HELOC: linha de crédito com garantia do imóvel
Calculadora de HELOC: estime sua margem de crédito pelo CLTV do credor e pelas dívidas garantidas e simule as parcelas do valor pedido, a taxa fixa.
O que esta calculadora faz
Esta calculadora mostra quanto você ainda pode tomar numa linha de crédito lastreada no próprio imóvel. A conta usa o valor do imóvel, o CLTV do credor e as dívidas atreladas ao imóvel que ele já considera. As parcelas vêm de outra conta. Ela é feita sobre o principal pedido: na fase inicial você paga apenas juros e o saldo não se mexe; em seguida, a mesma taxa passa a quitar tudo, mês a mês. O resultado não é seu patrimônio no imóvel, nem crédito aprovado, nem o valor líquido que cai na conta, nem previsão das futuras parcelas com taxa variável.
Para quem é
A ferramenta foi feita para proprietários na Flórida e corretores que querem testar um cenário de HELOC bem definido. Peça ao credor como ele soma as dívidas e qual CLTV aplica. Confirme também tarifas, taxa e prazos de cada fase, sem trocar esses números por índices genéricos ou padrões de mercado. As parcelas do seu financiamento atual não entram nos valores mostrados.
Como funciona
Informe o valor do imóvel, o total da dívida garantida já existente, conforme o credor a considera, o teto de CLTV dele e quanto quer sacar. Se for sacar, acrescente a taxa, o período só de juros (de 0 a 50 anos inteiros) e, para a amortização, um prazo de 1 a 50 anos inteiros. Com saque 0, taxa e prazos não são necessários. Com 0 ano de período só de juros, a amortização começa imediatamente. Confira o limite, a sobra ou o excesso (+ ou −), quanto você paga por mês em cada fase e os valores totais. Quer mudar algo? Use só números reais e refaça a conta.
Perguntas frequentes
Essa capacidade é o meu patrimônio no imóvel ou um crédito aprovado?
Não. A conta multiplica o valor informado pelo CLTV que você digitou, arredonda para baixo até o centavo e subtrai as dívidas garantidas que o credor já considera. Se der negativo, a capacidade extra fica em zero. Inclua toda dívida ou linha garantida pelo imóvel conforme o critério do credor, não só o financiamento principal. Se ele conta o limite total de uma linha, lance o limite inteiro. O resultado é uma estimativa de cenário: não representa seu patrimônio real, não é análise de crédito e não cria compromisso. Não se presume nenhuma regra universal de 85%.
As parcelas levam em conta a linha inteira ou só o que eu sacar?
Só o principal pedido, não a linha inteira. A calculadora considera que esse valor é sacado de uma vez, logo no início, e continua igual durante todas as parcelas só de juros. Tem tarifas financiadas? Some-as ao principal, lembrando que ele não é o dinheiro líquido que você recebe. Não há simulação de saques extras, de abatimento do principal na fase de saque nem de movimentação rotativa. Na fase seguinte, o principal é amortizado por completo.
A estimativa com taxa fixa limita minhas parcelas futuras?
Não. A calculadora divide por 12 a taxa nominal anual que você informa e a mantém igual nas duas fases. Essa taxa não é o APR, os juros não correm dia a dia, o cenário não é um teto futuro e o resultado não é fatura do credor. Numa HELOC de taxa variável, a parcela real pode mudar com a taxa, mesmo sem novos saques. Peça ao credor qual é a margem, o índice, os tetos de juros e as regras de reajuste; a calculadora não inventa esses dados.
Como a calculadora trata saque zero, nenhum ano só de juros ou anos com casas decimais?
Com saque zero, as parcelas simuladas da HELOC também ficam em zero, e taxa e prazos deixam de ser exigidos. Esses zeros não equivalem a uma cotação com juros de 0%. Se houver saque e nenhum ano só de juros, a amortização começa de imediato; aí não existe parcela só de juros nem aumento na troca de fase. Os prazos só aceitam anos completos: 2.0 vale 2, não 20, e 5.0 vale 5, não 50. Frações são recusadas, e planos com parcela balão não são aceitos.
E se eu pedir acima da capacidade?
O valor pedido não é cortado sem aviso. A calculadora continua mostrando as parcelas sobre ele e sinaliza que o pedido passou do limite. A margem que sobra é a capacidade menos o saque; se ficar negativa, o pedido excedeu o limite, e esse número não representa crédito disponível. O excesso corresponde à parte do saque acima da capacidade. A capacidade nunca é negativa: quando a dívida atual já supera o teto de CLTV, ela fica em zero. Nesse caso, o excesso passa a ser o saque inteiro, sem contar de novo a diferença antiga. Nada disso significa aprovação da linha.
As tarifas entram nos totais, e por que a parcela vezes o número de meses não bate?
Tarifas avulsas não entram. O total de pagamentos soma os juros do período só de juros com o principal e os juros do período de amortização, sem duplicar o principal. Tarifas de abertura, de transação, anuais ou outras ficam de fora; as que você embutiu no principal continuam no saldo. A calculadora também não calcula as parcelas do seu financiamento atual nem o valor líquido que você recebe. Cada categoria sai do cálculo mensal exato e é arredondada ao centavo, então multiplicar a parcela exibida pelos meses pode dar uma pequena diferença. Confie nos totais mostrados e confira-os com propostas reais de credores. Como a HELOC é tomada sobre o seu imóvel, ele fica em risco. Os resultados param em US$100 bilhões; esse limite é da calculadora e não diz nada sobre quanto um credor emprestaria.