Retorno sobre o dinheiro investido no aluguel
Retorno sobre o caixa investido: aluguel bruto, vacância, custos e financiamento dão o caixa do primeiro ano, contra entrada, fechamento à vista e extras.
O que esta calculadora faz
Aqui você vê, em porcentagem, quanto do dinheiro que tirou do bolso para começar volta como caixa de aluguel. A conta usa os 12 primeiros meses de operação e desconta todo o orçamento mensal que você informar. O dinheiro inicial soma a entrada e o fechamento pago à vista. Obras para deixar o imóvel pronto, mobília e reservas também contam. O aluguel entra bruto. Vacância e inadimplência saem depois. O percentual é nominal e não considera o imposto de renda; a valorização do imóvel e o que uma eventual venda renderia não entram na conta.
Para quem é
A ferramenta serve para quem compra, já tem imóvel alugado ou trabalha no mercado e quer testar um cenário anual de caixa. Digite o que de fato sai do seu bolso e as suas premissas de aluguel, perdas, custos e financiamento. O número não diz qual será o lucro tributável. Também não diz se o banco aprova o empréstimo nem garante quanto o investimento vai render.
Como funciona
Comece pelo preço, pela entrada, pelos custos de fechamento pagos em dinheiro e por qualquer outro dinheiro que sai no início. Depois vêm o aluguel mensal cheio, a vacância e cada custo do mês. O que não existir, preencha com 0. Se houver financiamento, informe a taxa fixa ao ano e o prazo do empréstimo (10/15/20/25/30 anos). Vai comprar à vista? A entrada passa a ser o próprio preço, e taxa e prazo deixam de importar. Para decidir, ponha lado a lado quanto saiu do seu bolso no início, o fluxo de caixa por mês e por ano e o retorno anual.
Perguntas frequentes
O que o percentual de retorno mede?
Mede o retorno anual sobre o caixa investido. A base é o dinheiro que o aluguel deixa nos 12 primeiros meses de operação, após a vacância informada, dos custos pagos em dinheiro e das parcelas de principal e juros. Esse valor é dividido pelo total investido no início e multiplicado por 100. Taxa de capitalização, TIR, lucro tributável e retorno total do imóvel são medidas diferentes. Valorização fica fora. O mesmo vale para o dinheiro da venda e para o patrimônio formado com a amortização do principal. Todos os números são nominais e saem do cenário que você montou. Nada aqui garante rendimento, e o percentual não é uma régua universal de investimento.
Para que serve o campo de outros gastos iniciais, fora o fechamento?
Porque reforma de preparação, mobília e reservas comprometidas podem exigir dinheiro seu, e nenhum desses itens é custo de fechamento. Num caso hipotético, o imóvel custa US$500.000; você dá US$100.000 de entrada, paga US$20.000 de fechamento e põe mais US$30.000 em gastos iniciais. O aluguel bruto soma US$4.500, com perda estimada de 5%, custos de US$900 por mês e um empréstimo hipotético de 30 anos a 6,5%. Sobram cerca de US$10.160,73 por ano, o que equivale a 6,77% do total de US$150.000 investidos no início. Sem os US$30.000, o retorno passa a 8,47% sobre US$120.000. Ficam fora da soma custos financiados, depósitos já creditados e qualquer valor lançado em outro campo.
Qual aluguel informar: o cheio, previsto em contrato, ou o que realmente entra?
O aluguel cheio previsto, antes de qualquer vacância ou inadimplência. Com aluguel bruto de US$4.500 e perda estimada de 5%, o aluguel efetivo é de US$4.275 por mês, já descontados US$225. O erro comum é digitar US$4.275 e aplicar os 5% de novo: sobram US$4.061,25, porque a perda foi descontada em dobro. Ela vai somente no campo próprio, nunca como despesa em dinheiro. A calculadora aceita aluguel bruto igual a 0 ou perda igual a 0%, desde que confirmados; deixar o campo em branco é diferente de digitar zero.
