнос, закрытие из ваших денег и то, что вы действительно потратили на запуск объекта, минус зачёты. Резерв, который остаётся у вас, сюда не входит. Не входят и возвратный депозит на эскроу, и предоплаченные или регулярные расходы: их считают в других полях. Потраченное на обустройство не прибавляется к цене продажи само собой. Речь о деньгах, вложенных в объект, а не обо всех ваших сбережениях. Взносы, которые могут понадобиться позже, и движение резерва калькулятор не моделирует.
Растут ли аренда и расходы со временем и допустим ли полный простой?
Аренда, операционные расходы, ремонт за год и простой остаются такими, какими вы их ввели, на весь срок. Аренду указывайте общей суммой по графику за весь объект, а не за каждую квартиру. Простой можно задать в диапазоне от 0 до 100%, а изменение стоимости за год — от −100% до 100%. Такие границы нужны для проверки сценариев, официальными рыночными пределами они не служат. Подоходный налог, амортизацию и ипотечную страховку калькулятор не считает, а данные в реальном времени сами в поля не подставляются.
Как калькулятор обрабатывает покупку без кредита, взнос в процентах, число квартир и площадь?
Когда взнос покрывает всю цену, ставка и срок не нужны, а DSCR не показывается. С кредитом платежи прекращаются, когда долг погашен. Процент взноса калькулятор переводит в доллары, округляя до ближайшего цента, и дальше работает с этой суммой. Число квартир необязательно и вводится целым: 2,0 понимается как 2, а не как 20. Площадь, например 1200,5 кв. фута, сохраняется как введена, не больше двух знаков после запятой, без значков и разделителей разрядов. Пустое поле или 0 значит «неизвестно», а не объект без площади. На аренду эти поля не влияют, в квадратные метры ничего не пересчитывается.
Чем IRR отличается от среднегодового роста и убытков?
Для IRR годовые потоки ставятся на конец каждого года, продажа попадает в последний год, а ставка подбирается между −99% и 1000%. Если ставка не находится или решений несколько, вы увидите «недоступно»: подгонять ставку калькулятор не станет. Среднегодовой рост сравнивает только стоимость в начале и в конце, не глядя на сроки поступлений и реинвестирование. Когда в конце ничего не остаётся или итог уходит в минус, показывается −100%. Это метка убытка, а не фактический темп роста и не потолок потерь в долларах. Отрицательные значения сохраняют знак минус.
Что означает окупаемость вложенных денег в месяцах?
Это число месяцев, за которое поток от аренды возвращает вложенное на старте, если допущения не меняются, а продажа не учитывается. Как только кредит погашен, платежи по нему из расчёта выпадают, поэтому окупаемость возможна позже даже при отрицательном потоке в первый год. Срок дольше периода владения остаётся проекцией, а не планом. Если окупаемость не наступает или вложений на старте нет, вы увидите отдельные отметки «никогда» и «нет вложенных денег». Простая окупаемость берёт месячный поток первого года и растягивает его на всё время вперёд. Это тоже не прогноз. Продажу не учитывает ни тот, ни другой показатель.
Означают ли ориентиры или итог продажи, что кредит одобрят, а сделка принесёт прибыль?
Нет. Пороги DSCR 1,25 и 1,00 и границы GRM 10/15/20 — это эмпирические ориентиры, а не общий стандарт и не оценка объекта. NOI считается без платежа по кредиту, GRM — по аренде до учёта простоя. При нулевой аренде нельзя рассчитать ни GRM, ни безубыточную заполняемость. Капитал в объекте показан до расходов на продажу. Деньги от продажи считаются за вычетом этих расходов и остатка долга по графику, и это не заменяет ни реальную сумму погашения, ни налоговый расчёт. Результаты больше $10 трлн калькулятор не выводит: это его технический предел, а не прогноз и не лимит кредитования. Реальные расценки проверяйте отдельно.