Registros oficiais de um endereço, numa tela
Ficha do imóvel em Miami-Dade
O passaporte cruza um endereço do sul da Flórida com os registros oficiais disponíveis e separa o confirmado, o que merece atenção e o que falta.
Sem e-mail, sem cadastro, sem telefonema de vendas
O resultado é um relatório com fontes, não uma nota.
Registro não encontrado, fonte fora do ar e informação não publicada aparecem como casos separados.
O que é
O dossiê oficial de um endereço numa só página: parcela, valores atribuídos pelo governo, zonas de inundação e de evacuação, além do histórico federal de tempestades. Em cada dado aparece o órgão emissor.
Origem dos dados
Os avaliadores de imóveis (property appraisers) dos condados, a FEMA, além de outros órgãos públicos e da Divisão de Gestão de Emergências da Flórida, são consultados na hora do pedido; nada fica guardado, nada é estimado nem adivinhado.
Como usar
Digite o endereço. Se for apartamento em condomínio, acrescente a unidade. Confira os itens confirmados e, antes de se apoiar neles, siga os links dourados para checar impostos, alvarás e escrituras no site do condado.
O que entra na consulta do passaporte
Os registros oficiais, em cinco grupos
O endereço é confrontado com os órgãos responsáveis pelos registros dele e com os cadastros históricos, costeiros e ambientais que cobrem a área. O que entra varia de condado para condado e de cidade para cidade. Se um órgão não publica nada sobre o endereço, o relatório informa isso e não preenche a lacuna.
Identificação
O endereço é confirmado pelo serviço de localização de endereços do Census Bureau dos EUA e pelo cadastro de lotes do condado. Aparecem o número do lote, o tipo do imóvel, as áreas do terreno e da construção, o ano de construção, o proprietário registrado e o histórico de vendas.
Valores e impostos
Os valores justo, avaliado e tributável que o condado define para o ano do cadastro, as isenções, como a homestead, além do imposto anual registrado. Pelo link do condado você confirma o valor realmente devido.
Água e vento
A zona de evacuação definida pelo condado, a zona da FEMA com a cota de inundação de referência, além da altitude do terreno nesse endereço e as declarações federais de desastre que constam para o condado.
Alvarás, infrações, zoneamento
Os registros de alvarás da prefeitura, os processos de infração ainda abertos e o zoneamento, exibidos só quando o órgão divulga esses dados. Cada item leva ao cadastro do próprio órgão.
Condomínio
No caso de uma unidade em condomínio: o cadastro estadual da associação, a administradora e o número de unidades registradas. Quando informados, aparecem também a situação do estudo de reservas de integridade estrutural e a da vistoria periódica.
Como ler o relatório
Três respostas possíveis
Verificado
Uma fonte oficial forneceu o dado. Ao lado dele aparecem o órgão e o horário da consulta. Antes de citá-lo, confirme na página do próprio órgão.
Requer atenção
Pontos que podem mudar seus custos ou riscos, como uma zona de inundação que torna o seguro obrigatório, um processo de infração em aberto ou um registro de condomínio com pendências. Cada item leva ao órgão capaz de confirmá-lo.
Não foi possível obter
A fonte não respondeu, não cobre esse endereço ou não publica o registro. O relatório nunca considera uma lacuna como boa notícia, e uma falha no serviço não prova a inexistência do registro.
Termos do relatório
Cinco termos para conhecer
Valor justo, avaliado e tributável
O valor justo (just value) corresponde à estimativa do condado para o valor de mercado no 1º de janeiro, para efeito de imposto. O valor avaliado é o valor justo após limites como o teto da homestead. O tributável é o que resta após as isenções. Nenhum deles corresponde ao preço de venda do imóvel.
F.S. §§192.042, 193.155
Área Especial de Risco de Inundação
Área à qual a FEMA atribui 1% de chance anual de inundação, em zonas cujo nome começa com A ou V. Ali, os credores sob regulação federal tornam o seguro contra inundação obrigatório.
FEMA · 42 U.S.C. §4012a
Cota de inundação de referência
É a altura que a água deve atingir numa inundação que tem 1% de chance ao ano de ocorrer. Compare-a com a altura do piso indicada no certificado de cota para saber quanto a área útil está acima ou abaixo dela.
Zona de evacuação
É a sequência em que a defesa civil do condado pede que cada área saia antes de uma tempestade. Serve para planejar; não é zona de inundação nem nota do imóvel.
Vistoria periódica e SIRS
A Flórida exige revisões estruturais em prédios de condomínio que têm três ou mais andares habitáveis. A vistoria periódica é feita aos 30 anos e depois a cada 10 anos; perto da água salgada, começa aos 25 anos quando a autoridade local de obras exige. De 10 em 10 anos também se refaz o estudo de reservas para integridade estrutural do prédio.
F.S. §553.899 · §718.112(2)(g)
Quando usar
São três os momentos em que o passaporte compensa
Antes da oferta
Antes de negociar, verifique os alvarás, a zona de inundação e a situação dos impostos. A conta do vendedor não será a sua: depois da venda, em 1º de janeiro seguinte o condado reavalia o imóvel pelo valor justo.
F.S. §§193.155, 689.261
Antes de anunciar
Veja o imóvel como o comprador vai encontrar: alvarás abertos, processos de infração ou uma área registrada diferente da sua. Vale resolver qualquer pendência antes de anunciar: costuma ser mais fácil do que justificá-la durante a negociação.
Depois da compra
Verifique se a isenção homestead consta no cadastro do ano seguinte. O pedido é feito ao avaliador de imóveis do condado, com prazo até 1º de março.
F.S. §196.011
Fontes
Abaixo estão as fontes primárias das regras citadas neste guia. No relatório, cada dado indica o órgão de onde veio.
- FEMA Flood Map Service Center
- 42 U.S.C. §4012a — seguro contra enchentes obrigatório
- Data de avaliação: F.S. §192.042
- F.S. §193.155 — avaliação de imóveis homestead
- F.S. §196.011: como pedir isenções
- F.S. §689.261: aviso do imposto predial
- F.S. §553.899: vistorias periódicas da estrutura
- F.S. §718.112: estudo de reservas voltado à integridade estrutural
Perguntas frequentes
O relatório é uma avaliação do imóvel?
Não. São os dados oficiais que o governo divulga sobre o imóvel, sem alteração. Quem quer o valor de mercado deve recorrer à ferramenta de avaliação ou entrar em contato.
Por que o endereço de um condomínio precisa do número da unidade?
Porque o condado mantém um registro próprio para cada unidade. Sem o número, um prédio devolveria centenas de registros, e o passaporte pede a sua unidade em vez de adivinhar qual é.
Para onde levam os botões dourados de “O que requer atenção”?
Cada botão dourado leva à busca do próprio condado por impostos, escrituras, alvarás ou vistorias. Confira os dados ali, na fonte, e não pela palavra de alguém.
Fonte indisponível quer dizer que o registro sumiu?
Não. O registro continua lá; o órgão ficou inacessível por um momento. Gere o relatório de novo mais tarde: uma queda temporária não significa que o registro deixou de existir.
É grátis? Minha busca fica guardada?
É grátis e não exige cadastro. Cada relatório é montado na hora e nunca fica salvo; baixe o PDF se quiser guardá-lo.