Флиппинг недвижимости: прибыль от ремонта и перепродажи
Калькулятор сделки «купить, отремонтировать, перепродать»: ваши расходы на покупку и содержание объекта, кредит только на покупку.
Что делает этот калькулятор
Калькулятор оценивает прибыль, если вы покупаете недвижимость, ремонтируете её и перепродаёте. Цифры номинальные и до налогов. В расчёт входят расходы на покупку, оплаченные из своих средств, ежемесячное содержание и затраты на продажу, а кредит фиксированный и берётся только на покупку. Доходность на весь капитал и доходность на ваши деньги показаны отдельно, а нехватка денег при продаже остаётся на виду.
Кому это подойдёт
Калькулятор пригодится инвесторам, риелторам и клиентам, которые прикидывают конкретную перепродажу во Флориде. Цифры расходов и условия кредита вы берёте из своих смет и предложений кредиторов. Это не проверенная оценка стоимости, не вердикт кредитора, не расчёт налогов и не полный план движения денег.
Как это работает
Обязательных полей восемь. Сначала идут цена покупки, цена продажи после ремонта, бюджет ремонта и ежемесячное содержание объекта. Затем срок владения в полных месяцах, расходы на продажу в процентах, а также расходы на покупку из своих денег и сумма кредита на покупку; если какого-либо расхода нет, ставьте 0; при покупке за наличные кредит тоже равен 0. Проценты из предложения кредитора вносите в ежемесячное содержание и больше нигде их не повторяйте. Погашение основного долга туда не входит. Сравните обе доходности и проверьте, со знаком + или − выходят деньги при продаже. Условия кредиторов уточняйте, а при любом изменении вводных пересчитайте всё заново.
Часто задаваемые вопросы
Какие расходы вычитаются при расчёте прибыли?
Из цены продажи после ремонта вычитаются цена покупки, ремонт и расходы на покупку из своих денег. Затем уходят месячное содержание, умноженное на срок владения, и затраты на продажу: их процент берётся от введённой цены продажи без повторов. Расходы на покупку — это невозвратные платежи наличными минус зачёты, которыми вы реально воспользуетесь. Возвратный задаток в эскроу сюда не входит. Не входят и резервы без дела, и суммы, уже учтённые в других полях. В содержание можно включить проценты из предложения кредитора, налог на недвижимость и страховку. Туда же идут коммунальные услуги и прочие регулярные платежи. Все восемь полей заполняются явно: пустой расход калькулятор молча нулём не считает.
Чем доходность проекта отличается от доходности на ваши деньги?
Доходность проекта делит прибыль до налогов на всю сумму вложений: цену покупки, ремонт, расходы на покупку и всё содержание. Доходность на ваши деньги берёт ту же прибыль и делит её на эту сумму за вычетом кредита на покупку. Затраты на продажу прибыль снижают. В знаменатель они не попадают: их покрывает выручка от сделки. Деньги, полученные при продаже, минус вложенные вами деньги — это и есть прибыль. Если своих денег в сделке нет, доходность на них не показывается. Доходность тогда не равна ни 0%, ни «бесконечности», и ни та, ни другая цифра не годовая ставка и не показатель IRR.
Какой кредит учитывает калькулятор?
Кредит берётся только на покупку — от 0 до цены приобретения. Основной долг не меняется. Он гасится целиком при перепродаже, а проценты по предложению кредитора уже должны входить в ежемесячное содержание. Погашение кредита уменьшает деньги на руках при продаже, но прибыль из-за него повторно не снижается. Ремонт, расходы на покупку и содержание вы покрываете из своих средств. Постепенного погашения долга, дополнительных траншей и комиссий, включённых в кредит, здесь нет. Нет и строительного кредита, и условий, которые меняются по ходу сделки. Точную сумму погашения на конкретную дату запросите у кредитора отдельно: прогноз калькулятора её не заменяет.
Покажет ли расчёт полный убыток или доплату из своего кармана при продаже?
Да, и то и другое. Цену после ремонта (ARV) можно поставить 0, чтобы проверить сценарий полной потери; это стресс-тест, а не прогноз и не проверенная оценка. Минусовая прибыль и минусовые деньги при продаже остаются на экране. Минус при продаже означает, что на затраты по продаже и погашение кредита на покупку придётся добавить своих денег, и калькулятор не обрезает эту сумму до нуля. Убыток может превысить 100% вложенных вами денег, и тогда доходность на них опускается ниже −100%. Налоги на прибыль, возвраты и точную сумму, нужную на закрытии, калькулятор не считает.
Можно ли считать правило 70% безопасным пределом цены?
Нет. Правило 70% — это грубая прикидка: 70% от ARV минус бюджет ремонта, но не меньше 0, с округлением в меньшую сторону до цента. Расходы на покупку, на содержание и на продажу здесь отдельно не вычитаются. Эта цифра не доказывает прибыль, не ограничивает цену по закону, не заменяет проверенную оценку стоимости и не равнозначна одобрению кредита. Даже если ваше предложение ниже неё, полный расчёт расходов и сметы по конкретному объекту всё равно нужны.
Какие лимиты и правила округления действуют при вводе?
Владеть объектом можно от 1 до 36 полных месяцев. Запись 2,0 означает 2, а не 20; дробные месяцы не принимаются. Каждая сумма — не больше $2 млрд. Расходы на продажу задаются от 0% до 30%, не больше четырёх знаков после запятой; это рамки формы, а не рыночная ставка. Эти расходы округляются до цента разово, а итоги складываются из сумм, уже выраженных в центах. Цена по правилу 70% округляется в меньшую сторону. Результаты больше $100 млрд калькулятор показать не может: это его технический предел, а не правило кредиторов. Сметы, цену перепродажи и сумму погашения кредита проверяйте сами; налоги и официальную справку кредитора о погашении здесь не считают.