Comprar, reformar e revender em Miami: lucro
Simule a compra, reforma e revenda de um imóvel com custos de aquisição detalhados, despesas mensais incluídas e só financiamento da compra.
O que esta calculadora faz
Esta calculadora mostra quanto uma compra com reforma e revenda deve render em lucro nominal, sem descontar impostos. Entram na conta os custos de aquisição pagos à vista, as despesas mensais do período e os custos de venda. O principal do financiamento fica constante e cobre só a compra. O retorno sobre o capital total e aquele sobre o seu dinheiro aparecem separados, e a falta de caixa na venda, se houver, fica sempre na tela.
Para quem é
Foi feita para investidores, corretores e clientes que analisam uma revenda concreta na Flórida. Você usa seus próprios custos e as cotações do credor. Não é avaliação verificada, decisão do credor, cálculo de impostos nem plano completo de caixa.
Como funciona
São oito campos. Primeiro: preço de compra, orçamento da obra, valor de revenda depois da reforma e despesas por mês. Depois: meses completos de posse, percentual dos custos de venda, custos de aquisição pagos com dinheiro próprio e valor do financiamento. Algum custo não se aplica? Digite 0. Se a compra for à vista, o financiamento também fica em 0. Os juros cotados entram na despesa mensal e em nenhum outro campo; as amortizações do principal ficam fora dela. Compare os dois retornos e confira se o caixa da venda saiu com + ou −. Confirme cada cotação e refaça a conta sempre que qualquer premissa mudar.
Perguntas frequentes
Quais custos entram no cálculo do lucro?
O lucro é o valor de revenda após a reforma menos o preço de compra, a obra e os custos de aquisição pagos à vista; depois, menos a despesa mensal multiplicada pelos meses e, por fim, menos os custos de venda. Na aquisição, conte apenas o que você pagou e que não volta para você, já descontados os créditos que puder de fato aproveitar. Ficam fora a caução reembolsável, as reservas paradas e todo custo já lançado em outro campo. A despesa mensal pode reunir juros cotados, imposto predial, seguro, contas de consumo e demais gastos recorrentes. O percentual de venda é aplicado uma só vez, sobre o valor de revenda informado. Cada um dos oito campos precisa de um valor explícito. Um custo em branco não vira zero em silêncio.
Qual a diferença entre o ROI do projeto e o do seu dinheiro?
O ROI do projeto divide o lucro antes de impostos pelo total aplicado: compra, obra, custos de aquisição e todas as despesas do período. O ROI do seu dinheiro divide o mesmo lucro por esse total menos o financiamento da compra. Já os custos de venda diminuem o lucro, porém não entram nesses totais, já que são pagos com o valor recebido na venda. Por isso, o caixa obtido na venda, menos o dinheiro que você aplicou, dá o lucro. Sem dinheiro próprio, nenhum ROI aparece: ele não vale 0% nem é ilimitado. Nenhum dos dois é taxa anual. Nenhum é TIR.
Que financiamento posso simular?
Só o financiamento da compra, de 0 ao preço de compra. O principal não muda e é quitado integralmente na revenda. Os juros cotados precisam já estar na despesa mensal. A quitação reduz o caixa da venda, sem descontar o lucro de novo. Fora o empréstimo, obra, aquisição e despesas mensais são pagas à vista. Não há amortização, liberações extras nem tarifas financiadas. Também não há crédito para construção nem condições que mudam no meio do caminho. Peça ao credor, à parte, um demonstrativo de quitação atualizado e com data: a projeção não substitui esse documento.
O resultado pode mostrar perda total ou dinheiro a pagar na venda?
Sim. A calculadora aceita até um valor pós-reforma (ARV) de 0, para simular a perda de tudo; isso serve como exercício, não como previsão nem como valor verificado. O lucro abaixo de zero segue na tela. O caixa negativo da venda também, sem piso. Esse número mostra quanto dinheiro extra será preciso para pagar os custos de venda e quitar o financiamento da compra. As perdas podem passar do valor que você investiu, e aí o ROI do seu dinheiro cai abaixo de −100%. A calculadora não calcula impostos sobre o lucro, eventuais restituições nem o caixa real exigido no fechamento.
A regra dos 70% define uma oferta máxima segura?
Não. Trate como uma regra prática rápida: 70% do valor pós-reforma (ARV) menos o orçamento da obra, com piso em 0 e resultado arredondado para baixo até o centavo. Custos de compra, de posse e de venda não saem como itens separados, e por isso o número não prova lucro. Também não é teto legal para a sua oferta, avaliação verificada nem aprovação de crédito. Mesmo uma oferta abaixo dele continua exigindo o detalhamento completo dos custos e cotações reais do imóvel.
Como funcionam meses, centavos e estimativas?
O prazo vai de 1 a 36 meses completos. Digitar 2,0 conta como 2 meses, nunca 20; frações de mês são recusadas. Cada valor tem teto de US$2 bilhões. Já para os custos de venda, a faixa é de 0% a 30%, aceitando até quatro casas decimais. Essa faixa é só um limite do formulário, não taxa de mercado. Esses custos passam por um único arredondamento ao centavo, e os totais somam valores já arredondados ao centavo. Na regra dos 70%, a oferta é arredondada para baixo. A tela não exibe resultados que passem de US$100 bilhões. Esse teto é limite da calculadora, não regra de crédito. Confirme as cotações de custos, de revenda e de quitação. Esta conta não calcula impostos nem o demonstrativo de quitação do credor.