PMI: что это и когда его можно отменить
PMI: расчёт порогов от исходной стоимости дома, остатка страховки и условной экономии по первоначальному графику ипотеки с фиксированной ставкой.
Что делает этот калькулятор
PMI — частная ипотечная страховка по ипотеке в США, а калькулятор оценивает, на каком платеже графика наступают её пороги и сколько она обойдётся по вашей котировке взноса. Расчёт исходит из обычного, не государственного кредита на основное жильё, страховку по которому платит заёмщик. Кредит стандартный, платежи идут вовремя. Вводятся исходная сумма кредита и исходная стоимость дома, а модель строит помесячный график с фиксированной ставкой по числу внесённых платежей. Это только оценка. Отмену она не одобряет, статус полиса не подтверждает и возврат не считает.
Кому это подойдёт
Удобно владельцам жилья во Флориде и их агентам: можно сверить бумаги по исходному кредиту до звонка в компанию, которая его обслуживает. Ипотеки с высоким риском, кредиты FHA/VA, а также страховка, которую оплачивает кредитор, в расчёт не входят. Не подходят и кредиты с плавающей ставкой или изменёнными условиями, досрочные платежи и отмена через новую оценку.
Как это работает
Начните с исходной суммы кредита и исходной стоимости дома. Затем укажите фиксированную номинальную ставку, срок 10/15/20/25/30 лет, ежемесячный взнос за страховку и точное число платежей, внесённых по графику. Взнос вводите с центами. Ноль в полях взноса и месяцев ставьте, только если сверили его по документам. Нулевая ставка даёт лишь гипотетический расчёт. Текущий остаток и сегодняшнюю стоимость вместо исходных не подставляйте, а сначала проверьте, подходит ли кредит под правила расчёта. В результатах смотрите месяцы порогов 80%/78%, середину исходного срока, оставшиеся по модели взносы и возможную экономию впереди. Саму отмену уточняйте у обслуживающей компании.
Часто задаваемые вопросы
Какую сумму кредита и стоимость дома вводить?
Исходные, а не сегодняшние. Сумма кредита нужна первоначальная, текущий остаток сюда не подходит. Исходная стоимость обычно равна меньшей из величин: цене покупки или первоначальной оценке. После рефинансирования возьмите из документов оценку, сделанную при выдаче кредита. Остаток по графику модель восстановит сама. Рост цен и новую оценку как отдельный путь к отмене она не учитывает.
Гарантирует ли отметка 80% отмену?
Нет. Когда долг по графику доходит до 80%, у вас лишь появляется право подать запрос на отмену. Требование письменного запроса и правила о своевременности платежей уточните у обслуживающей компании. Там же узнайте, что требуется по стоимости дома и по дополнительным ипотекам на него. Калькулятор запрос не одобряет и не предсказывает, с какой даты отмена вступит в силу. Среди шести полей ввода нет ни досрочных платежей, ни отмены через новую оценку.
Чем отличаются порог 78% и середина срока?
Для стандартного кредита, платежи по которому вносятся вовремя, обязательная страховка заканчивается в тот месяц, который наступит раньше. Это либо месяц, когда долг по графику опускается до 78% исходной стоимости, либо середина срока, измеренная числом внесённых платежей. Если срок равен 30 годам, середина приходится на 180 внесённых платежей, а следующий, 181-й месяц служит последней контрольной точкой. Если по модели страховка закончилась на 180-м месяце, это ещё не доказывает, что настоящий полис закрыт. Месяцы здесь считаются платежами, а не датами календаря. С суммами в счетах обслуживающей компании они тоже могут не совпасть.
Как понимать условную экономию на взносах?
Речь о будущих взносах, которых можно избежать, если запрос на отмену при 80% будет удовлетворён. Считается она просто: неизменная ежемесячная котировка умножается на разницу между остатком месяцев обязательной страховки по модели и временем ожидания до запроса, когда эта разница положительна. Одобренной суммой, переплатой за прошлое или возвратом она не является. Строки стоимости для порогов 80% и 78% — это котировка, умноженная на срок ожидания, без ограничения серединой срока. Поэтому любая из них может оказаться больше стоимости обязательной страховки, которую модель обрезает на середине. Это ограничение действует только для обязательной страховки. Сколько вы должны на самом деле, не показывает ни одна строка. Стоимость до порога 78% выводится без этого ограничения, и не факт, что именно он определит срок обязательной страховки.
Как вводить месяцы, нули и центы?
Вводите целое число месяцев от 0 до всего исходного срока кредита. Если набрать 12,0, получится двенадцать месяцев, не 120. Форма не примет отрицательные и дробные значения, а также выходящие за диапазон. Пустое поле не подтверждает, что кредит новый. При предложении страховой $0 расчётная стоимость тоже $0, однако это не доказывает отмену страховки. Ставку 0% имеет смысл брать только для гипотетического расчёта. Стоимость получается из предложения страховой с точностью до центов, умноженной на все месяцы страховки. Пороги берутся из точного графика, а не из округлённого LTV на экране.
Что сверять с обслуживающей компанией отдельно?
В модель не входит всё, что выходит за рамки стандартного случая: кредиты с повышенным риском, кредиты FHA/VA, страховка, которую оплачивает кредитор, и жильё, которое не служит основным. Сюда же относятся плавающая ставка или изменённые условия, досрочные платежи, отмена по новой оценке и реальные проблемы с историей платежей. Данные меняйте только ради проверенных исправлений или новой котировки взноса. Исходные сумму, стоимость, ставку и платёжную историю не меняйте ради лучшего результата. У обслуживающей компании выясните, распространяются ли на кредит эти правила, когда на самом деле прекращается страховка и какой у вас взнос. Иных настроек, кроме имеющихся полей, у калькулятора нет. Ноль в расчёте не заменяет уведомления об отмене и не означает одобренного возврата.