O que é DSCR? Cobertura do serviço da dívida
Escolha a base do DSCR (renda operacional ou aluguel aceito) e veja lado a lado índice, parcela suportada e principal hipotético; não é aprovação.
O que esta calculadora faz
Aqui você descobre se o aluguel cobre a parcela do financiamento, e com que folga. Esse é o DSCR, o índice de cobertura do serviço da dívida, medido pela definição que você escolher. Pela renda operacional líquida, a conta divide essa renda só pela parcela de principal e juros. Pelo aluguel aceito, divide o aluguel que o credor reconhece pela parcela somada aos custos de moradia que ele classifica como tal. Com a meta e as condições do financiamento, a calculadora chega ao principal máximo hipotético, olhando apenas a cobertura. Não é empréstimo aprovado. Também não é regra seguida por todo credor.
Para quem é
Feita para investidores e profissionais do mercado imobiliário, a ferramenta testa um cenário de cobertura definido com o aluguel, as categorias de custo e as condições informadas pelo credor. Que programa vale no seu caso, confirme fora daqui. Elegibilidade de quem toma o crédito, valor do imóvel, alavancagem e reservas passam por análises separadas.
Como funciona
Comece pelo método. No NOI, você lança o aluguel esperado, a vacância e cada despesa operacional do imóvel. No PITIA, entra o aluguel aceito pelo credor, e impostos, seguro obrigatório e taxa de HOA vão em campos próprios. Em seguida, informe o valor do empréstimo, a taxa anual fixa, o prazo e, por fim, a meta, por exemplo, 1,35. Taxa e prazo continuam obrigatórios quando o empréstimo é 0, pois são eles que definem o limite de financiamento que a renda sustenta. No resultado, confira se a meta foi atingida, quanto de parcela a renda banca (o valor pode sair negativo) e esse limite.
Perguntas frequentes
Por que definir a base de cobertura antes de lançar o aluguel?
Porque os métodos mudam tanto o aluguel que vai em cima da divisão quanto a parcela que vai embaixo. No NOI, do aluguel previsto saem vacância e custos operacionais. O saldo é dividido apenas pela parcela de principal e juros. No PITIA, você parte do aluguel que o credor já aceitou para a qualificação e divide pela soma de principal, juros, impostos, seguro e HOA. Aluguel previsto, aluguel efetivamente cobrado e aluguel reconhecido pelo credor são valores diferentes. Mudar de método não torna seu aluguel aceito. Nem converte despesa operacional em custo de moradia.
Com os mesmos dados, dá para passar num teste e reprovar no outro?
Sim. Pense num aluguel de US$4.000, com vacância de 5%, custos operacionais de US$900 e US$320.000 financiados a 7% ao ano (taxa suposta) por 30 anos. A renda operacional fica em US$2.900 e a parcela de principal e juros, em cerca de US$2.128,97. Isso dá DSCR de aproximadamente 1,3622×, superior à meta de 1,35×. Agora considere um programa que aceita esses mesmos US$4.000 de aluguel e trata os US$900 como impostos, seguro e HOA efetivos, somando-os à parcela. O divisor sobe para US$3.028,97 e o índice cai para cerca de 1,3206×, abaixo da meta de 1,35×. O limite de financiamento também muda: perto de US$322.882,92 pela renda operacional e de US$310.078,95 com base no aluguel aceito. Nenhum desses números aprova financiamento.
O modelo do aluguel aceito tenta prever o corte ou a escolha do credor?
Não. Você digita o aluguel mensal de qualificação já aceito pelo programa. A ferramenta não decide entre contrato de locação e laudo de avaliação, não aplica cortes que o programa não documenta e não julga elegibilidade. Também não desconta vacância de novo sobre esse valor. No modo NOI, o raciocínio é outro: você parte do aluguel bruto previsto e informa à parte quanto separa para vacância e inadimplência. Cada método pede sua própria base de aluguel. Não transporte valores líquidos ou brutos de um método para outro sem confirmação.
Quais custos entram nos campos de despesas de moradia?
Apenas o que o programa registra como gasto mensal: impostos sobre o imóvel, taxas e cotas extras da associação e o seguro exigido. A parcela de principal e juros fica de fora, porque a calculadora já faz essa conta. Reparos, administração e totais operacionais genéricos não viram custo de moradia automaticamente. No modo NOI não há grupo separado para moradia: todas as despesas entram juntas no valor do NOI, seguindo a convenção que você confirma fora da ferramenta. Campo acinzentado indica item que não vale para o método escolhido; ele não confirma valor 0. Cada custo entra num campo só. Confira como o credor classifica cada item.
O que a calculadora mostra quando o empréstimo é zero?
Sem empréstimo, a parcela de principal e juros vai a 0. No método NOI, falta o divisor e o DSCR não aparece, embora a calculadora ainda possa apontar um principal suportado positivo. No PITIA, o índice aparece se houver custos de moradia além da parcela. Exemplo: com aluguel aceito de US$4.000, despesas de US$900 e empréstimo 0, o resultado é de cerca de 4,4444×. Caso esses custos também sejam 0, o DSCR não existe. Taxa e prazo continuam obrigatórios, e com eles o valor financiável continua sendo calculado. Isso não quer dizer compra à vista, e muito menos aprovação.
É possível atingir a meta e mesmo assim não caber nenhum financiamento?
Sim. Considere um aluguel aceito de US$1.250, US$1.000 de custos fixos, empréstimo 0 e meta de 1,25×: o DSCR fica exatamente em 1,25×. Nesse caso, a parcela suportada é US$1.250 ÷ 1,25 − US$1.000 = 0. O principal possível também é 0. Agora mude para um aluguel aceito de US$1.000 contra custos fixos de US$1.500, com meta de 1,25×: a parcela suportada dá −US$700, e a calculadora mostra o negativo como ele é. Os custos engolem a renda, e o espaço para financiar fica em 0. Sem renda operacional positiva, não há empréstimo suportado. São ilustrações, não condições de programa algum.
O que significam a meta e o resultado de maior empréstimo?
A meta se lê como multiplicador, não como porcentagem. Meta de 1,35 quer dizer renda igual a 1,35 vezes a parcela. O intervalo aceito, de 0,8 a 2, é só um limite do formulário e não vem de lei nem de norma de credor. Com meta menor que 1, a parcela pode ultrapassar a renda. A parcela suportada é a renda dividida pela meta, descontados os custos fixos de moradia nos métodos que os incluem. Se esse valor sair positivo, a calculadora converte em principal com a taxa e o prazo informados por você. O resultado mede cobertura, e só isso. Valor do imóvel, percentual financiado, histórico de crédito, reservas, entrada e limites do programa não entram na conta. Os limites dos campos, por sua vez, não travam os resultados.
Quão exato é o resultado e que tipo de financiamento ele supõe?
Os valores em dinheiro mantêm os centavos, e vacância, taxa e meta aceitam até quatro casas decimais. O teste da meta, a parcela suportada e o maior principal calculado usam as parcelas exatas, não o valor arredondado do extrato do credor. Por isso, um DSCR exibido como 1,35 pode ser 1,34999 na conta e reprovar na meta de 1,35. Renda e parcelas anuais são o valor mensal vezes 12. Logo, o índice não mede retorno anual nem projeta vários anos. A conta vale só para financiamento padrão de taxa fixa. A taxa do contrato não equivale ao custo efetivo anual (APR) nem a uma cotação de mercado, e o imposto de renda e o retorno do investimento não entram na conta.