Ипотечные пункты: что это и стоит ли их покупать
Сравните ипотеку без пунктов и с оплаченными сразу пунктами по ставке из вашего предложения: экономия за период, окупаемость и итог за весь срок.
Что делает этот калькулятор
Сравниваются два кредита с фиксированной ставкой, равной суммой и равным сроком: вариант А без пунктов, вариант Б с пакетом пунктов, оплаченным из своих средств. Ставку для Б вводите свою, за пакет пунктов, а не типовую скидку за пункт. Экономия на выбранном отрезке и экономия на процентах за весь срок считаются отдельно.
Кому это подойдёт
Расчёт подходит заёмщикам, которые сравнивают долларовые предложения по ипотеке в США с пунктами. Сумма кредита и срок погашения в этих предложениях совпадают, а прочие расходы равны.
Как это работает
Вы вводите шесть значений, среди них ставку для пакета пунктов и период сравнения в целых месяцах. Пункты здесь оплачиваются отдельным платежом. Прочие расходы либо равны, либо не учитываются. В результате сверьте число учтённых платежей, месяц окупаемости и итог по каждому кредиту за весь срок.
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит дисконтный пункт по ипотеке?
Каждый пункт стоит 1% суммы кредита, сумма считается до округления до цента. Так, 2 пункта по кредиту на $400 000 обойдутся в $8 000 наличными. По цене пунктов нельзя судить, насколько снизится ставка. Поэтому вводите ставку, которую кредитор назвал для выбранного пакета. Диапазон 0–4 пункта задаёт расчёт, а не закон.
Снижает ли каждый пункт ставку ровно на 0,25 процентного пункта?
Нет. Фиксированного снижения за пункт калькулятор не закладывает: кредитор может оценивать каждый пакет по-своему, поэтому ставку из его предложения нужно вводить всегда. Переход с 6,5% на 6% даёт 0,5 процентного пункта, а не снижение ставки на 0,5%. Цифры условные, сегодняшние ставки и предложения они не отражают. Если пунктов 0, ставка в предложении должна совпадать с базовой.
Можно ли включить плату за пункты в кредит?
Нет, в этом калькуляторе пункты к кредиту не прибавляются. Сумма кредита остаётся такой, как вы её ввели, а пункты оплачиваются отдельно, наличными. Плата равна сумме кредита × число пунктов ÷ 100; до цента её округляют только в самом конце, а ровно полцента округляется вверх. Если включить плату в кредит, изменятся и сумма кредита, и платежи, и тогда понадобится другое сравнение, где кредиты по-прежнему сопоставимы.
Экономия за выбранный период — это сэкономленные проценты до продажи жилья?
Нет. Это суммарная разница в платежах по долгу и процентам за выбранные месяцы. Вычтите из неё плату за пункты, и получится чистый итог. Остаток долга у кредитов к этому моменту может различаться. Собственный капитал в жилье, выручка от продажи и налоги в расчёт не входят. Не учтены и досрочное погашение, расходы на рефинансирование, стоимость денег во времени.
Когда затраты на пункты окупаются?
В первом месяце графика в пределах срока, когда точно посчитанная накопленная экономия достигает цены пунктов или превышает её. Допустим, кредит на $400 000 сроком 30 лет при 2 пунктах: ставка 6% вместо 6,5%, окупаемость наступает на 62-м месяце. К 60-му месяцу у того же кредита итог после вычета $8 000 всё ещё около −$195,80. Окупаемость означает лишь возврат затрат, а не прибыль.
Почему платёж ниже, а месяца окупаемости нет?
До последнего платежа экономия может так и не догнать цену пунктов. Условный пример: кредит $400 000 сроком на десять лет, 1 пункт, ставка 6,5% против 6,375%. Платёж меньше примерно на $25,40 в месяц, и за 120 платежей набирается $3 047,88 — меньше, чем расход на пункты в $4 000. Окупиться пункты могли бы на 158-м месяце, но у этого кредита такого месяца нет. Если за пункты не платят из своих средств, у результата отдельный статус: срок окупаемости 0 значит, что возвращать нечего, и это вовсе не мгновенная прибыль.
Что будет, если период сравнения длиннее срока кредита?
Учтённые платежи закончатся на дате планового погашения. По кредиту на десять лет калькулятор возьмёт не больше 120 платежей, даже если ввести 600 месяцев. Экономию на процентах за весь срок он считает по полному графику, без цены пунктов. В отдельном чистом итоге за весь срок плата за пункты вычитается разово. Показанный после округления 0 ещё не доказывает, что суммы равны точно.
Какие расходы и решения калькулятор не учитывает?
Калькулятор не моделирует ничего сверх основного долга, процентов и платы за пункты: эскроу, компенсации кредитора, прочие комиссии по кредиту и ипотечную страховку. Держите эти статьи одинаковыми или прямо исключите; при расхождении сравнивайте предложения кредиторов целиком. Полную стоимость кредита и APR калькулятор не считает, одобрение и налоговый вычет не проверяет, гарантированной доходности не обещает. Фактические предложения и планы досрочного погашения проверяйте самостоятельно.