Срок окупаемости недвижимости под аренду
Когда окупится недвижимость с учётом аренды, условной продажи, взноса и затрат на покупку: самый ранний месяц окупаемости и итог за выбранный срок.
Что делает этот калькулятор
Калькулятор подскажет, когда аренда вместе с деньгами от условной продажи вернёт ваши стартовые вложения. В расчёт идут невозвратные расходы на сделку и стартовый ремонт. Гипотетический кредит добавляйте, только если он вам нужен. Дальше вносите аренду, которую реально получаете, текущие расходы, свою оценку стоимости и условия продажи. Возврат денег здесь всегда предполагает продажу. Итог выбранного месяца и месяц окупаемости — разные вещи. Все цифры до подоходного налога.
Кому это подойдёт
Расчёт для тех, кто покупает или уже сдаёт жильё, и для профессионалов рынка, которые разбирают конкретную покупку с последующей продажей. Вносите реальную сумму своих денег на старте и полную смету расходов. Прибыль в модели не значит, что объект окупился только арендой. Одобрением кредита эта цифра тоже не будет, рынка она не предсказывает и дохода не гарантирует.
Как это работает
Введите цену, первоначальный взнос и затраты на покупку, которые оплачиваете своими деньгами. Покупаете без кредита? Тогда взнос равен цене, а ставку и срок заполнять не нужно. Если берёте кредит, впишите фиксированную ставку из договора и срок займа. Дальше идут аренда в месяц, операционные расходы, изменение стоимости за год со знаком плюс или минус, расходы на продажу в процентах и срок владения целым числом месяцев от 1 до 600. Нажмите «Рассчитать». Вы увидите вложенную сумму, поток от сдачи, выручку от продажи за вычетом долга, первый месяц, когда вложения вернулись, и итог за период — прибыль или убыток.
Часто задаваемые вопросы
Что здесь считается окупаемостью?
Окупаемость здесь — это конец самого раннего месяца, в котором деньги от аренды и деньги от продажи вместе становятся не меньше взноса плюс невозвратных денег, потраченных на покупку. Деньги от аренды — это арендный доход минус расходы и платежи по кредиту, сложенные по месяцам. Деньги от продажи — то, что остаётся после расходов на продажу и погашения кредита. Поэтому речь не об окупаемости только за счёт аренды. Если итог ровно ноль, ваши деньги вернулись, но прибыли нет. Итог за выбранный период, прибыль или убыток, и его статус показаны отдельно. Подоходный налог, дисконтирование и шансы на одобрение кредита калькулятор не учитывает.
Как затраты на покупку отодвигают месяц окупаемости?
Отодвигают: они разово прибавляются к вашим стартовым деньгам. Все суммы в долларах США. Возьмём объект за $300 000 без кредита: цена не меняется, на продажу закладываем 6%, после расходов остаётся $1 500 в месяц, затрат на покупку нет. Тогда $18 000 расходов на продажу покрываются к 12-му месяцу. Добавьте $12 000 невозвратных затрат при покупке, и окупаемость уйдёт на 20-й месяц, а за 24 месяца чистая прибыль составит $6 000. Цифры условные, а не реальные тарифы. Не вносите сюда задаток, засчитываемый в цену при закрытии, сборы, вошедшие в сумму кредита, возвратные резервы и расходы, которые уже есть в другом поле.
Реально ли окупиться в течение года?
Да, это возможно. Пример в долларах США: покупка за $500 000 без кредита, стоимость стабильна, на продажу 6%, затраты на покупку 0, собранная аренда $5 000 в месяц, расходов нет. Издержки продажи в $30 000 покрываются на 6-м месяце. Проверка идёт помесячно, поэтому срок не помечается как ровно год. На 6-м месяце прибыль нулевая, а это ещё не заработок; к 12-му месяцу она составит $30 000. Аренду и расходы вы задаёте сами, это допущения.
Может ли аренда давать минус каждый месяц, а продажа — плюс?
Да, так бывает. Условный пример в долларах США: дом за $300 000 покупается с взносом $60 000 и кредитом $240 000 сроком на 10 лет под 0%; аренда приносит $2 000, расходы составляют $1 000, стоимость не меняется, затрат на покупку и продажу нет. Ежемесячный платёж по кредиту — $2 000, поэтому поток от аренды каждый месяц составляет −$1 000. За 6 месяцев набегает −$6 000, зато продажа после погашения остатка долга $228 000 приносит $72 000. Вычитаем стартовые $60 000 и получаем $6 000 чистыми. Всё это время владение придётся финансировать из своего кармана. Ставка 0% нужна для проверки арифметики, это не предложение кредита.
Что, если держать объект дольше срока кредита?
Платежи по основному долгу и процентам заканчиваются в момент погашения, а аренда и расходы идут дальше. Условный пример: дом за $300 000, взнос $60 000, затраты на покупку $10 000, кредит на 10 лет под 0%, сдача за $3 000 при расходах $1 000, стоимость стабильна, продажа обходится в 6%. За 144 месяца калькулятор учитывает лишь 120 платежей по $2 000 ($240 000 в сумме), и к концу долг равен 0. Лишние 24 платежа не начисляются. Чистая прибыль в модели составит $260 000.
Проверяет ли калькулятор месяцы после выбранного срока или момент покупки?
Нет, ни того, ни другого. Расчёт смотрит на итог в конце каждого месяца, начиная с 1-го месяца и заканчивая последним из выбранных, а день покупки отдельной точкой не считает; что происходит между этими отметками, он не оценивает. Допустим, деньги возвращаются лишь к 20-му месяцу, а вы выбрали 12 месяцев: тогда в пределах срока окупаемости не будет. Другой случай: цена стоит на месте, долга, аренды и каких-либо расходов нет. Здесь 1-й месяц всего лишь первая отметка, где итог в точности равен нулю, а вовсе не прибыль. Если в жизни условия окажутся иными, ожидаемая окупаемость может так и не прийти.
Можно ли заложить падение цены или минус при продаже?
Да: заложить можно и падение цены, и минус при продаже. Стоимость за год меняется в пределах от −15% до 15%, значение 0 тоже допустимо, а пересчёт идёт помесячно, со сложным процентом. Пример: покупка за $300 000 без кредита и без затрат на покупку, стоимость меняется на −10% в год, расходы на продажу 6%, а после всех расходов объект приносит $1 500 ежемесячно. На 24-й месяц объект оценивается в $243 000, а итог уходит в минус на $35 580. Если покупка была в кредит, выручка от продажи за вычетом долга тоже может уйти ниже нуля. Тогда разницу владелец доплачивает сам, и её никто не спишет. Это сценарии, а не прогноз цен.
Насколько точны цифры и чего калькулятор не учитывает?
Платёж по кредиту и изменение стоимости считаются точно, без округлений, которые есть в выписке кредитора. Статус и месяц окупаемости определяются по прибыли без всякого округления, поэтому за показанными $0 может прятаться крошечный плюс или минус. Строка округления сводит отчёт: деньги от продажи и арендный поток за вычетом стартовых вложений дают показанную прибыль. Это не комиссия. Чего в расчёте нет: подоходного налога и налога на прирост капитала, NPV и IRR, инфляции, роста аренды, проверки кредитором и каких-либо гарантий. И учтите: ставка по договору — это не APR.