Como funciona a compra à vista?
A entrada passa a ser o preço inteiro. Principal e parcelas do empréstimo ficam em 0, e tanto a taxa quanto o prazo de amortização deixam de se aplicar. Num caso de compra de US$500.000 à vista, o fechamento custa US$20.000 e há mais US$30.000 de gastos iniciais, e o aluguel bruto chega a US$4.500; com 5% reservados para perdas e US$900 de custos por mês, o caixa anual atinge US$40.500. Em relação a uma base de US$550.000, isso dá cerca de 7,36%. Isso não vira taxa de capitalização automaticamente. Como a base inclui todo o dinheiro inicial e as provisões que você lançou, o número pode se afastar da conta que divide a renda operacional líquida pelo preço.
Por que não aparece retorno quando não há dinheiro inicial?
Porque a conta divide pelo dinheiro inicial, e sem ele não há divisor. Vale mesmo quando o aluguel deixa sobra. Pense num imóvel de US$500.000 totalmente financiado a 6,5% em 30 anos, sem custo de fechamento nem gastos extras pagos por você. O aluguel é de US$4.500, a vacância é de 5% e os custos mensais somam US$900. O fluxo anual fica perto de US$2.575,92, mas nenhum percentual aparece. Isso não significa retorno de 0% nem retorno infinito. Avalie apenas o fluxo de caixa. E o cenário é apenas uma conta: não diz que algum credor financie o imóvel inteiro nem que exista fechamento sem custos.
Fluxo negativo e fluxo igual a zero geram o mesmo resultado?
Com dinheiro inicial lançado, fluxo anual negativo dá retorno negativo. Na prática, você vai ter de cobrir a diferença com dinheiro do bolso. Um fluxo de exatamente US$0 dá retorno de 0%. Veja um caso: o imóvel custa US$300.000 e a entrada é de US$60.000. O fechamento é de US$10.000, há outros US$5.000 investidos no início e o empréstimo é de 10 anos a 0%. O aluguel é de US$3.000, sem vacância; descontados US$1.000 de despesas, a parcela de US$2.000 consome o que sobra: o fluxo é US$0, ou seja, retorno de 0% sobre a base de US$75.000. Essa taxa de 0% serve só de teste da calculadora, não é cotação de mercado. O rótulo do resultado segue o fluxo exato, não o US$0 arredondado que aparece na tela.
Quais custos e reservas vão para o orçamento mensal?
Lance aqui o imposto sobre o imóvel e os seguros: residencial, contra vento, contra enchente e hipotecário. Somam-se a taxa da associação, a manutenção, a administração e as reservas que você de fato separa, cada item lançado sem repetição. Principal e juros ficam fora, porque a calculadora já os calcula. A vacância também, pois já foi descontada. Capital investido no início nunca volta para essa lista. Uma reserva comprometida na compra aumenta a base de capital e não se transforma sozinha em despesa mensal. Esses valores alimentam o subtotal antes do financiamento; não é resultado contábil ajustado nem o NOI do banco. Dedutibilidade no imposto e suficiência das reservas não são verificadas.
Escolher outro prazo de empréstimo altera o período ou a exatidão do cálculo?
O retorno sempre cobre os 12 primeiros meses de operação. Optar por 15 ou 30 anos mexe na duração da dívida e no valor da parcela, não no período do investimento. As parcelas são calculadas de forma exata a partir da taxa fixa do contrato, sem usar o APR nem a parcela arredondada do extrato. Fluxo e retorno anuais usam valores sem arredondamento. Por isso, não tente chegar ao retorno de todo o prazo multiplicando a parcela arredondada ou a taxa anual pelos anos do empréstimo. Também ficam fora reajuste do aluguel, ajuste para ano incompleto e inflação. O mesmo vale para a venda, o VPL, a TIR, os cálculos de imposto e a análise do credor.