Калькулятор рефинансирования ипотеки: платёж и расходы
Сравните рядом платёж в месяц по долгу и процентам, остаток процентов, номинальные итоги и результат на ваш срок при оплате расходов сразу или в кредит.
Что делает этот калькулятор
Этот калькулятор рефинансирования ипотеки ставит рядом два графика ежемесячных платежей по фиксированной ставке. Расчёт идёт от текущего основного долга. Чистые расходы на рефинансирование вы либо оплачиваете сами, либо включаете в кредит. Будущие проценты показаны отдельно от номинальных сумм платежей с расходами, а на выбранную дату видны разница в деньгах и остаток долга. Одобрение кредита, сумму к погашению на дату сделки и экономическую выгоду калькулятор не считает.
Кому это подойдёт
Калькулятор подходит владельцам жилья во Флориде и специалистам по недвижимости, которые просчитывают рефинансирование ради новой ставки и срока. Вводите номинальную ставку по договору, точный срок амортизации и невозвратные расходы — подтверждённые или примерные; всё считается от основного долга. Рефинансирование с выводом наличных, плавающая ставка, кредиты с крупным финальным платежом и случаи, когда кредитор называет иную сумму к погашению, сюда не подходят.
Как это работает
Введите текущий основной долг и номинальную ставку каждого кредита. Оставшийся и новый сроки задаются целыми годами плюс 0–11 месяцев. Чистые расходы впишите явно и решите, платите вы их отдельно или включаете в кредит. Затем выберите период. Калькулятор сравнит платежи, будущие проценты и номинальные итоги. Покажет он и окупаемость расходов из своего кармана, и результат за период. Платежи по каждому кредиту прекращаются, как только он погашен.
Часто задаваемые вопросы
Если ежемесячный платёж ниже, рефинансирование обходится дешевле?
Не обязательно. Если растянуть срок, платёж по долгу и процентам падает, а будущие проценты и общая номинальная сумма выплат могут вырасти. Смотрите разницу только по процентам, итоги платежей вместе с расходами и результат на выбранный срок. Никакая цифра по отдельности не скажет, что сделка выгодна.
Чем оплата расходов сразу отличается от их включения в кредит?
Если платите сразу, расходы уходят разовой суммой в день подписания, а основной долг в модели остаётся прежним. При финансировании их добавляют к нынешнему долгу, и вы гасите их в составе нового кредита, с процентами. В наличных расходах они уже не числятся. Окупаемости наличных расходов в таком режиме нет. Но и даром эти деньги не достаются: вы платите их постепенно, вместе с процентами.
Основной долг в калькуляторе — это сумма к погашению от кредитора?
Нет. Здесь нужен текущий основной долг. Кредитор в справке о полном погашении может добавить накопленные проценты и сборы, а калькулятор их не моделирует. Новый долг складывается из текущего и тех расходов, что вы выбрали для финансирования. Больше ничего. Не меняйте это поле на сумму нового кредита, не связанную с этим долгом. И не принимайте расчёт за итоговую выписку по сделке.
А если кредиты погашаются в разное время?
Выбранный период остаётся тем же. Платежи по каждому кредиту прекращаются в момент его погашения, поэтому не умножайте начальную ежемесячную экономию на месяцы после того, как какой-то из кредитов закрыт. Разница в деньгах на конец периода и остаток долга выводятся отдельно. Разница с учётом погашения номинальная: в ней нет реальных будущих сборов за погашение и не учтена стоимость денег во времени.
Что показывает срок окупаемости наличных расходов?
Он показывает, за сколько месяцев начальное снижение платежа вернёт деньги, внесённые сразу. Работает он только в этом режиме. Сумма расходов делится на положительное снижение стартового платежа по долгу и процентам и даётся целыми месяцами, если укладывается до самого раннего погашения. Это не экономическая точка безубыточности, и о долгосрочной выгоде он ничего не говорит. Платёж на старте бывает ниже даже тогда, когда долг на конец периода больше, а весь график обходится дороже. При финансировании расходов этот показатель не рассчитывается.
Какие цифры и предпосылки расчёта лучше проверить ещё раз?
В поле расходов указывайте чистые невозвратные платежи за рефинансирование, уже за вычетом компенсаций, которые вы можете применить. Не заполнили поле? Значит, сумма неизвестна; это не ноль. Возвратный депозит на эскроу и заранее оплаченные расходы по дому сюда не идут. Не входят и PMI, налоги, страхование, HOA. У кредитора проверьте ставку по договору, сроки до месяца, реальные суммы платежей и окончательную сумму к погашению. Компенсации способны изменить ценовые условия. Обновите предложения и сделайте расчёт заново. А нужную компенсацию по округлённым убыткам не вывести.