PMI: o que é e quando sai do financiamento
Estimativa dos limites do PMI sobre o valor original, da cobertura restante e da economia condicional, feita com a amortização inicial a juros fixos.
O que esta calculadora faz
Esta calculadora estima em que mês o PMI chega a cada marco do cronograma e quanto ele ainda deve custar, a partir do prêmio cotado. Tudo aqui é estimativa. A conta parte de um financiamento convencional nos EUA, a juros fixos, para residência principal, enquadrado nas regras padrão de cobertura e com as parcelas em dia. O PMI, nesse cenário, é pago por você. Você informa o principal e o valor originais, e o cálculo segue um cronograma mensal com base no número de parcelas já quitadas. O resultado não aprova cancelamento, não atesta como está a apólice de fato e não calcula nenhum reembolso.
Para quem é
Proprietários e corretores na Flórida usam a ferramenta para conferir os papéis do financiamento de origem antes de falar com a empresa que o administra. Empréstimos de alto risco, financiamentos FHA/VA e seguro pago pelo credor ficam de fora. Também não entram prazos com taxa variável ou condições modificadas. O mesmo vale para quem fez pagamentos além do previsto ou busca o cancelamento com base numa avaliação nova.
Como funciona
Tenha em mãos os números do financiamento original: principal, valor do imóvel, taxa nominal fixa e o prazo, que é de 10/15/20/25/30 anos. Depois, informe o prêmio mensal cotado e quantos meses do cronograma já se passaram. Copie o prêmio e os meses exatamente como aparecem nos documentos conferidos, com centavos e zeros. Taxa zero serve só como hipótese. Não troque os dados originais pelo saldo de hoje nem pelo valor de mercado. Antes de tudo, confirme se o empréstimo está dentro do escopo. Em seguida, veja em que meses se chega a 80%/78%, o ponto médio do prazo, quantos meses de cobertura restam e quais custos são condicionais. O cancelamento real deve ser verificado com a administradora.
Perguntas frequentes
Qual principal e qual valor do imóvel informar?
Informe o principal original, não o saldo atual. Para o valor original, costuma valer o que for mais baixo: o preço de compra ou a avaliação da época. Se houve refinanciamento, use a avaliação da origem desse empréstimo, que consta nos documentos. A calculadora refaz sozinha o saldo previsto. A valorização do imóvel e uma avaliação atual são outro caminho de cancelamento, e o modelo não as considera.
Chegar a 80% basta para cancelar o PMI?
Não. Chegar a 80% pelo cronograma só permite fazer um pedido condicional. Confirme com a administradora as regras sobre pedido por escrito, histórico de pagamentos em dia, comprovação de valor e outras hipotecas sobre o imóvel. A ferramenta não aprova o pedido e não prevê quando ele passa a valer. Pagamentos extras e cancelamento por nova avaliação não entram nos seis dados informados.
Qual a diferença entre o marco de 78% do cronograma e o ponto médio do prazo?
Vale o que chegar antes. Num empréstimo coberto padrão, com as parcelas em dia, a cobertura exigida acaba quando o saldo previsto bate 78% do valor original. Se o ponto médio do prazo, contado em parcelas pagas, vier primeiro, ela acaba ali. Em 30 anos, esse ponto médio fica em 180 meses pagos. A referência final é o mês seguinte, o 181. Se o modelo mostra cobertura zero no mês 180, isso não prova que a apólice real terminou. Essas contagens são de parcelas. Não substituem datas reais nem as cobranças enviadas pela empresa que administra o empréstimo.
O que representa a economia condicional no prêmio?
A economia condicional estimada corresponde aos prêmios futuros que você talvez evite, mas só se o pedido de cancelamento a 80% for aceito. A conta usa o prêmio mensal cotado, tomado como fixo. Esse prêmio é multiplicado pela diferença positiva entre a cobertura obrigatória que o modelo ainda considera e a espera até esse pedido. Ninguém aprovou essa economia, que não representa dinheiro pago a mais nem quantia a devolver. A linha de custo dos 78% e a dos 80% servem só para comparar: multiplicam o prêmio cotado, sem teto, pela espera. Qualquer uma pode passar do custo da cobertura modelada com teto no ponto médio. Nenhuma é o que você deve de fato. O teto que prevalece incide só sobre o custo da cobertura exigida. No marco previsto de 78%, o número exibido é calculado sem esse teto e talvez não seja ele que determine a cobertura exigida.
Como informar meses pagos, centavos e valores nulos?
Os meses pagos entram em número inteiro, entre 0 e o prazo original completo. Digitar 12,0 significa doze meses, não 120. A calculadora rejeita valores negativos, números quebrados e qualquer contagem acima do prazo. Deixar o campo vazio não indica que o financiamento é recente. Com prêmio cotado de US$0, o custo estimado também é US$0, o que não prova cancelamento. Uma taxa de 0% serve só como teste. No custo, o prêmio entra exato, centavo por centavo, e é multiplicado pelos meses cobertos por inteiro. Os marcos saem do cronograma exato, e não do LTV arredondado que aparece na tela.
Que casos exigem análise separada da administradora?
Tudo o que foge do modelo padrão descrito aqui pede análise à parte. É o caso de empréstimos de alto risco, financiamentos FHA/VA e seguro bancado pelo credor. Imóveis que não servem de residência principal também entram. Somam-se financiamentos com taxa variável ou condições alteradas, pagamentos além do previsto e cancelamento por nova avaliação. Problemas reais no histórico de pagamentos completam a lista. Nesses casos, peça à administradora que confirme se o empréstimo é coberto, quando o seguro termina de fato e qual prêmio vale. Altere dados apenas para corrigir um erro verificado ou atualizar a cotação do prêmio. Nunca mude principal, valor, taxa ou parcelas pagas originais só para melhorar o resultado. A calculadora não tem outros ajustes além dos que mostra. Se o modelo mostrar zero, isso não serve como aviso real de cancelamento e não autoriza reembolso.