Ипотека без подтверждения дохода: расчёт DSCR
Сравните NOI или принятую кредитором аренду с платежом и условной суммой кредита: это расчёт покрытия, а не одобрение банка.
Что делает этот калькулятор
Калькулятор показывает, покрывает ли арендный доход платёж по тому определению покрытия, которое вы выберете. В первом варианте чистый операционный доход делится на платёж по основному долгу и процентам. Во втором принятая кредитором аренда делится на тот же платёж плюс налоги, страховку и взносы, которые программа относит к жилищным расходам. По вашей цели и условиям кредита выводится условная максимальная сумма займа, и считается она только по покрытию. Одобрения кредита это не означает, и единым для всех кредиторов правилом тоже не служит.
Кому это подойдёт
Калькулятор сделан для инвесторов в недвижимость и специалистов рынка: в нём удобно проверить конкретный сценарий по аренде, категориям расходов и условиям, которые назвал кредитор. Какая программа к вам применима, выясняйте отдельно. Право заёмщика на кредит, стоимость объекта, кредитное плечо и резервы проверяются вне этого расчёта.
Как это работает
Начните с метода. Для NOI внесите плановую аренду, долю простоя и операционные расходы полностью; для PITIA требуется аренда, которую уже принял кредитор, а налоги, обязательная страховка и HOA вносятся в отдельные поля. Затем задайте сумму займа, годовую ставку (фиксированную), срок и целевое значение — скажем, 1,35. Ставка и срок обязательны даже при кредите 0, иначе калькулятор не оценит максимальный заём. На выходе вы увидите сравнение с целью, платёж, который выдерживает доход (он бывает отрицательным) и максимально возможную сумму кредита.
Часто задаваемые вопросы
Зачем выбирать метод до ввода аренды?
От метода зависит, какую аренду вводить и на что её делить. В NOI берётся аренда по графику за вычетом простоя и операционных расходов, и результат делится только на платёж по основному долгу с процентами. В PITIA берётся аренда, которую кредитор уже принял для квалификации, а делится она на тот же платёж плюс налоги, страховку и HOA. Числитель и знаменатель у методов разные. Аренда по графику, фактически собранная и принятая кредитором — это разные суммы. Переключив метод, вы не сделаете аренду принятой кредитором, а операционные расходы не станут жилищными.
Может ли один и тот же набор чисел дать разные результаты относительно одной цели?
Да. Допустим, аренда $4 000, простой 5%, расходы $900, а кредит $320 000 взят на 30 лет под условные 7%. Операционный доход составит $2 900, ежемесячный платёж по кредиту — примерно $2 128,97, значит DSCR примерно 1,3622×, и цель 1,35× достигнута. Теперь возьмём программу, которая принимает те же $4 000 аренды, а $900 считает фактическими налогами, страховкой и HOA. Делитель становится $3 028,97, и покрытие падает до 1,3206× — это меньше 1,35×. Максимальный кредит составляет около $322 882,92 по NOI и примерно $310 078,95 по принятой аренде. Ни один из результатов не означает одобрения финансирования.
Калькулятор сам выбирает или урезает принятую аренду?
Нет. Ежемесячную квалифицирующую аренду, которую приняла программа, вводите вы сами. Выбор между договором аренды и оценкой калькулятор не делает, произвольных понижений без документов не применяет и не решает, подходите ли вы под программу. Простой из принятой аренды он повторно не вычитает. В режиме NOI вносится валовая аренда по плану, а скидка на простой и неплатежи указывается отдельной строкой. У каждого метода своя база аренды, так что чистую или валовую сумму из соседнего режима не переносите, пока кредитор её не подтвердил.
Какие расходы вносить в жилищный платёж?
Только те, что программа кредитора прямо прописывает: ежемесячные налоги, взносы и спецсборы ассоциации, обязательную страховку. Платёж по основному долгу и процентам сюда не входит, калькулятор его уже учёл. Ремонт, управление или произвольно выбранные операционные расходы жилищными от этого не становятся. Для NOI отдельной жилищной группы нет: туда идут все расходы по правилу расчёта NOI, которое вы заранее подтвердили у кредитора. Неактивное поле означает «не применяется», а не подтверждённый ноль. Не вносите расход повторно. Как кредитор распределяет расходы по категориям, уточните у него.
Что покажет калькулятор, если сумма кредита 0?
Если кредит равен 0, платёж по основному долгу и процентам тоже 0, а результат зависит от метода. Для NOI делитель отсутствует, и коэффициент DSCR не выводится, хотя максимальная поддерживаемая сумма кредита всё равно может быть положительной. В режиме PITIA иначе: если остальные жилищные расходы положительны, коэффициент выводится. Так, при принятой аренде $4 000, расходах $900 и сумме кредита 0 он составит примерно 4,4444×. Без жилищных расходов коэффициент не появляется. Ставку и срок всё равно нужно заполнить, ведь максимальный заём калькулятор считает в любом случае. Это не означает ни покупку за наличные, ни одобрение.
Может ли цель быть выполнена, а места для нового кредита не остаться?
Да. Пример: принятая аренда $1 250, фиксированные жилищные расходы $1 000, кредит 0, цель 1,25×. DSCR выходит ровно 1,25×. Поддерживаемый платёж: 1 250, делённые на 1,25, минус 1 000 — это 0 долларов, значит, и максимальный кредит равен 0. Другой пример: аренда $1 000, расходы $1 500, та же цель 1,25×; поддерживаемый платёж — минус $700, и калькулятор показывает это отрицательное значение как есть. Максимальный кредит здесь 0: расходы съедают весь доход. Если операционного дохода нет или он уходит в минус, кредит не поддерживается вовсе. Цифры иллюстративные и не повторяют условия какой-либо программы.
Что означают цель и максимальная сумма кредита?
Цель — это коэффициент, не процент. Цель 1,35 значит, что доход превышает платёж в 1,35 раза. Рамки от 0,8 до 2 выставила сама форма, а не закон и не кредиторы. Если цель ниже 1, платежи по кредиту могут оказаться выше дохода. Формула простая: доход делится на цель, затем вычитаются фиксированные жилищные расходы, если выбранный метод их учитывает. Получился плюс? Тогда калькулятор пересчитает платёж, который выдерживает доход, в сумму основного долга по вашей ставке и сроку. Расчёт показывает только покрытие. Стоимость объекта, отношение кредита к ней, кредитная история и резервы в него не входят, как и первоначальный взнос с потолком суммы по программе. Пределы в полях касаются только ввода, итоговые цифры они не урезают.
Насколько точен результат и какой тип кредита в нём заложен?
Суммы считаются до цента, а модель рассчитана только на стандартный кредит с фиксированной ставкой. Простой, ставку и цель можно ввести с точностью до четырёх знаков после запятой, а проверка цели, поддерживаемый платёж и максимальный кредит строятся на точных платежах, а не на округлённых цифрах из выписки кредитора. Поэтому DSCR может отображаться как 1,35×, но при точном значении 1,34999 цель 1,35× не пройдена. Годовой доход и годовые платежи здесь равны месячным суммам, умноженным на 12. Значит, коэффициент не равен годовой доходности и не служит прогнозом на несколько лет. Ставка здесь номинальная, по кредитному договору: это не APR и не рыночное предложение. Подоходный налог не учитывается, доходность инвестиций тоже.