Стратегия BRRRR: рефинансирование и аренда
Калькулятор по стратегии BRRRR разделяет покрытие затрат кредитом, возврат ваших денег, цену рефинансирования и месячный поток с новым кредитом.
Что делает этот калькулятор
Калькулятор разбирает сделку BRRRR: покупку, ремонт за свои наличные и рефинансирование. Вы отдельно вводите расходы на покупку и на рефинансирование, исходный долг по кредиту и погашенный основной долг. Покрытие стоимости проекта новым кредитом сравнивается с чистыми деньгами от рефинансирования и с реальным возвратом вложений, после чего оценивается месячный арендный поток по введённым данным.
Кому это подойдёт
Расчёт пригодится инвесторам, риелторам и их клиентам, когда они взвешивают конкретный объект во Флориде по схеме BRRRR. Для него нужны подтверждённые расходы и предложения кредиторов с условиями. На выходе получается номинальная сводка движения денег по введённым цифрам. Это не одобрение кредита и не проверенная оценка. Финансирование целиком, от покупки до погашения, расчёт не охватывает, и план по всем вашим личным деньгам он не заменяет.
Как это работает
Полей всего пятнадцать: заполните те, что относятся к вашей сделке; если значение нулевое, впишите 0. Ежемесячное содержание указывайте без основного долга: выплаченное тело кредита на покупку идёт в своё поле. Расходы на покупку, оплаченные из своих денег, и расходы на рефинансирование, которые удерживает новый кредит, вводятся по одному разу. Дальше впишите ARV и LTV кредитора. Ставку вводите, а срок выбирайте, только если есть новый кредит. В полях аренды, простоя и операционных расходов отметьте налоги, страховку или HOA, если они уже включены. Нажмите «Рассчитать» и сравните деньги от рефинансирования, возвращённый капитал, деньги, оставшиеся в сделке, и арендный поток. Реальную сумму погашения кредита получите отдельно.
Часто задаваемые вопросы
Какие расходы и свои деньги учитываются?
Стоимость проекта складывается из цены покупки, оплаченного ремонта, расходов на оформление и ежемесячного содержания без основного долга × полные месяцы владения. Расходы на оформление — это невозвратные деньги, уже заплаченные вами, минус зачёты в вашу пользу, которые реально можно применить. Возвратный задаток на эскроу сюда не входит. Неизрасходованные резервы тоже. Ваши собственные деньги считаются так: стоимость проекта минус исходный кредит на покупку плюс фактически погашенный основной долг. Погашенное тело кредита — не расход, и в содержание оно повторно не попадает. Арендная плата, полученная до рефинансирования, из вложений не вычитается. Итог показывает валовой отток денег, а не максимум, который понадобится в какой-то момент, и не всю вашу личную ликвидность.
Почему покрытие кредитом и возврат своих денег показаны отдельно?
Новый кредит сравнивают со стоимостью проекта: он покрывает её не больше чем на 100%, и сравнение делают до погашения старого кредита и затрат на рефинансирование. Деньги от рефинансирования равны новому кредиту за вычетом остатка долга по кредиту на покупку и расходов на рефинансирование. Если сумма плюсовая, вы получаете её обратно, но в пределах вложенного. Минусовую сумму калькулятор не прячет: это деньги, которые придётся доплатить. Остаток ваших денег в сделке не бывает отрицательным. Всё полученное помимо вложенного — дополнительный долг, а не прибыль. Без собственных вложений доля возврата не показывается.
Как учитываются погашенный основной долг и расходы на рефинансирование?
Погашенный наличными основной долг вычитается из исходного кредита на покупку — так получается модельная сумма погашения. Эти платежи увеличивают ваши вложения, но не входят ни в расходы проекта, ни в содержание. Расходы на рефинансирование — чистые сборы без основного долга; они один раз вычитаются из нового кредита и не смешиваются с расходами на покупку, оплаченными наличными. Неоплаченные проценты или штрафы добавляйте сюда, только если они ещё не учтены. Графика амортизации, дополнительных выборок и ремонта в кредит модель не ведёт. Точную сумму погашения запросите у кредитора: введённая разница справкой не служит.
Что входит в денежный поток после рефинансирования?
Месячный денежный поток — это аренда за вычетом простоя, минус операционные расходы и платёж по новому кредиту. Платёж берётся только по основному долгу и процентам. HOA, страховка, налог на недвижимость и содержание объекта могут уже входить в операционные расходы. Проверьте, чтобы они не выпали и не посчитались повторно. Доходность на вложенные деньги считается так: месячный поток умножают на 12 и делят на ваши деньги, которые остались в сделке. Это не гарантированная годовая доходность, не прибыль от роста цены и не IRR. Если в сделке не осталось ваших денег, коэффициент не показывается, даже при отрицательном потоке. Вернуть все вложения ещё не значит получать плюс каждый месяц и не означает, что у объекта нет рисков.
Означают ли ARV, LTV банка или нулевой новый кредит одобрение?
Нет. Вводите условия конкретного кредитора или сценарий, который задали сами. LTV принимает значения 0%–100%, ставка 0%–25% вводится только при новом кредите больше 0, а срок берётся как срок полного погашения. Эти диапазоны не общий лимит кредитных программ и не ответ о вашем праве на кредит. ARV 0 допустим как стресс-сценарий потери стоимости, аренда 0 тоже. Если ARV × LTV даёт новый основной долг 0, ставка и срок не нужны, и банковское предложение калькулятор не придумывает. Старый долг или затраты на рефинансирование всё же могут потребовать доплаты. Оценку банка, требования к сроку владения, проверку кредитором и точную сумму погашения проверяйте отдельно.
Как считаются месяцы, центы и пределы модели?
Срок владения указывается от 1 до 36 полных месяцев: если ввести 2,0, получится 2 месяца, а не 20. Каждая сумма не может превышать $2 млрд. LTV, ставку и простой можно вводить с точностью до 4 знаков после запятой в пределах допустимых диапазонов. Сумму нового кредита, арендный доход за минусом простоя и месячный платёж калькулятор округляет до цента один раз. Денежные итоги собираются из этих сумм и центов содержания, умноженных на полные месяцы. Проценты берутся от итогов, а не от цифр на экране. Результат свыше $100 млрд калькулятор не покажет: это его технический предел, а не правило банка. Налоги на доход и прибыль, IRR, резервы, а также полную историю кредита и аренды модель не рассчитывает. Обновите цифры по свежим предложениям кредиторов и пересчитайте.