Método BRRRR em imóveis: refinanciamento e aluguel
Calculadora BRRRR: cobertura bruta do empréstimo, retorno do seu capital, custos do refinanciamento e fluxo mensal depois dele, tudo em separado.
O que esta calculadora faz
Aplique o método BRRRR ao seu caso: compra, reforma paga à vista e refinanciamento logo após. Você informa à parte os custos de aquisição e os de refinanciamento, o empréstimo usado na compra e o principal que já amortizou. Depois vêm as comparações: a calculadora confronta a parcela do projeto coberta pelo novo empréstimo com o dinheiro líquido que o refinanciamento devolve e, em seguida, com a parte do seu capital que de fato volta. Por fim, mostra o fluxo de caixa mensal estimado do aluguel, com base nos dados do novo empréstimo e nas despesas operacionais que você digitar.
Para quem é
A ferramenta serve a investidores, corretores de imóveis e seus clientes que avaliam um caso BRRRR específico na Flórida, e exige custos documentados e cotações reais de credores. O resultado é um demonstrativo nominal em dinheiro dos valores que você digitou. Não é aprovação de empréstimo nem avaliação verificada. Também não acompanha todo o ciclo do financiamento nem planeja toda a sua liquidez pessoal.
Como funciona
Preencha os quinze campos que se aplicam ao seu caso; quando um valor for zero, digite 0. As despesas mensais de posse do imóvel entram sem nenhum principal, e o principal do empréstimo de compra que você já amortizou vai em campo próprio. Custos de compra pagos com seu dinheiro e custos de refinanciamento descontados do novo empréstimo entram cada qual no seu campo, sem repetir. Informe o valor após a reforma (ARV) e o LTV do credor, isto é, o percentual do valor que ele financia. Se houver novo empréstimo, digite a taxa e escolha o prazo. Inclua aluguel, vacância e despesas operacionais, marcando impostos do imóvel, seguro e taxa da associação (HOA) quando já estiverem embutidos. Clique em Calcular. Aí você compara o dinheiro do refinanciamento, quanto do seu capital volta, quanto fica no negócio e o fluxo de caixa do aluguel. O valor real de quitação do empréstimo antigo se pede à parte.
Perguntas frequentes
Que custos e quanto capital próprio o cálculo usa?
O custo do projeto soma compra, reforma paga à vista, custos de aquisição e despesas mensais sem principal vezes os meses completos de posse. Nos custos de aquisição entra o dinheiro gasto sem reembolso, menos os créditos aplicáveis; ficam fora o depósito em custódia recuperável e as reservas não gastas. O capital próprio corresponde ao custo do projeto descontado o empréstimo original da compra, mais o principal efetivamente amortizado, que não é despesa nem volta às despesas mensais. O aluguel que entra antes do refinanciamento não é descontado. O capital próprio mede a saída bruta, não o pico nem o total da sua liquidez pessoal.
Por que a cobertura do empréstimo e o retorno do seu capital aparecem separados?
Porque respondem a perguntas diferentes. A cobertura compara o novo empréstimo ao custo total do projeto, com teto de 100%, antes de quitar o empréstimo antigo e de descontar os custos do refinanciamento. O dinheiro do refinanciamento é o novo empréstimo menos o saldo restante do empréstimo de compra e menos esses custos. Se o resultado for positivo, volta para você, só até o valor que investiu. Se for negativo, não fica oculto: mostra o dinheiro extra que você teria de aportar. O dinheiro que permanece no negócio vale, no mínimo, zero. O que passa do seu aporte é endividamento adicional, não lucro. Sem capital próprio investido, nenhuma parcela devolvida aparece.
Como entram o principal amortizado e os custos do refinanciamento?
No modelo, o saldo antigo é o principal original da compra menos o que você amortizou com dinheiro próprio. Cada amortização aumenta seu desembolso e reduz esse saldo, sem virar despesa do projeto nem custo mensal. Os custos do refinanciamento são os encargos líquidos que não são principal, descontados apenas uma vez do novo empréstimo, e não se misturam com os custos de compra pagos em dinheiro. Juros não pagos ou multas extras só entram nos custos do refinanciamento se ainda não tiverem sido contados. O modelo não tem histórico de amortização, novos saques nem obra financiada. Peça ao credor, separadamente, o valor real de quitação para a data: a diferença de principal digitada não é uma cotação de quitação.
O que entra no fluxo de caixa após o refinanciamento?
O fluxo de caixa é o aluguel após a vacância, menos as despesas operacionais, menos principal e juros do novo empréstimo. A parcela cobre só principal e juros. Taxa da associação (HOA), seguro, impostos do imóvel e manutenção podem já estar nas despesas operacionais; confira que nada falte nem entre duas vezes. O retorno sobre o dinheiro que continua no negócio é 12 × o fluxo mensal ÷ esse dinheiro. Não conte com ele como renda anual: ele ignora a valorização e não é uma TIR. Se não sobrar dinheiro seu no negócio, o índice não aparece, ainda que o fluxo seja negativo. Mesmo recuperando tudo o que investiu, o fluxo mensal pode ficar abaixo do equilíbrio. O imóvel segue com risco.
O ARV, o LTV exigido pelo credor ou um novo empréstimo de 0 significam aprovação?
Não: nem o ARV, nem o LTV do credor, nem um novo empréstimo zerado significam aprovação. Use as condições reais que o seu credor ofereceu, ou um cenário descrito por você. O LTV aceita a faixa 0%–100%; a taxa, a faixa 0%–25%, e só se o novo empréstimo for maior que 0. No prazo, use o período de amortização total que consta na cotação. Essas faixas não definem limite geral de programa nem decidem elegibilidade. ARV 0 é aceito como teste de perda de valor, e aluguel 0 também. Quando ARV × LTV resulta em 0 de novo principal, taxa e prazo deixam de valer e a calculadora não cria oferta de banco. Ainda assim, o principal antigo ou os custos do refinanciamento podem exigir dinheiro extra. Confirme à parte a avaliação, o prazo mínimo de posse, a análise de crédito e o valor real de quitação.
Como ficam meses, arredondamentos e limites?
Para o tempo de posse, digite de 1 a 36 meses, sempre inteiros; 2,0 vira 2, não 20. Nenhum valor pode passar de US$2 bilhões. Até quatro casas decimais são aceitas no LTV, na taxa e na vacância, sempre dentro das faixas. Novo empréstimo, aluguel líquido de vacância e parcela mensal são arredondados ao centavo uma única vez. Os totais de caixa partem desses valores arredondados, mais as despesas mensais em centavos multiplicadas pelos meses completos. Os percentuais saem dos totais, não dos números arredondados exibidos. Um resultado maior que US$100 bilhões não é exibido: esse limite é da calculadora, não regra de banco. Não há cálculo de imposto de renda ou sobre lucro, TIR nem reservas. Também falta o histórico completo do empréstimo e do aluguel. Atualize as cotações reais e refaça o cálculo.