Как посчитать ROI от сдачи жилья в аренду
Как посчитать ROI аренды: денежный поток первого года против наличных на старте (взнос, оформление, прочее) с учётом аренды, простоя, затрат и кредита.
Что делает этот калькулятор
Калькулятор покажет, какой процент от всех ваших стартовых денег объект вернёт живыми деньгами за 12 месяцев сдачи. В стартовую сумму входят взнос, оплаченное наличными закрытие, ремонт перед сдачей, мебель и резервы. Аренду указывайте полную, до потерь на простой и неплатежи. Вычитается весь ваш месячный бюджет расходов. Результат номинальный, до подоходного налога, без учёта роста цены и продажи.
Кому это подойдёт
Расчёт пригодится покупателю, владельцу сдаваемого объекта и специалисту по недвижимости, когда нужно проверить конкретный годовой бюджет. Вписывайте только реально вложенные на старте деньги и свои допущения по аренде, потерям, расходам и кредиту. Налоговую прибыль, решение кредитора и гарантированный доход он не покажет.
Как это работает
Начните с цены, взноса, расходов на закрытие, оплаченных наличными, и прочих вложений на старте. Потом укажите полную месячную аренду, долю простоя и все ежемесячные расходы. Где сумма нулевая, ставьте 0. Берёте кредит? Впишите его ставку, она фиксированная и годовая, и выберите срок в годах: 10, 15, 20, 25 либо 30. Платите наличными? Тогда взнос совпадает с ценой, а ставку и срок оставьте пустыми. Затем сравните, сколько денег нужно на старте, каков денежный поток по месяцам и за год и какова годовая доходность.
Часто задаваемые вопросы
Что показывает процент доходности?
Это годовая денежная доходность на вложенные наличные. Берётся поток от аренды за 12 месяцев сдачи после введённого простоя, наличных расходов и платежей по кредиту. Результат делят на все стартовые вложения, а частное умножают на 100. Ставка капитализации, IRR, налогооблагаемая прибыль и полная доходность объекта — другие показатели. Рост цены, выручка от продажи и капитал, накопленный за счёт погашения основного долга сюда не входят. Все суммы номинальные, из вашего сценария. Этот процент не является гарантией дохода и не служит универсальным ориентиром для инвестиций.
Зачем вводить прочие стартовые вложения, кроме закрытия?
Ремонт под сдачу, мебель и резерв, отложенный при покупке, могут потребовать ваших денег, хотя к закрытию они не относятся. Пример в долларах США: цена 500 000, первый взнос 100 000, закрытие 20 000, прочие вложения 30 000. Аренда до потерь 4 500 в месяц, потери закладываются в размере 5%, расходы — 900 в месяц, гипотетический кредит — 30 лет под 6,5%. За год остаётся около 10 160,73. Это 6,77% от 150 000 вложений. Без 30 000 получится 8,47% от 120 000. Профинансированные расходы, зачтённые в сделке депозиты и повторно учтённые суммы в стартовые вложения не входят.
Вводить полную аренду или фактически собранную?
Полную плановую, до простоя и неплатежей: потери (скажем, 5%) вычитаются отдельно. Пример в долларах США: при аренде 4 500 и потерях 5% резерв составит 225, и в месяц останется 4 275. Частая ошибка: вписать уже очищенные 4 275 и снова поставить 5%. Тогда выйдет 4 061,25. Потери вычитайте только в поле простоя, а не среди денежных расходов. Аренда, равная 0, или потери 0% допустимы, если это точно так. Пустое поле и введённый ноль — разные вещи.
Что меняется при покупке полностью за наличные?
Взнос становится равен полной цене, тело кредита и платежи по нему равны 0, а ставка и срок погашения в расчёте не участвуют. Пример (суммы в долларах США): цена покупки 500 000, закрытие 20 000, прочие вложения 30 000, аренда 4 500 до потерь. При потерях 5% и расходах 900 в месяц за год остаётся 40 500 на базу 550 000. Это около 7,36%. Ставкой капитализации такой процент автоматически не становится: стартовые вложения и заложенные вами денежные статьи могут разойтись с расчётом через цену и чистый операционный доход.
Почему нет процента без стартовых вложений?
Делить не на что: доходность считается от стартовых денег. Так будет, даже если аренда даёт плюс. Пример: покупка за $500 000 целиком в кредит, на 30 лет под 6,5%, а на закрытие и прочее своих денег не уходит. Аренда $4 500, простой 5%, расходы $900. За год остаётся около $2 575,92, но процента вы не увидите. Это не 0% и не бесконечная доходность. Здесь оценивайте сам денежный поток. И кредит без взноса или сделка без расходов на закрытие в жизни доступны не всегда.
Отрицательный денежный поток и нулевой — в чём разница?
Если были стартовые вложения, отрицательный годовой поток даёт отрицательную доходность, и разницу придётся докладывать. Поток ровно $0 даёт 0%. Условный пример: цена $300 000, первоначальный взнос $60 000, расходы на закрытие $10 000 и ещё $5 000 прочих вложений; кредит под 0% сроком 10 лет. Аренда даёт $3 000, простоя нет, расходы — $1 000, а платёж по кредиту — $2 000, так что поток равен $0, а доходность — 0% от $75 000. Ставка 0% нужна лишь для проверки и рыночным предложением не считается. Подпись к результату основана на точном значении потока, а не на суммах, округлённых на экране до $0.
Какие расходы и резервы включать в месячный бюджет?
Только текущие, каждую статью по разу. Это налог на недвижимость, страховки (дома, от ветрового ущерба, от наводнения, ипотечная) и взносы ассоциации. Сюда же ремонт, управление и резервы, которые вы реально откладываете. Платёж по кредиту калькулятор считает сам. Простой уже вычтен, и стартовые вложения повторно не вносят. Резерв, отложенный при покупке, увеличивает базу вложений, но ежемесячным расходом автоматически не становится. Итог до кредита строится из ваших статей и не равен ни бухгалтерскому показателю, ни NOI банка. Налоговые вычеты и достаточность резервов калькулятор не проверяет.
Зависит ли расчётный период от срока кредита?
Нет. Доходность всегда считается за 12 месяцев сдачи, а срок кредита — 15 лет или 30 — меняет платёж, но не период инвестиции. Платёж считается точно по фиксированной ставке из договора; это не APR и не банковская выписка с округлениями. Годовой поток и доходность берутся из точных значений, без округления. Умножив округлённый платёж или годовой процент на годы кредита, доходность за весь срок не получить. Рост аренды, неполный год, инфляцию и продажу расчёт не учитывает. Как и NPV/IRR, налоги, проверку кредитора.