Alugar ou vender imóvel? Ponto de equilíbrio
Veja o primeiro mês em que o caixa do aluguel, comparado a uma venda hipotética, devolve entrada e custos de compra, e o saldo final do período.
O que esta calculadora faz
Esta calculadora mostra em que mês volta o dinheiro que você colocou no começo. Ela junta o caixa do aluguel ao que uma venda hipotética deixaria: alugar e vender o imóvel na mesma conta. Entram os custos de compra que não voltam, os reparos iniciais, o aluguel de fato recebido e as despesas operacionais. Financiamento teórico, apenas se for preciso. Valor e venda seguem as suas premissas. O retorno sempre supõe que você vende. O resultado do mês escolhido aparece separado do primeiro mês de recuperação. Nenhum resultado considera o imposto de renda.
Para quem é
Ela foi feita para quem compra para alugar, para proprietários e para profissionais do mercado que analisam uma compra e uma venda específicas. Use o caixa inicial real e todas as despesas previstas. Ganho na simulação não quer dizer que o investimento se recuperou só com o aluguel. Também não é aprovação de crédito, projeção de mercado nem retorno garantido.
Como funciona
Comece pelo preço, pela entrada e pelos custos de compra pagos em dinheiro. Vai pagar à vista? Então entrada e preço coincidem, e taxa e prazo nem entram na conta. Para comprar financiado, preencha os juros nominais fixos e a duração do empréstimo. Na sequência: aluguel recebido por mês, despesas de operação e variação anual do valor, com sinal + ou −. Custos de venda vão em percentual. O período só aceita meses inteiros, de 1 a 600. Clique em Calcular. A tela põe lado a lado o desembolso inicial, o fluxo do aluguel e o dinheiro da venda já com o empréstimo quitado. Também mostra quando a conta empata pela primeira vez e quanto você ganha ou perde ao longo do período.
Perguntas frequentes
O que é o ponto de equilíbrio aqui?
É o primeiro fim de mês em que o resultado deixa de ser negativo. A conta soma o aluguel acumulado, já sem as despesas e as parcelas do empréstimo, ao que sobraria da venda descontados os custos de venda e da quitação da dívida. Esse total precisa cobrir tanto a entrada quanto os custos de compra não reembolsáveis. Não se trata do equilíbrio pelo aluguel sozinho. Zero exato é empate, não lucro. O ganho ou a perda e a situação do período escolhido aparecem separados. O cálculo não considera impostos sobre a renda, não traz os valores a valor presente e não avalia se você se qualifica para o empréstimo.
Como os custos de compra atrasam o mês do retorno?
Por serem pagos uma só vez, esses custos aumentam o dinheiro inicial a recuperar e empurram o retorno para frente. Pense em US$300.000 pagos à vista, imóvel sem valorização, 6% separados para vender e US$1.500 líquidos por mês. Sem custos de compra, os US$18.000 de venda ficam cobertos no mês 12. Somando US$12.000 de custos não reembolsáveis, isso só ocorre no mês 20, e no mês 24 sobram US$6.000. Os números servem de ilustração, não de cotação. Não inclua sinal já abatido, taxas embutidas no empréstimo, reservas devolvidas nem custos contados duas vezes.
Dá para empatar ainda no primeiro ano?
Sim, isso pode ocorrer antes de completar um ano. Suponha US$500,000 à vista, preço estável, 6% previstos para vender, zero de custos de compra e de despesas e US$5,000 de aluguel por mês: os US$30,000 de venda ficam pagos no mês 6. Como a checagem acontece no fim de cada mês, o resultado nunca é rotulado como um ano cravado. No mês 6 o saldo fica em 0, sem lucro; no mês 12 chega a US$30,000. Aluguel e custos são números que você mesmo digita.
Dá para perder dinheiro todo mês com o aluguel e ainda ganhar na venda?
Sim, e ao mesmo tempo. Exemplo hipotético: imóvel de US$300.000, com US$60.000 de entrada e US$240.000 financiados a 0% por 10 anos. O aluguel é de US$2.000, as despesas somam US$1.000 e o valor não muda. Não há custos de compra, e os custos de venda ficam em 0%. Como a parcela é de US$2.000, o caixa do aluguel fica em −US$1.000 por mês. Ao fim de 6 meses, o aluguel acumula −US$6.000, enquanto a venda, com US$228.000 de dívida restante, libera US$72.000. Juntando aluguel e venda e tirando os US$60.000 iniciais, sobram US$6.000 líquidos. Ainda assim, essas diferenças mensais precisam sair do seu bolso. A taxa de 0% serve só como controle de conta, não como oferta de crédito.
E se eu ficar com o imóvel por mais tempo que o prazo do empréstimo?
As parcelas de principal e juros param na quitação; aluguel e despesas seguem. Exemplo hipotético: imóvel de US$300.000, com US$60.000 de entrada, mais US$10.000 de custos de compra e financiamento a 0% em 10 anos. Entram US$3.000 de aluguel e saem US$1.000 de despesas. O valor fica estável e a venda custa 6%. Em 144 meses, a conta cobra apenas 120 parcelas de US$2.000, num total de US$240.000, e a dívida chega a 0. O ganho líquido simulado fica em US$260.000, sem cobrar 24 parcelas extras.
A conta vai além do prazo escolhido ou parte do mês zero?
Nenhuma das duas coisas. A conta para no prazo escolhido e não parte do mês zero: checamos cada fim de mês, do mês 1 ao último mês completo, sem interpolar. Se o retorno viria no mês 20 e o prazo é de 12 meses, a tela informa que não houve recuperação. Zerando dívida, aluguel, despesas, custos e valorização, o mês 1 marca só um empate exato, não lucro. Na vida real, outras condições podem desfazer a recuperação prevista.
Dá para simular desvalorização ou uma venda com saldo negativo?
Sim, ambas. Escolha de −15% a 15% por ano, ou 0, aplicados de forma composta mensal. Com US$300,000 à vista, nenhum custo de compra, −10% anuais, 6% para vender e US$1,500 líquidos por mês, no mês 24 o imóvel estaria em US$243,000 e você teria −US$35,580. Num imóvel financiado, a venda pode não bastar para pagar a dívida. Aí a falta sai do seu bolso, sem desconto do banco. Use como teste, não como palpite de preço.
Quão preciso é o resultado e o que ele deixa de fora?
Calculamos prestação e valor do imóvel com todas as casas decimais, enquanto o credor arredonda o extrato. É esse número cheio que define a situação e o mês de empate, então um $0 exibido pode ocultar centavos a mais ou a menos. Para os totais baterem (venda mais aluguel menos dinheiro inicial igual ao ganho mostrado), entra uma pequena diferença de arredondamento, que não é cobrança. Não calculamos impostos sobre renda ou lucro na venda, NPV, IRR, inflação, alta do aluguel, aprovação do banco nem garantias. Juros nominais e APR são coisas distintas.