Какой дом я могу себе позволить в Майами
Калькулятор подскажет, какой дом вам по карману при месячном бюджете 28/36: кредит, налог, HOA, страховка и PMI считаются по вашим цифрам.
Что делает этот калькулятор
Калькулятор находит ориентировочную цену жилья, при которой стартовый ежемесячный платёж за жильё вписывается в правило 28/36, которое считают от вашего дохода до уплаты налогов. Платёж складывается из основного долга с процентами (P&I) и расчётного налога на недвижимость, привязанного к цене. Страховка и HOA добавляются в тех суммах, что вы введёте, как и выбранный вариант PMI. Расчёт подходит для конвенциональных кредитов с фиксированной ставкой и полным погашением, а также для покупки за наличные. Результат не означает одобрения кредитора и не заменяет полный личный бюджет.
Кому это подойдёт
Калькулятор пригодится покупателям во Флориде и агентам, которые сопоставляют варианты. Доход, долги, средства на покупку и расходы на конкретный объект вводите сами. Результат годится для планирования, пока кредитор не проверил вашу платёжеспособность и пока нет актуальных предложений по объекту.
Как это работает
Годовой доход вводите до налогов и любых вычетов, а прочие долги — общей суммой ежемесячных платежей. В деньги на покупку включайте только то, что пойдёт в цену, когда расходы на закрытие сделки и резерв уже отложены. Ставку берите номинальную, срок — в целых годах. Налог указывается годовой оценкой от цены, страховка и HOA — суммой в месяц; если в условном сценарии такого расхода нет, впишите это явно. По PMI выберите годовую ставку, месячную премию или освобождение, причём освобождение — только подтверждённое. Затем сверьте выбранный бюджет 28/36, цену, начальную сумму кредита и разбивку месячных расходов. Поменялся объект или кредит? Запросите новые котировки.
Часто задаваемые вопросы
Показывает ли 28/36, сколько одобрит кредитор?
Нет. Доли 28% и 36% служат ориентиром для планирования, а не общим лимитом, который применяет любой андеррайтер. Калькулятор делит годовой доход до налогов на 12, и бюджет равен меньшему из двух чисел: 28% этой суммы на жильё или 36% за вычетом ежемесячных платежей по прочим долгам, причём он всегда не меньше нуля. Каждый кредитор и каждая программа по-своему оценивают доход, кредитную историю, активы и сам объект. Показанная цена не является ни одобрением, ни советом тратить столько.
Как выбор PMI меняет результат?
Выбор определяет, откуда берётся стоимость страховки. Можно задать годовой процент от начальной суммы кредита, вписать ежемесячный взнос из полученной котировки или исходить из подтверждённого освобождения от PMI. Взнос начисляется, только когда LTV, то есть отношение кредита к цене, превышает 80%. При LTV 80% и ниже PMI в расчёте равна нулю. Действующий полис это не отменяет и права обойтись без страховки не подтверждает. Скрытого взноса по умолчанию нет. Котировку уточните у кредитора именно для суммы кредита из расчёта.
Можно ли посчитать покупку без кредита?
Да. Деньги на покупку могут покрыть всю расчётную цену, и тогда в платеже не остаётся ни P&I, ни PMI, но налог, страховка и HOA всё равно съедают часть месячного бюджета. Вариант допустим, даже если эти расходы равны бюджету целиком. Когда денег больше, чем стоит дом, калькулятор берёт только цену. Если вы указали, что налога или страховки нет, это ваш условный сценарий, а не утверждение, что во Флориде таких расходов не бывает.
Процент налога — это реальный расчёт налога во Флориде?
Нет. Вы вводите эффективную годовую ставку, калькулятор применяет её к расчётной цене и показывает сумму в месяц. Ставки в милах здесь не используются, налог от оценочной стоимости не считается, прогноза по Save Our Homes нет. Налоговый счёт продавца не покажет, сколько будете платить вы. После покупки запросите расчёт налога именно по этому объекту: льготы и оценочную стоимость калькулятор не определяет.
Что не входит в месячную оценку?
Коммунальные услуги, обслуживание дома, расходы на закрытие, специальные сборы и резервы. В оценку попадают основной долг и проценты, налог по вашей ставке, страховка в месяц, регулярные взносы HOA или ассоциации кондо и расчётная PMI. Подставляйте котировки по конкретному объекту, а не средние цифры по Флориде. Сумму на покупку указывайте после того, как отложили деньги на закрытие и резерв. Срок от 1 до 50 лет — это диапазон калькулятора. Кредиторы не обязательно выдают ипотеку на такой срок.
Почему цена нулевая или упирается в потолок?
Нулевая цена значит, что при введённых месячных расходах модель не оставляет места ни для какой цены. Это не означает, что покупка вам недоступна, а введённые страховка и HOA всё равно видны в расчёте. Бюджеты округляются вниз до цента. Сначала каждая месячная статья округляется сама по себе, затем статьи суммируются, а допустимые цены подбираются с запасом, тоже с точностью до цента. Расчёт ограничен суммой 2 000 000 000 долларов США — это предел программы, а не подтверждённый максимум того, что вам по силам. Перепроверьте допущения и запросите котировки у кредитора и по объекту.