Calculadora de refinanciamento: parcela e custos
Compare lado a lado parcela mensal de principal e juros, juros a pagar, totais nominais e resultado no prazo escolhido, com custos pagos à vista ou financiados.
O que esta calculadora faz
Esta calculadora de refinanciamento mostra, lado a lado, dois cronogramas mensais de taxa fixa. A base é o saldo de principal da sua dívida atual. Você decide se os custos líquidos do refinanciamento saem do próprio bolso ou entram no financiamento. Os juros futuros ficam separados dos totais nominais de parcelas mais custos, e no prazo que você escolher dá para comparar caixa e saldo devedor. Não entram na conta: aprovação de crédito, valor de quitação e lucro econômico.
Para quem é
Pensada para donos de imóveis na Flórida e para corretores que simulam refinanciamentos de taxa e prazo. O cálculo parte do principal: use a taxa nominal do contrato, o prazo de amortização exato e custos sem reembolso, confirmados ou estimados. Não cobre saque de dinheiro, juros variáveis, parcela balão nem cotação de quitação com saldo divergente.
Como funciona
Comece pelo principal atual e pelas duas taxas nominais. O prazo que falta e o novo prazo entram em anos inteiros mais 0–11 meses. Digite os custos líquidos de forma explícita e diga se vai pagá-los com recursos próprios ou financiá-los. Depois, defina o período. A calculadora compara parcelas, juros futuros e totais nominais. Também mostra a recuperação dos custos e o resultado no período. Cada empréstimo deixa de gerar parcelas no mês em que é quitado.
Perguntas frequentes
Se a parcela mensal cair, o refinanciamento sai mais barato?
Não necessariamente. Com prazo mais longo, a parcela de P&I cai, mas os juros futuros e o valor nominal total pago podem subir. Confira a diferença só de juros, os totais de parcelas mais custos e o resultado no prazo escolhido. Nenhum número isolado prova que o refinanciamento compensa.
Pagar os custos na hora ou embuti-los no financiamento muda o quê?
Pagos na hora, os custos saem em desembolso único no fechamento, e o principal simulado não se altera. Embutidos, entram no saldo atual e você os quita dentro do novo empréstimo, juros incluídos. Assim, não são contados outra vez como gasto à vista. Nesse modo, também não há prazo de retorno do que foi pago na hora. E embutir não apaga a conta: você paga do mesmo jeito, diluído e com juros.
O principal digitado equivale ao valor de quitação do credor?
Não. O campo pede o principal que você deve hoje. A cotação de quitação do credor pode incluir juros acumulados e encargos não simulados pela calculadora. O novo principal é o atual mais os custos que você escolheu financiar, e nada mais. Não ponha ali o valor de algum empréstimo novo sem relação com esse saldo, nem tome o resultado como o demonstrativo final do fechamento.
E se os empréstimos forem quitados em datas diferentes?
O prazo de análise não muda. Cada empréstimo encerra as próprias parcelas quando é quitado. Por isso, a economia mensal do começo não pode ser multiplicada pelos meses posteriores ao fim de qualquer deles. Ao final do prazo, você vê separadamente a diferença de caixa e o saldo devedor que resta. A diferença ajustada pela quitação é nominal e deixa de fora encargos reais de quitação no futuro e o valor do dinheiro no tempo.
Para que serve o prazo de retorno dos custos pagos na hora?
Ele aponta em quantos meses completos a queda inicial da parcela devolve o que você desembolsou na hora, e só existe quando os custos são pagos à vista; com custos financiados, essa medida não aparece. A conta divide esse valor pela redução positiva da parcela P&I, e a recuperação só conta se acontecer até a primeira quitação. Não é equilíbrio econômico. Tampouco indica economia duradoura: mesmo com uma parcela inicial menor, o saldo devedor restante pode ser maior e o cronograma completo, mais caro.
Quais custos e premissas vale conferir?
No campo de custos, coloque os encargos líquidos do refinanciamento que não são reembolsáveis, já abatidos os créditos que você puder aproveitar. Um campo em branco não significa zero, e sim um valor ainda desconhecido. Não inclua o depósito reembolsável mantido em conta vinculada nem as despesas de moradia pagas adiantadas; PMI, impostos, seguro e taxas de HOA também ficam de fora. Confirme com o credor a taxa do contrato, os prazos exatos, as parcelas reais e o valor final de quitação. Créditos podem mudar a precificação, então atualize as cotações. Depois, refaça a comparação. O crédito necessário não se deduz a partir de perdas arredondadas.