O que é cap rate? Calculadora de NOI e valor
Some aluguel anual, perdas, outras receitas e custos e obtenha NOI e taxa de capitalização pelo preço ou valor que você der; nada disso aprova crédito.
O que esta calculadora faz
O “cap rate”, ou taxa de capitalização, indica quanto o NOI de um imóvel rende em relação ao preço de compra ou ao valor que você informar. A calculadora monta um cenário anual a partir de seis dados. Ela começa pelo aluguel bruto previsto e desconta a reserva para vacância e inadimplência escolhida por você. As outras receitas, já sem as próprias perdas, somam antes dos custos. Tirando as despesas operacionais, sobra o NOI. Deu negativo? Vale. Deu zero? Também vale. Nada disso é avaliação, nota de mercado ou análise de crédito completa.
Para quem é
A ferramenta atende quem compra, quem já é dono e quem trabalha no mercado imobiliário e quer enxergar a receita anual de um imóvel antes de entrar no financiamento. Em toda simulação, conte receitas e despesas pelo mesmo critério. Com o preço ou o valor, faça igual: escolha um e mantenha do início ao fim. A documentação do imóvel e a análise do financiador continuam sendo etapas à parte.
Como funciona
Defina primeiro que tipo de preço vai usar e preencha os cinco valores. Onde não houver nada, digite 0 (zero). Use o mesmo período de 12 meses em todos. Lance o aluguel bruto, antes de descontar a vacância. Nas outras receitas, informe só o que realmente entrou. Clique em Calcular. Em seguida, revise os seis resultados e, ao lado, os cinco valores exatos antes do arredondamento. Valor muito pequeno continua positivo ou negativo, conforme o caso.
Perguntas frequentes
NOI e taxa de capitalização: o que cada termo quer dizer aqui?
O NOI anual é a receita já sem a vacância menos as despesas operacionais. A taxa de capitalização é NOI ÷ valor do imóvel × 100, usando o preço de compra ou o valor informado. Os seis resultados mostram, do lado da receita, quanto se perde com vacância, quanto sobra de aluguel e a receita somada; depois vêm o NOI, a taxa de capitalização e o resultado final, lucro ou prejuízo. Esses cinco números exatos são a mesma conta antes do arredondamento: não trazem indicador novo nem comprovam receita recebida.
Como entram a vacância e as outras receitas?
Digite o aluguel cheio do ano, tal como programado, sem tirar ainda a reserva para vacância e inadimplência. Já as receitas extras chegam com as perdas delas descontadas por você e se somam antes dos gastos de operação, então a calculadora não aplica a elas a perda do aluguel. Veja na prática: de US$60.000 de aluguel saem 10%, ficando US$54.000; somando US$3.000 de receita extra, o total vai a US$57.000; pagos US$18.000 de gastos, sobra um NOI de US$39.000. Lançar no campo bruto o aluguel efetivamente arrecadado faz a vacância ser descontada duas vezes.
Aluguel zero, despesas zero ou NOI negativo: dá para usar?
Sim, se o zero for real; valor desconhecido ou campo em branco não é zero. Num imóvel de US$500.000, zero de receita operacional e despesas de US$10.000, o NOI resulta em −US$10.000 e a taxa de capitalização, em −2%. É prejuízo operacional, não recusa automática de crédito. O equilíbrio exige NOI exatamente zero, e não um zero de arredondamento. Mesmo positivo, o NOI é apurado antes dos custos excluídos.
Por que preço ou valor, e não capital investido ou custo do projeto?
Porque o cap rate, por definição, divide o NOI pelo preço ou valor informado. Ele nunca usa a entrada nem o seu capital próprio. US$36.000 de NOI ÷ US$500.000 de preço = 7,2%. O mesmo NOI de US$36.000 ÷ um valor de US$600.000 = 6%. Nenhum desses dois valores é avaliado pela calculadora. Dividir o NOI pelo custo total do projeto dá a rentabilidade sobre o custo. Já o fluxo de caixa depois das parcelas do financiamento ÷ o capital próprio dá o retorno sobre o dinheiro investido. A ferramenta não substitui nenhum desses indicadores.
Quais despesas entram e quais ficam de fora?
Custos anuais recorrentes do imóvel, sempre definidos do mesmo modo: imposto predial, administração, seguro do imóvel, serviços pagos pelo proprietário e consertos de rotina. O imposto predial não é o imposto de renda do proprietário. Custos das outras receitas entram uma só vez. Ficam fora investimentos de capital, depreciação, custos de compra, principal e juros da dívida, seguros ou taxas do financiamento e o imposto de renda do proprietário. As políticas de reserva variam, e a ferramenta não atesta o NOI de cada financiador.
Frações de centavo e taxas minúsculas: como ficam na tela?
Perdas calculadas em porcentagem às vezes deixam frações de centavo. Quando um valor anual diferente de zero fica, em módulo, abaixo de US$0,01, aparece na tela um valor mínimo com o sinal correspondente, nunca zero. A taxa de capitalização segue a mesma lógica abaixo de 0,0001%, sempre que não for zero. No resto, dinheiro vai ao centavo mais próximo e taxas ficam com quatro casas decimais; valores exatamente na metade arredondam para longe de zero. Os números brutos do método podem vir em notação científica. Superávit, déficit ou zero dependem do sinal exato do NOI, nunca do arredondamento da tela.
Limites de digitação ou cap rate alto indicam bom investimento?
Não. Cada campo aceita até US$2 bilhões por causa do formulário, e nem o mercado nem um financiador impõem esse teto. O intervalo da vacância, de 0% a 100%, também é do formulário. Aluguel e outras receitas ocupam campos distintos, por isso receita total e NOI chegam a até US$4 bilhões. A taxa de capitalização pode passar de 100%. Pode ainda ser negativa, e nunca é truncada. Não existe nota automática “Excelente/Boa”, referência regional ou patamar de 6%. Todo valor deve ser preenchido, sempre cobrindo o mesmo período.
O que a fonte do financiador confirma, e o que não confirma?
Só definições. O glossário da CoreVest Finance, acessado em 3 de outubro de 2026, foi a referência para os conceitos de receita operacional bruta (GOI), NOI, taxa de capitalização e despesas operacionais. Já a base de cálculo guardada em 30 de setembro não saiu dessa consulta. Tampouco é um conjunto arquivado de dados atuais de mercado. O glossário não confirma os números do seu imóvel, não define referência regional e não substitui a aprovação do crédito. Nenhuma taxa média genérica de vacância foi importada. Confira à parte os documentos reais, as definições de custos e as exigências do financiador.