Ставка капитализации недвижимости: расчёт NOI
Калькулятор сводит годовую аренду, потери, прочий доход и расходы в NOI и ставку капитализации по указанной цене или стоимости; кредит он не одобряет.
Что делает этот калькулятор
Калькулятору хватает шести исходных цифр, чтобы показать годовой операционный результат объекта. Из плановой валовой аренды вычитается ваш резерв на простой и неплатежи. Затем прибавляется прочий доход, уже очищенный от собственных потерь при сборе, и отнимаются операционные расходы: так получается NOI. Его делим на указанную цену покупки или стоимость объекта. Отрицательный NOI или ровно ноль калькулятор выдаёт как нормальный результат. Это не оценка, не рейтинг рынка и не полный андеррайтинг.
Кому это подойдёт
Покупателю, владельцу или профессионалу рынка калькулятор помогает разобрать годовой доход объекта ещё до разговора о кредите. Считайте доходы и расходы каждый раз по тем же правилам. Цену или стоимость подставляйте везде одинаково. Документы по объекту и проверка у кредитора остаются отдельным шагом.
Как это работает
Сначала выберите, от чего считать: от цены покупки или от стоимости объекта, затем введите пять сумм. Если сумма нулевая, впишите 0. Все суммы должны относиться к одним и тем же 12 месяцам. Аренду указывайте валовой, до вычета простоя, а прочий доход — в виде денег, которые вы фактически получили. Нажмите «Рассчитать». Вы получите шесть результатов и пять точных значений до округления, а крошечные значения сохраняют знак «+» или «−».
Часто задаваемые вопросы
Как в этом калькуляторе понимаются NOI и ставка капитализации?
NOI здесь — годовой доход, оставшийся после потерь от простоя, за вычетом операционных расходов. Ставка капитализации — это такой NOI, делённый на введённую вами цену покупки или стоимость объекта и умноженный на 100. Результатов шесть: сначала потери от простоя, чистая аренда и общий доход, затем NOI, ставка капитализации и итог — профицит или убыток. Пять точных значений — это тот же расчёт до округления. Новыми показателями они не являются и подтверждёнными поступлениями не считаются.
Как учитываются простой и прочий доход?
Раздельно. Аренду вы вводите полной плановой суммой за год, а калькулятор сам вычитает заданный вами процент на простой и неплатежи. Прочий доход вносится уже очищенным от собственных потерь при сборе и прибавляется до вычета расходов, так что к нему арендный процент не применяется. Пример: из $60 000 аренды после вычета 10% остаётся $54 000, с прочими $3 000 выходит $57 000, а после $18 000 расходов NOI равен $39 000. Фактически собранную аренду в поле валовой не ставьте, иначе простой окажется учтён лишний раз.
Подойдут ли нулевая аренда, нулевые расходы и отрицательный NOI?
Да, если ноль известен точно. Неизвестную или пустую сумму нулём не считайте. Пример: цена US$500,000, операционного дохода нет, расходы US$10,000. Тогда NOI составит −US$10,000, а ставка капитализации −2%. Это сценарий операционного убытка, а не автоматический отказ в кредите. Безубыточность означает NOI ровно ноль, а не значение, округлённое до нуля на экране. Положительный NOI тоже не учитывает затраты, исключённые из расчёта.
Почему ставка капитализации считается от цены, а не от вложенных денег или затрат на проект?
В знаменателе стоит цена или стоимость объекта, которую вы ввели; ни взнос, ни ваши личные деньги туда не подставляют. Возьмите NOI $36,000: с ценой $500,000 ставка выходит 7.2%, а при стоимости $600,000 те же деньги дают 6%. Насколько верна цена или стоимость, калькулятор не проверяет. Если делить NOI на все затраты по проекту, получится yield on cost, то есть доходность на вложенные затраты. А поток денег после выплат по ипотеке в пересчёте на собственные вложения называют cash-on-cash. Обе эти цифры придётся считать отдельно.
Какие расходы считать операционными?
Это регулярные годовые затраты на содержание самого объекта, которые определяются каждый раз одинаково. Сюда входят налог на недвижимость, управление и страхование имущества, а также услуги, которые оплачивает владелец, и текущий ремонт. Если у прочего дохода есть собственные затраты, вносите их один раз. Капитальные улучшения, амортизацию и расходы на покупку не включайте. Исключите также основной долг и проценты по кредиту, страховку и сборы по финансированию. Налог на недвижимость учитывается, подоходный налог владельца — нет. Политика по резервам у всех разная, а NOI в оценке кредитора у каждого свой, и калькулятор его не подтверждает.
Как отображаются доли цента и очень малые ставки?
Потери, заданные в процентах, могут давать доли цента. Ненулевая годовая сумма меньше $0,01 по модулю и ненулевая ставка капитализации ниже 0,0001% по модулю показываются как малые значения со знаком и никогда не превращаются в 0. Остальные суммы округляются до ближайшего цента, прочие ставки — до четырёх знаков после запятой. Значения ровно посередине округляются в сторону от нуля. Необработанные числа расчёта иногда выводятся в экспоненциальной записи. Итог — доход, убыток или ноль — зависит от знака точного значения NOI, а не от округления на экране.
Говорят ли пределы ввода или высокая ставка о качестве вложения?
Нет. Предел в $2 млрд на каждое поле — ограничение формы, а не правило рынка или кредитора; диапазон простоя 0–100% устроен так же. Аренда и прочий доход вводятся отдельно, так что общий доход и NOI могут достигать $4 млрд. Ставка капитализации бывает и выше 100%, и ниже нуля, и её никогда не обрезают. Автоматической оценки вроде «отлично» или «хорошо», регионального ориентира и порога в 6% здесь нет. Все суммы обязательны и должны относиться к одному и тому же периоду.
Что подтверждает источник кредитора?
Только определения. 3 октября 2026 года мы сверились с глоссарием CoreVest Finance, чтобы определить GOI, NOI, ставку капитализации и операционные расходы. Сохранённая 30 сентября база расчётов с этим просмотром не связана, и это не архив текущих рыночных данных. Данные вашего объекта источник не проверяет, региональных ориентиров не задаёт и одобрения кредита не означает. Усреднённую норму простоя со стороны калькулятор не подставляет. Реальные документы, состав расходов и требования кредитора проверяйте отдельно.