Калькулятор доходности Airbnb: посуточная аренда
Калькулятор посуточной аренды через Airbnb: ночи, сборы с гостей, комиссии, расходы за год и сравнение с длительной арендой.
Что делает этот калькулятор
Здесь вы получите оценку денежного остатка за 12 месяцев по одному объекту посуточной аренды. Это сумма до платежей по кредиту, подоходного налога и капитальных вложений. Сборы, которые вы добавляете для гостей, учитываются отдельно от расходов на уборку между заездами. Базу, с которой берётся комиссия управляющего, выбираете вы. Сравнение с долгосрочной арендой можно не включать. Если включите, для неё вычитаются свои потери от простоев и неплатежей и годовые расходы, поэтому оба варианта считаются на общей основе.
Кому это подойдёт
Инструмент нужен собственникам и специалистам по недвижимости, которые проверяют бюджет аренды конкретного объекта. Подставьте цифры из предложений платформы или управляющего и свои планы по свободным датам, сборам и расходам. Бронирования он не прогнозирует. Он не решает, разрешена ли посуточная сдача по этому адресу, какой налог с вас причитается и окупится ли вложение.
Как это работает
Укажите цену за ночь, сколько полных ночей объект открыт для бронирования и какую их долю вы ожидаете занять. Годовые сборы с гостей впишите в одно поле, а уборку и подготовку между заездами — в другое. Задайте проценты площадки и управляющего и выберите базу для оплаты управляющего. Потом внесите оценку налоговых расходов и постоянные траты за год; там, где суммы нет, ставьте 0. Для сравнения с долгосрочной сдачей поставьте галочку: понадобятся месячная плата, процент недополученной аренды и расходы за год. Итог покажет доход, базы для комиссий и операционный результат.
Часто задаваемые вопросы
Что входит в операционный денежный результат?
В него входит выручка за ночи и сборы, которые вы добавили для гостей, за вычетом расходов. Из этой суммы уходят смоделированные проценты платформы и управляющего, ваш резерв на налоги, уборка между заездами и постоянные годовые расходы. Платежи по кредиту, подоходный налог и первоначальные вложения сюда не входят. Поэтому это не полная прибыль от инвестиции, не NOI в смысле налогового учёта и не ROI/IRR. Налоги, которые гости оплачивают сверх цены, сервисные сборы с гостей и возвратные депозиты к вашей выручке не относятся. О лицензии, зонировании адреса и разрешении от здания или ассоциации расчёт ничего не говорит.
Зачем вводить сборы за уборку и расходы на неё отдельно?
Потому что у них разные роли: сбор с гостя входит в выручку, и платформа берёт с него комиссию, а уборка остаётся вашим расходом. Возьмём пример в долларах США: при $300 за ночь, 365 доступных ночах и загрузке 50% выходит 182,5 ожидаемой ночи, а за проживание — $54 750. Если добавить сборы за уборку на $6 000, выручка с бронирований достигнет $60 750. При заданной ставке платформы 3% комиссия равна $1 822,50. Вычтем уборку, которая тоже стоит $6 000, и если других расходов нет, получим $52 927,50. Если заранее взаимно зачесть сбор и расход по $6 000, из расчёта пропадёт комиссия $180. Ставка 3% относится только к этому примеру и не является тарифом любой платформы.
Что значат доступные ночи, загрузка и дробные ночи?
Доступные ночи — те, что вы сами указали открытыми для гостей за 12 месяцев, без собственного проживания и закрытий. Занятость берётся от них; 365 по умолчанию не ставится. Так, 56% от 300 ночей — это 168, а от 365 — 204.4. Дробь означает ожидаемый объём, а не число броней. Длину проживания, сезонность и сборы модель от себя не добавляет. 366 подойдёт, если так длинен ваш период; даты из этого не вычисляются.
С какой выручки берутся комиссии платформы и управляющего?
Если калькулятор поддерживает такую формулу, площадка получает процент с суммы проживания и сборов, которые вы добавили гостю. Управляющему платят либо только с ночей, либо со всего бронирования — по вашему выбору. При $54,750 за ночи и $6,000 сборов ваши 20% дадут ему $10,950 в первом случае и $12,150 во втором (доллары США). Рыночной нормой эти проценты не считаются. Договор с другой базой, например с поступлений за вычетом комиссии площадки или со счетов с налогом, пересчитайте вне калькулятора: он не подменяет выбранную базу молча и не повторяет фиксированные платежи.
Резерв на налог — это настоящий счёт или подтверждение, что налогом занимается платформа?
Ни то, ни другое. Резерв — это доля, которую вы сами закладываете на налоги, умноженная на смоделированную выручку с бронирований. Он не равен ставке из закона, не определяет налогооблагаемую базу и не означает перечисления налога. Кто на деле собирает налог, включён ли он в ваши поступления и какая регистрация нужна, уточните вне калькулятора. Резерв 0 означает лишь, что гости могут платить налог отдельно, а не что налоговых обязательств нет. Транзитные налоги не прибавляются к выручке, чтобы потом их вычесть. Сбор налога платформой и налог на уборку определяет местная юрисдикция. Опубликованные справки не дают разрешения для конкретного адреса.
Сравнение с долгосрочной арендой идёт на равных условиях?
Посуточная и долгосрочная аренда считаются одинаково: до платежей по кредиту, подоходного налога и капитальных вложений. Для долгосрочной аренды месячная плата умножается на 12, после чего вычитаются ваши потери от простоя и неплатежей и годовые расходы. Пример в долларах США: посуточная сдача даёт $33 996,48. Долгосрочная аренда при $3 000 в месяц, без потерь и с расходами $6 000 в год даёт $30 000, так что посуточная впереди на $3 996,48. Если сравнить чистый итог посуточной аренды с валовыми $36 000, получилось бы −$2 003,52. Пустое сравнение означает лишь то, что его не запрашивали: поступлений в $0 оно не показывает и победителя не выбирает. Даже больший остаток не исключает убытка.
Что получится без забронированных ночей или при нулевой цене?
Если открыто 0 ночей, занятость тоже 0. Когда бронирований нет, сборы с гостей и уборка между заездами обнуляются, а годовые постоянные расходы остаются полностью: при $9,600 итог будет −$9,600. Генеральную уборку, которая не зависит от гостей, относите к постоянным расходам. Нулевая цена за ночь возможна, если вы её подтвердили и гости живут бесплатно; тогда при $500 сборов, $500 на уборку и комиссии 3% получится −$15. Ноль в цене — не то же, что незаполненное поле, и о рынке он ничего не говорит.
Если результат ноль или больше, это доказывает безубыточность или прибыль?
Нет. Плюс, минус или нулевой статус, как и итог сравнения, определяют точные знаки расчёта, а не показанная цифра. Крошечный минус может выглядеть как 0,00. Он всё равно минус. Если сравнения нет, это не равенство вариантов. Денежные строки округлены по отдельности, поэтому не собирайте из них точные итоги и не решайте по ним стратегию. Месячная цифра — это годовой чистый результат, делённый на 12: это среднее значение, а не сезонный прогноз. Больший остаток не доказывает прибыли после кредита, доходности капитала или законности сдачи и ничего не гарантирует.