Рефинансирование с выплатой наличных: сколько получить
Сравните рядом новый кредит, деньги при закрытии и платёж по долгу и процентам с учётом вашей суммы погашения, расходов и лимита LTV кредитора.
Что делает этот калькулятор
Калькулятор показывает, сколько можно взять сверх нынешнего долга, какой будет сумма при закрытии и каким будет платёж по долгу и процентам. Расчёт действителен, только если ипотека у вас одна и её заменяет кредит с фиксированной ставкой. Сумма погашения указывается отдельно от остатка долга, расходы на закрытие — конкретной суммой. Калькулятор отметит, укладывается ли весь новый кредит в заданный вами лимит LTV. Это сравнение для планирования, а не одобрение.
Кому это подойдёт
Рассчитан на владельцев жилья во Флориде, которые рассматривают рефинансирование с выводом средств, и на специалистов по недвижимости, помогающих им сравнивать предложения кредиторов. Берите лимит, который кредитор действительно применяет, актуальную сумму погашения и каждый сбор в виде конкретной цифры. Право на кредит — отдельный вопрос: его решает кредитор после полной проверки.
Как это работает
Сначала укажите, сколько стоит дом и какой остаток основного долга. Если справка о сумме погашения уже на руках, внесите сумму из неё и нынешний ежемесячный платёж P&I. Без этих данных сверьтесь с показанным допущением, что погашение равно остатку, а ещё задайте действующую ставку и срок до конца кредита: сколько полных лет и месяцев осталось. Затем укажите сумму дополнительного займа и расходы на закрытие и выберите, как их оплатить. Дальше — новая ставка, срок полного погашения (на выбор 10, 15, 20, 25 либо 30 лет) и потолок LTV. Итог покажет, сколько денег вы получаете или доплачиваете, какие расходы идут отдельно, каковы новый кредит и платёж и есть ли превышение лимита.
Часто задаваемые вопросы
Максимальная сумма к выдаче — это одобрение кредитора?
Нет. Максимум зависит от лимита, который вы сами задали для сценария. Значение по умолчанию 80% взято из ориентира Fannie Mae для стандартного рефинансирования с выводом средств по основному жилью с единственной жилой единицей, но оно подходит не для всех объектов и программ. Лимит распространяется на весь новый кредит вместе с профинансированными расходами. Одобрение требует полной проверки у кредитора.
Как влияют три способа оплаты расходов на закрытие?
Допустим, вы хотите взять сверх долга 100 000 долларов США, а расходы на закрытие составят 10 000. Вычтете расходы из займа — при закрытии получите 90 000. Включите их в кредит — на руки придут все 100 000, но долг вырастет на 10 000. Оплатите отдельно — получите 100 000, из своего кармана отдадите 10 000, и чистыми выйдет 90 000. Цифры взяты для наглядности и не отражают типичные расходы.
Зачем вводить остаток долга и сумму погашения отдельно?
Потому что это разные цифры. По текущему остатку калькулятор оценивает прежний платёж. В сумму погашения могут входить начисленные проценты и сборы за погашение, так что именно она показывает, сколько нужно, чтобы закрыть старый долг. Без справки действует показанное допущение: погашение равно остатку. Сборы, которые уже есть в сумме погашения, не вводите повторно как расходы на закрытие.
Можно ли пользоваться калькулятором, если основной долг полностью выплачен?
Да. Введите 0 как текущий остаток основного долга: прежний платёж по долгу и процентам тоже покажет 0, а старую ставку и срок можно не заполнять. Проверьте, нет ли ещё сборов за погашение. Если долг всё же остался, расчётный платёж можно заменить своим фактическим платежом только по долгу и процентам. Ни один из них не включает налоги, страховку, HOA и PMI.
Что значит отрицательная сумма или превышение лимита?
Минус в сумме при закрытии означает, что дополнительных денег не хватает на вычитаемые из них комиссии и остаток вы доплачиваете сами. Если же комиссии платятся отдельно, это тоже ваши живые деньги, но в чистый итог калькулятор записывает их лишь раз. Выход за потолок говорит о том, что новый кредит целиком оказался выше выбранного вами лимита. Отказ от дополнительной суммы тут не спасёт: когда нынешний долг сам по себе больше лимита, нулевое получение денег его не снизит.
Меньший платёж значит более дешёвое рефинансирование?
Нет. Чем длиннее срок, тем меньше ежемесячный платёж по долгу и процентам, но тем больше процентов за весь срок. Ставка здесь номинальная годовая фиксированная, а не APR, прочие расходы на жильё не учтены. Экономию за весь срок и точку окупаемости калькулятор не считает. Перед выбором сверьте у кредиторов полную стоимость и условия погашения.