Какая ипотека выгоднее: сравнение кредитов
Какой кредит выгоднее: две ипотеки с фиксированной ставкой на равную сумму, с разовыми расходами из своих средств и страховкой на заданные месяцы.
Что делает этот калькулятор
Калькулятор показывает, сколько денег уйдёт по двум ипотечным предложениям на одинаковую сумму в долларах США. Ставка у каждого фиксированная, долг гасится полностью, и каждый кредит считается до конца своего срока. Разовые комиссии, оплаченные сразу, учтены. Постоянную ежемесячную страховку из предложения модель добавляет к первым платежам в том количестве, которое вы ввели. Платёж по долгу и процентам виден отдельно от первого платежа со страховкой. Разница не больше $1 помечается как «близко», но одинаковыми предложения от этого не становятся.
Кому это подойдёт
Расчёт нужен заёмщикам и риелторам, которые сверяют сопоставимые предложения кредиторов. Он берёт ваши данные из предложений: ставку, срок, условия страховки и разовые расходы из своих средств. Он не означает, что кредит одобрят и что платёж вам по силам. И не скажет, что выгоднее, если дом продадут или кредит рефинансируют раньше срока.
Как это работает
Начните с суммы кредита. Она общая для предложений A и B. Затем по каждому укажите фиксированную годовую ставку из договора, срок в годах, комиссии, которые платите сразу, ежемесячную страховку заёмщика и число первых платежей, где она действует. Ставьте 0 в сумму страховки и число месяцев, только когда подтверждено, что отдельного ежемесячного взноса нет. Калькулятор покажет ежемесячный платёж по кредиту, первый платёж вместе со страховкой и полную стоимость каждого кредита за весь срок, а в строке «A минус B» разницу со знаком + или −.
Часто задаваемые вопросы
Какие расходы учтены и почему сроки бывают разными?
Платежи по долгу и процентам, разовые комиссии и страховка заёмщика, по каждому предложению. Платежи идут по графику до полного погашения, комиссии берутся те, что вы ввели как оплаченные сразу, а страховка считается постоянным ежемесячным взносом за первые K платежей. Общая сумма кредита попадает в итог без повторов. Сроки могут различаться намеренно: модель не сводит кредиты к единой дате досрочного погашения и не дисконтирует будущие платежи. Налог на недвижимость, страховку дома и взносы ассоциации она не считает. Льгот по подоходному налогу и прочих расходов владельца в расчёте тоже нет.
Может ли ипотечная страховка сделать дешёвый кредит дороже?
Да, может. Возьмём условный кредит в $400 000, все суммы в долларах США. Предложение A: 6,5%, 30 лет, без комиссий; за весь срок по нему выплачивается около $910 177,95. Предложение B: 6,6%, тоже 30 лет, без дополнительной страховки заёмщика, итого около $919 668,70. Пока A дешевле. Но к нему прилагается страховка $150 в месяц на первые 96 платежей, это ещё $14 400, и полная стоимость A вырастает примерно до $924 577,95. Теперь B выигрывает около $4 909,26 по точным суммам, до сверки с округлёнными цифрами на экране. Первый платёж со страховкой у A около $2 678,27, у B около $2 554,64. Цифры взяты для примера и не отражают рыночные тарифы, а 96 платежей не означают срок отмены страховки по закону.
Если платёж в месяц меньше, кредит обходится дешевле?
Нет. Небольшой ежемесячный платёж ещё не делает кредит выгоднее на всём сроке. Пример на $400 000, суммы в долларах США: у предложения A ставка 6,5% на 30 лет и $2 000 разовых расходов из своих средств, у B 6% на 15 лет и $4 000 таких расходов. Ежемесячной страховки здесь нет ни в A, ни в B. Платёж по долгу и процентам у A примерно $2 528,27 в месяц, у B около $3 375,43. Зато полная стоимость за весь срок с учётом этих расходов у A составит около $912 177,95, а у B около $611 576,92. Меньший платёж дал больший итог. Сможете ли вы нести больший платёж и сколько для вас стоит возможность платить позже — это уже другие вопросы.
Как вводить разовые комиссии и страховку, которую платит кредитор?
В поле разовых комиссий идут расходы по кредиту, которые вы действительно платите наличными, каждая без повторов. Суммы, включённые в кредит, сюда не вносите. Разовую страховку, оплаченную сразу, тоже впишите здесь и не придумывайте для неё ежемесячный взнос. Добавьте услуги сторонних компаний из котировки, если их цена зависит от выбранного кредита. Возвратные остатки на эскроу и всё, что уже посчитано в другом поле, не включайте. Если кредитор оплачивает страховку через ставку, 0 в доплате заёмщика ставьте лишь после подтверждения. Разные суммы кредита, профинансированные комиссии или несопоставимые компенсации требуют отдельного сопоставимого расчёта.
Что означает число платежей со страховкой?
K показывает, сколько первых платежей по графику идёт с фиксированным ежемесячным взносом заёмщика за страховку. Если страховка есть, K может быть от 1 до числа месяцев срока (годы × 12). Нет отдельного взноса — ставьте 0 и в сумму, и в число платежей. Это число не выводится из правил оценки залога, доли кредита в стоимости или расчёта отмены страховки. Дату окончания страховки оно тоже не гарантирует. Убывающие, отложенные и плавающие взносы в простую модель не помещаются. Первый платёж со страховкой не равен ни постоянным, ни полным расходам на жильё.
Что значит результат с разницей до $1?
Это результат «близко»: точная разница за весь срок не превышает $1. Более дешёвым A или B помечается, только если разница больше $1. При $0,99 и ровно при $1 вы увидите «близко», при $1,01 уже нет. Сама разница всё равно выводится со знаком + или −, и она положительная, когда A дороже. «Близко» не значит, что кредиты одинаковые или в точности равны, что их одобрят или что пройден какой-то общепринятый финансовый порог. Правило $1 срабатывает до округления для экрана.
Можно ли ставить 0% или нулевую страховку?
Да. Ставка 0% и отсутствие страховки допустимы как условные данные для расчёта или гипотетического предложения, это не прогноз рыночных ставок. При 0% сумма платежей по долгу и процентам равна сумме кредита, а проценты составляют ровно 0. Разовые расходы из своих средств и указанная страховка при этом всё равно стоят денег. Пример: $120 000 по ставке 0% — это $1 000 в месяц при сроке 10 лет либо около $333,33 при сроке 30 лет. При любом сроке вы вернёте те же $120 000, не считая разовых расходов и страховки. Пустое поле не означает подтверждённый ноль, а без суммы кредита сравнивать нечего.
Как округление и неучтённые факторы влияют на вывод?
Суммы считаются с точностью до цента, ставки — до четырёх цифр в дробной части. Какой кредит дешевле, определяют точные платежи, проценты и полная стоимость каждого. Итоги на экране и отдельно округлённая разница могут расходиться на цент. Не пересчитывайте результат по округлённым ежемесячным суммам. Перед вами не выписка обслуживающей компании и не расчёт ставки APR, точки безубыточности, досрочного погашения или NPV. Капитал в доме, плавающие ставки, подоходный налог и одобрение кредита модель тоже не считает. Если планируете продать или рефинансировать до конца срока либо платить по другому графику, нужен отдельный анализ.