Análise de investimento imobiliário em aluguel
Caixa nominal gerado pelo aluguel antes do imposto, retorno sobre o capital investido, venda suposta, custos informados, taxa e prazo fixos.
O que esta calculadora faz
Aqui você vê o fluxo de caixa da operação de aluguel, em termos nominais e antes dos impostos, e quanto ele rende sobre o dinheiro colocado no início. A venda entra como hipótese. Custos iniciais já pagos e reservas que ficam intocadas vão em campos separados. Os números da operação não mudam com o tempo, e as parcelas de P&I terminam quando o financiamento é quitado. O resultado não é aprovação de crédito, nem lucro contábil completo, nem um plano para a liquidez do seu orçamento doméstico.
Para quem é
A ferramenta foi feita para investidores em imóveis de aluguel na Flórida e para corretores que querem testar seus próprios cenários: compra à vista, imóvel totalmente vago, queda de valor. Use orçamentos reais ou premissas identificadas pelo nome. Comissão, seguro ou parâmetro de crédito "padrão" não substituem um número real.
Como funciona
Primeiro vêm o preço e a entrada, em dólares ou como porcentagem do preço. Depois, lance o aluguel do imóvel inteiro, as despesas de cada mês, a manutenção prevista para o ano e a taxa de desocupação. Nos gastos iniciais, coloque o que sai do seu bolso no fechamento e qualquer outra despesa de largada, com os créditos já abatidos; se não houver nada, digite 0. Defina quantos anos pretende ficar com o imóvel, quanto ele deve ganhar ou perder de valor por ano (+ ou −) e quanto vai custar vendê-lo. Vai financiar? Taxa e prazo passam a ser obrigatórios. Na compra à vista, ficam dispensados. Unidades e área são opcionais. Por último, veja quanto o aluguel deixa no caixa, quanto o capital rende, em quanto tempo ele volta e o saldo líquido da venda, positivo ou negativo.
Perguntas frequentes
Que dinheiro conta como investimento inicial?
A entrada, o que você paga do próprio bolso no fechamento e os gastos iniciais de fato feitos, já com os créditos abatidos. Ficam de fora as reservas que continuam com você, o depósito reembolsável mantido em custódia e os custos pré-pagos ou recorrentes que já entram em outro campo. Gastar não valoriza o imóvel automaticamente. O número mede o que foi aplicado no imóvel, não suas economias inteiras. A calculadora não modela chamadas de capital futuras nem entradas e saídas da reserva.
Os números da operação mudam com o tempo e a vacância pode ser total?
Não mudam. A calculadora repete, ano após ano, o mesmo aluguel, as mesmas despesas operacionais, a mesma verba de reparos e a mesma vacância. Esse aluguel é o total previsto para o imóvel todo, não o de uma unidade. Para testar cenários, a vacância aceita valores entre 0 e 100%, e a variação anual do valor, entre −100% e 100%; essas faixas não são limites oficiais do mercado. Não entram no cálculo o imposto de renda, a depreciação nem o seguro do financiamento. As premissas são suas: nenhum dado em tempo real as preenche.
Como a calculadora trata compra à vista, entrada em porcentagem, número de unidades e área?
Se a entrada for igual ao preço, taxa e prazo não são necessários e o índice de cobertura da dívida (DSCR) deixa de aparecer. Com financiamento, as parcelas terminam quando a dívida é quitada. A entrada em porcentagem vira dólares uma única vez, arredondada ao centavo mais próximo. Unidades são opcionais e inteiras. Assim, 2,0 vira 2, não 20. A área é guardada exatamente como digitada, com até duas casas decimais; 1200,5 pés quadrados, por exemplo, fica assim mesmo. Não use símbolos nem pontos de milhar. Se o campo de unidades ou o de área ficar vazio ou com 0, o dado é tratado como desconhecido, não como tamanho zero. Esses campos não multiplicam o aluguel, e a área não é convertida para o sistema métrico.
Qual a diferença entre TIR, crescimento médio anual e indicação de perda?
A TIR leva em conta quando o dinheiro entra e sai; o crescimento médio anual, não. Na TIR, cada fluxo anual é lançado no fim do ano e a venda cai no último ano. A busca pela taxa vai de −99% a 1000%, e, sem solução única, aparece "não disponível" em vez de um número forçado. O crescimento médio anual compara apenas o valor inicial e o final, sem olhar o momento dos fluxos nem o reinvestimento. Se o valor final for nulo ou negativo, a tela mostra −100%: é um marcador de perda, não uma taxa real de crescimento nem um teto para o prejuízo em dólares. Todo número negativo aparece com o sinal de menos na frente.
O que significa o número de meses para recuperar o dinheiro investido?
Ele soma o fluxo de caixa do aluguel até cobrir o dinheiro investido, com premissas fixas e parcelas encerradas quando o empréstimo é quitado. Se o prazo passar do período em que você manterá o imóvel, trata-se de projeção, não de plano. Para "nunca" e "sem investimento inicial" existem indicações próprias. Mesmo com o primeiro ano no vermelho, o dinheiro pode voltar depois que o empréstimo for quitado. Já o prazo simples supõe que o fluxo mensal do primeiro ano se repete para sempre, e não é previsão. Os dois prazos ignoram a venda.
As faixas de referência ou o resultado da venda comprovam aprovação ou lucro?
As faixas de DSCR em 1,25/1,00 e as do GRM em 10/15/20 servem como referências práticas, não regra universal nem nota. O NOI não inclui a prestação do empréstimo. O GRM parte do aluguel bruto, antes de descontar a vacância. Se o aluguel for zero, não há como calcular o GRM nem a ocupação de equilíbrio. O patrimônio líquido aparece antes dos custos de venda. Já o caixa da venda abate esses custos e, depois, o saldo devedor previsto no cronograma do empréstimo; não equivale à quitação efetiva nem ao acerto de impostos. Nada acima de US$10 trilhões aparece na tela, por limitação da própria calculadora, e isso não é previsão nem teto de crédito. Confira cada cotação separadamente.