HOA: что это и сколько стоит содержание кондо
Посчитайте взнос HOA и остаток целевого сбора по квартире: сколько уйдёт за ближайшие 12 периодов и почему это не первый счёт × 12.
Что делает этот калькулятор
Здесь видно, сколько денег уйдёт на квартиру в кондо за ближайшие 12 расчётных периодов, начиная со следующего месяца. В расчёт входят регулярный взнос HOA, то есть ежемесячный платёж ассоциации кондоминиума в той сумме, которую вам назвали, и неоплаченный остаток целевого сбора по этой квартире. Остаток разбит на платежи до цента. Годовой темп первого счёта стоит отдельно. Полную стоимость владения и соблюдение закона калькулятор не оценивает.
Кому это подойдёт
Калькулятор пригодится покупателю, владельцу или агенту, когда во Флориде нужно сверить по документам взнос за квартиру, остаток целевого сбора и график его оплаты. Берите цифры из свежих бумаг ассоциации и документов сделки. Догадки не подходят. Предполагаемый сбор на весь дом или будущий взнос в резерв сюда не вписывают.
Как это работает
Укажите привычный ежемесячный взнос HOA, не включая в него целевой сбор. Резервные отчисления, уже заложенные во взнос, не выносите отдельно, иначе они посчитаются дважды. Когда за квартирой есть непогашенный долг по сбору, впишите сумму и число полных платежей — от 1 до 120; если сбора нет, ставьте 0, и рассрочки не будет. Поле цены можно оставить пустым. На выходе вы увидите первый счёт, расходы за следующие 12 месяцев, ежемесячную сумму, финальный взнос по сбору и остаток. Реальное расписание рассрочки от ассоциации стоит сверить отдельно.
Часто задаваемые вопросы
Что вписать в поле HOA, а что — в поле целевого сбора?
В поле HOA идёт регулярный ежемесячный платёж ассоциации, который вам назвали, без этого целевого сбора. Отчисления в резерв, если они уже входят во взнос, остаются в HOA. Отдельным платежом они не считаются. В поле целевого сбора — сумма, которую квартира ещё должна на начало ближайшего расчётного периода, а не сбор на весь дом и не исходная сумма, часть которой уже погашена. Каждое поле ждёт явной суммы или 0. Сам калькулятор ничего не подставляет: ни цену, ни взнос, ни число месяцев. Ипотека, налог на недвижимость и страховка вашей квартиры, как и прочие расходы владельца, в расчёт не входят.
Почему расход за ближайшие 12 периодов не равен первому счёту, умноженному на 12?
Возьмите первый ежемесячный счёт и умножьте на 12: это годовой темп. Бюджет на период устроен иначе и суммирует все платежи, которые модель насчитает на ближайшие 12 расчётных периодов. Допустим, HOA составляет $1,000, а по сбору осталось $12,000, разделённых на шесть платежей. Тогда первый счёт выйдет $3,000 и годовой темп $36,000, хотя за 12 периодов вы фактически заплатите $24,000: после шестого платежа сбор прекращается. Эти суммы взяты для иллюстрации, обычные взносы могут быть совсем другими. Горизонт расчёта начинается с ближайшего счёта, так что ни январь, ни календарный или налоговый год здесь роли не играют.
Как остаток целевого сбора делится по центам?
Остаток делится на число платежей в целых центах, и каждый платёж округляется вниз до цента. Оставшиеся центы раздаются по очереди самым ранним платежам, по центу на платёж. Так сумма платежей совпадает с остатком точно, а последний платёж никогда не уходит в минус. Например, $1, разбитый на три платежа, — это $0,34, $0,33 и $0,33. Если остаток совсем мал, последний ненулевой платёж может прийти раньше: один цент на 120 платежей — это цент в первом платеже и нули дальше. Реальные условия ассоциации могут отличаться.
А если целевого сбора нет или цена неизвестна?
Если целевой сбор равен 0, платежи по нему и остаток показаны как $0, месяцы рассрочки и последний платёж не выводятся, а регулярный взнос HOA остаётся на экране. Без цены процент от цены просто не показывается, это не 0%. Цена, если вы её вводите, должна превышать $0: ноль, отрицательное значение или доли цента отклоняются и не считаются пустым полем. Процент показывает, какую долю цены составят расходы на ассоциацию за следующие 12 месяцев. Он нужен для ориентира. Ни доходность, ни доступность покупки, ни оценку стоимости он не показывает и ничего не одобряет.
Решает ли калькулятор вопросы SIRS, отказа от резервов и будущих сборов?
Нет. Правила Флориды о резервах, SIRS и этапных инспекциях конструкций построены на условиях и исключениях, и модель их не применяет. По характеристикам дома она не определяет, распространяются ли на него требования, допустим ли отказ от резервов или отсрочка, и не называет ни юридический срок, ни соответствие закону, ни сумму сбора. Запросите текущий бюджет, уведомление о целевом сборе по вашей квартире или план платежей, а также документы по резервам и инспекциям, которые относятся к этому дому. Строку резервов, уже входящую во взнос HOA, повторно не прибавляйте. Ссылки на закон и материалы DBPR помогут при проверке, но они не подтверждают каждую будущую поправку и не считают сумму, которую квартира обязана платить по закону.
Что стоит проверить покупателю и чего модель не делает?
Выясните, кто платит сбор и как покупатель с продавцом делят расходы. Ответ дают договор, ассоциация и итоговые документы сделки, а разбирать их стоит со специалистами. Пропорциональный перерасчёт расходов между сторонами и юридическую ответственность модель не определяет. Уточните реальный план: есть ли проценты, сборы, нестандартные даты платежей? В расчёте их нет. Число платежей по целевому сбору — целое, от 1 до 120. Ввод 12,0 даёт 12 платежей, а не 120. Каждую сумму можно ввести в пределах $2 млрд, а результаты больше $50 млрд на экран не выводятся: таковы пределы калькулятора, а не правила ассоциации. Размер взноса HOA в модели не меняется. Изменение взноса и будущие сборы вводите заново или держите в отдельном бюджете.