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PRÉ-CONSTRUÇÃO
Pense nisso como uma decisão só, e não como quatro checagens separadas: o contrato, o currículo de obras da incorporadora, o custo de manter o prédio funcionando e a sua estratégia de saída. As imagens de divulgação vendem um estilo de vida; o compromisso real só aparece no contrato de compra e venda, nas taxas projetadas e nas condições de entrega.
Comece pela incorporadora: quais obras ela já entregou? Veja também quem projeta e quem constrói, e em que ponto a obra está agora. Depois entenda a estrutura de propriedade prevista e como a associação do condomínio será montada. Por fim, compare o final e a vista que você escolheu com outros da mesma torre e com unidades semelhantes já prontas e à venda neste momento.
Antes de assinar, liste cada parcela do depósito, a etapa de financiamento, o que o fechamento exige e a reserva em dinheiro que você terá de manter. Depois descubra por quanto tempo o capital fica parado e quais cláusulas ainda podem mudar. Separe o que são custos projetados, ou seja, estimativas e não compromissos, e veja como um atraso na entrega afetaria o seu plano.
Defina o objetivo logo de início: morar, segurar por muito tempo, viver de aluguel ou revender na entrega. Depois confira as regras de cessão e de locação, quantas unidades concorrentes chegam ao mercado na mesma época das chaves e quais são as regras da torre para aluguel por temporada. Uma compra sólida ainda dá motivo para segurar o imóvel, ainda que a valorização não chegue ao que o estande de vendas projetou.
Comprar antes de o prédio ficar pronto
Na compra na planta, você adquire um contrato e uma pilha de documentos, não uma unidade pronta. Escolhe a planta e a coluna, assina o contrato e paga os depósitos em etapas, conforme a obra avança. A Lei de Condomínios da Flórida regula esse dinheiro e os documentos que você deve receber, e protege quem compra mais do que se costuma imaginar.
Os números abaixo vêm da própria lei. O contrato acrescenta condições próprias, como datas dos depósitos, prazos de conclusão e o que ocorre se a obra atrasar. Leia o contrato com um advogado imobiliário da Flórida antes que o prazo de cancelamento se encerre.
Passo a passo
Há incorporadoras que aceitam reservas antes de existir um contrato. O depósito de reserva fica com um agente de custódia e é devolvido por inteiro, na hora, se você pedir por escrito. A incorporadora só recebe esse dinheiro como entrada, depois de assinado o contrato.
Junto com o contrato você recebe o prospecto (ou memorial de oferta), a convenção, o orçamento operacional estimado com as cotas por tipo de unidade, além da folha de perguntas frequentes com respostas. O prospecto é obrigatório quando o empreendimento passa de 20 unidades residenciais.
Você tem 15 dias, contados da assinatura e da entrega de todos os documentos obrigatórios, para desistir por escrito. Uma mudança que piore a oferta para você abre um segundo prazo de 15 dias, e durante esses 15 dias a incorporadora não pode fechar a venda sem a sua autorização assinada.
Os pagamentos obedecem ao cronograma do contrato, normalmente na assinatura e em etapas da obra. Os primeiros 10% ficam em custódia ou garantidos por uma fiança ou uma carta de crédito que o estado aceite. O que passar desses primeiros 10% só vai para a obra se o contrato autorizar.
Para fins de custódia, o prédio está concluído quando sai o habite-se, o certificado de ocupação (certificate of occupancy). Antes de fechar, faça a vistoria da unidade, anote o que falta terminar, confirme o financiamento e revise o demonstrativo de fechamento. No fechamento, você paga o saldo do preço.
Como ler os documentos
A incorporadora precisa entregar o orçamento e a tabela de cotas por tipo de unidade, e o contrato avisa que os números são apenas estimativas e que os custos reais podem sair maiores.
F.S. §718.503(1)(a)
A incorporadora pode travar as cotas num valor fixo por um período e cobrir a diferença por conta própria. Anote quando essa garantia termina, porque é aí que entra o orçamento de verdade.
F.S. §718.116(9)
A folha de perguntas frequentes precisa explicar em palavras simples qualquer restrição ao aluguel da unidade. Leia essa folha antes de contar com uma renda de aluguel. Quanto a ceder o contrato antes do fechamento, quem decide são as cláusulas dele.
F.S. §718.504
Se os proprietários precisarem pagar aluguel ou taxa de uso de áreas de lazer ou comuns, o prospecto precisa destacar isso em letras bem visíveis. É um custo que o preço não mostra.
F.S. §718.504
O contrato precisa dizer que o seguro residencial não cobre danos de enchente, se a incorporadora tem conhecimento de alagamentos no terreno e se ela já fez algum pedido de indenização por enchente.
F.S. §718.503(1)(a)
Folhetos e contratos devem avisar que não se pode confiar no que é dito de boca. O que importa para você, como vista, acabamento ou data de entrega, tem de estar no contrato ou nos anexos. As plantas completas e o memorial descritivo ficam disponíveis para consulta.
F.S. §718.503(1)(a), (3)
Duas formas de comprar um apartamento
Esses direitos de desistência vêm do F.S. §718.503(1) e (2). Um contrato pode prever prazo maior que o da lei, e renunciar a esses direitos não tem validade.
Perguntas
O contrato precisa informar nome e endereço do agente de custódia, que entrega um recibo se você pedir. Esse agente não pode ter vínculo com a incorporadora: um banco, uma instituição de poupança e crédito, um advogado membro da Ordem dos Advogados da Flórida, uma seguradora de títulos ou um corretor licenciado.
Se o contrato terminar de forma regular, pelas próprias cláusulas ou pela Lei de Condomínios, o dinheiro em custódia volta para você com os juros rendidos. Pergunte cedo se algum depósito acima de 10% já saiu para a obra, porque o dinheiro liberado não está mais em custódia.
Na maioria dos casos, sim: um estrangeiro pode comprar apartamento na Flórida. A lei estadual, porém, limita alguns compradores domiciliados em certos países; antes de assinar, peça a um advogado da Flórida para analisar o seu caso.
Não. O orçamento é só uma estimativa feita de boa-fé pela incorporadora; o contrato avisa que os custos reais podem ser maiores. Aumentos fora do controle da incorporadora não garantem, por si sós, o direito de desistir.
Se uma alteração prejudicar você de forma relevante, você tem 15 dias a partir do recebimento para desistir por escrito. Guarde todas as alterações e o dia em que cada uma chegou.
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