Плавающая или фиксированная ставка по ипотеке
Стартовый платёж ARM против фиксированного, рост по лимитам при пересмотре каждые 6 или 12 месяцев и договорной потолок отдельно от реально достигнутой ставки.
Что делает этот калькулятор
Калькулятор помогает выбрать между плавающей и фиксированной ставкой. Сумма и график погашения у кредитов одинаковые, а рядом стоят платёж по фиксированной ставке, стартовый платёж ARM и гипотетический путь, где ставка каждый раз растёт до лимита. Частоту пересмотра выбираете вы. После каждого события остаток долга заново раскладывается на оставшиеся месяцы, и так до полного погашения. Это не прогноз индекса и не вывод о том, какой кредит выгоднее по всем расходам.
Кому это подойдёт
Расчёт для тех, кто в долларах сопоставляет американский ARM и кредит под фиксированную ставку на сравнимых условиях; поддерживается пересмотр ставки раз в полгода и раз в год.
Как это работает
Заполните все девять полей сами: непроверенных ставок и лимитов по умолчанию здесь нет. Укажите срок начальной ставки, полный срок кредита и частоту пересмотра, раз в 6 или 12 месяцев. Затем изучите 13 показателей и полную таблицу. Особенно важны первый пересмотр, реально достигнутая ставка и момент, когда впервые срабатывает лимит.
Часто задаваемые вопросы
Что считает калькулятор?
Ежемесячный платёж по основному долгу и процентам. Он рассчитан для стартового периода ARM, для фиксированной ставки и для худшего случая, когда каждый лимит ставки срабатывает вплоть до последнего платежа. Сумма и срок у кредитов одинаковые. Разница платежей за начальный период показана со знаком + или −. Комиссии, страховка и эскроу в расчёт не входят. Нет в нём и APR, и доли в жилье, накопленной к досрочному погашению. Какой кредит в итоге дешевле, калькулятор не говорит.
Чем срок начальной ставки отличается от частоты её пересмотра?
Срок начальной ставки показывает, сколько она остаётся неизменной, а частота пересмотра говорит, как часто её меняют потом: каждые 6 или 12 месяцев. При пяти годах первый пересмотр в модели выпадает на 61-й платёж. Дальше при шаге в полгода события идут с 67-го месяца, при годовом с 73-го. Возьмём кредит $400 000, 30 лет, начальная ставка 5,5%, лимиты 2/1/5. Ставка доходит до 10,5% на 79-м месяце при пересмотре раз в полгода и на 97-м при годовом, а пиковые платежи составляют около $3 473,60 в первом случае и $3 454,15 во втором. Все цифры условные и предложением кредитора не являются.
Лимиты в процентах или процентных пунктах?
В процентных пунктах. Лимит задаёт, на сколько пунктов ставка может вырасти максимум; к пунктам, которые платят за снижение ставки, и к росту на какой-то процент он отношения не имеет. Если начальная ставка 5,5%, а пожизненный лимит 5 пунктов, договорной потолок составит 10,5%. В сводке потолок показан отдельно от прироста, а также от самой высокой ставки, которая реально наступит до погашения. Ограничения полей, включая потолок до 50%, заданы формой, а не законом.
Почему платёж пересчитывают от остатка долга?
Потому что к пересмотру часть долга уже выплачена, а месяцев осталось меньше. При каждом изменении ставки модель полностью распределяет оставшийся долг на оставшиеся месяцы. К исходной сумме она не возвращается и новый срок в 30 лет не начинает. Если ставка не изменилась, платёж математически выходит тем же.
Что если начальная ставка на весь срок или лимит нулевой?
Если начальная ставка действует весь срок, пересмотров до погашения нет: поля о первом пересмотре не заполняются, а стартовый платёж уже с 1-го месяца и есть пиковый. Нулевой лимит роста означает подтверждённое ограничение, а не пустой ответ. Пересмотры могут стоять в графике, просто ставка на них не растёт. Потолок договора может так и не наступить, если пересмотров осталось мало или периодический лимит нулевой.
График ставки — это прогноз индекса и маржи?
Нет. Модель берёт каждое разрешённое повышение, пока ставка не упрётся в потолок, и только в пределах оставшегося срока. Реальная ставка по индексу может пойти иначе. В полной таблице до 54 пересмотров, и пик не ограничен первыми пятью. Для другой частоты пересмотра, периода выплаты только процентов или лимитов на платёж нужна другая модель, рассчитанная на такие условия. То же касается отрицательной амортизации, лимитов на снижение ставки и нижнего порога ставки.
Экономия в начале значит, что ARM лучше?
Нет. Эта сумма складывается из разницы между платежом по фиксированной ставке и стартовым платежом ARM за каждый месяц начального периода, и отрицательные значения в ней остаются. Экономией на процентах, выгодой с учётом доли в жилье или вердиктом о более дешёвом кредите она не является. Прочие расходы у кредитов могут отличаться, рефинансирование потом никто не гарантирует. Стрессовый сценарий не повторяет методику кредитора и не означает, что заём одобрят.
Где увидеть все пересмотры ставки и что не покрывает источник?
В результате и в PDF: там полный график пересмотров, причём не только первых пяти. ИИ получает финансовую сводку из 13 показателей и каждый пересмотр. Буклет CFPB CHARM объясняет, что начальный период и частота пересмотра означают разное; источник проверен 2 октября 2026 года. Верность ваших ставок, лимитов и расходов он не подтверждает, как и то, что кредит вам подходит. Сверяйте всё со своим договором.