Analizar una inversión inmobiliaria de alquiler
Calcula el flujo nominal del alquiler antes de impuestos y el retorno sobre tu efectivo, con costos explícitos, venta hipotética y préstamo sin cambios.
Qué hace esta calculadora
Con esta calculadora analizas una inversión inmobiliaria de alquiler: ves el flujo de caja de la operación en términos nominales y antes de impuestos, y el rendimiento sobre el efectivo con el que arrancas. La venta es un escenario que tú supones. Lo que ya gastaste para poner en marcha el inmueble va en un campo distinto de las reservas que guardas sin tocar. Renta y gastos se mantienen fijos, y el pago de capital e intereses termina cuando el préstamo queda saldado. El resultado no es una aprobación, ni la utilidad contable completa, ni un plan para la liquidez de tu hogar.
Para quién es
Está pensada para inversionistas en alquileres de Florida y para agentes que prueban sus propios escenarios: comprar al contado, una desocupación total o una caída del valor. Usa cotizaciones reales o supuestos claramente identificados, en lugar de comisiones, costos de seguro o parámetros de préstamo genéricos.
Cómo funciona
Comienza con el precio de compra y tu pago inicial, en porcentaje o en dólares. Ingresa después la renta de toda la propiedad, los gastos de cada mes, las reparaciones del año y la desocupación, y también los costos de cierre que pagas al contado y cualquier otro desembolso inicial, ya descontados los créditos; si no hay, escribe 0. Después indica cuánto tiempo la vas a conservar, la variación anual de su valor (positiva o negativa) y lo que costará vender. Si financias, la tasa de interés y el plazo del préstamo son obligatorios. ¿Compras al contado? No hacen falta. Las unidades y el área son opcionales. Al final comparas flujo de caja, rendimientos, recuperación de la inversión y el neto de la venta, que puede salir positivo o negativo.
Preguntas frecuentes
¿Qué dinero se considera efectivo inicial?
Solo cuenta el efectivo que de verdad entra en la propiedad: tu pago inicial, lo que pagas en efectivo al cerrar y lo que realmente desembolsas para arrancar, una vez restados los créditos. No entran las reservas que te quedas, el depósito reembolsable en custodia ni los gastos prepagados o recurrentes que se cuentan por otro lado. Ojo: gastar no eleva por sí solo el valor de reventa. Este dato mide lo que inviertes en el inmueble, no el total de los ahorros de tu hogar. Tampoco se modelan aportes de capital exigidos más adelante ni el dinero que entra o sale de las reservas.
¿Los datos de operación son pronósticos y la desocupación puede ser total?
La renta, los gastos de operación, las reparaciones anuales y la desocupación se mantienen fijos durante todo el período. La renta que escribes es el total programado del inmueble completo, no lo de cada unidad. Para poner a prueba un escenario, la desocupación acepta de 0 a 100% y la variación anual de valor, de −100% a 100%. Esos rangos sirven para simular; ningún organismo los fija como topes del mercado. El cálculo deja fuera el impuesto sobre la renta, la depreciación y el seguro hipotecario. Y ningún dato en vivo completa tus supuestos.
¿Qué hace la calculadora si compras sin financiamiento, si pones el pago inicial como porcentaje o si indicas unidades y área?
Comprar al contado es poner un pago inicial igual al precio total: no necesitas tasa ni plazo, y no se muestra el DSCR. Con préstamo, los pagos terminan cuando lo saldas. El porcentaje inicial se convierte a dólares una vez, redondeado al centavo más cercano. Las unidades son un entero opcional: 2.0 se interpreta como 2 y no como 20. El área se guarda tal como la escribes, por ejemplo 1200.5 pies cuadrados, con dos decimales como máximo y sin símbolos ni comas. Si dejas unidades o área en blanco o en 0, la calculadora las toma como desconocidas, no como tamaño cero. Ninguna de las dos multiplica la renta ni se convierte a metros cuadrados.
¿Qué distingue a la TIR del crecimiento anual promedio y de las pérdidas?
La TIR trata cada flujo anual como si llegara el último día del año, y ubica la venta en el año final. Busca la tasa entre −99% y 1000%. Si no existe solución única, muestra «no disponible» en lugar de forzar una tasa. El crecimiento anual promedio es más simple. Compara solo el valor inicial con el final, sin tomar en cuenta cuándo entra el efectivo ni la reinversión. Si el valor final llega a nada o queda por debajo, aparece −100% como señal de pérdida. Ese −100% no es una tasa de crecimiento real ni un tope a lo que puedes perder en dólares. Los resultados negativos conservan su signo menos.
¿Cómo se lee la cifra de meses de recuperación del efectivo?
Es el tiempo que tarda el flujo de caja de la renta en reponer tu efectivo inicial, con los supuestos sin variar y sin cuotas de préstamo una vez saldado; el dinero de la venta no cuenta. Si ese plazo supera los años que planeas conservar la propiedad, tómalo solo como proyección, no como algo para planificar. Los resultados «nunca» y «sin efectivo inicial» aparecen aparte. Aunque el primer año salga negativo, la inversión puede recuperarse cuando ya no haya cuotas que pagar. La versión simple toma el flujo mensual del año inicial y lo extiende indefinidamente, por eso no debe leerse como pronóstico. La venta queda fuera de ambos cálculos.
¿Los parámetros de referencia o el resultado de la venta prueban que habrá aprobación o ganancia?
Los rangos de 1.25/1.00 para el DSCR y de 10/15/20 para el GRM son reglas prácticas, no una norma universal ni una calificación. El NOI no incluye el pago del préstamo, y el GRM toma la renta antes de la desocupación. Con renta en cero no es posible calcular ni el GRM ni la ocupación del punto de equilibrio. Tu capital en el inmueble aparece sin restar lo que cuesta vender. En cambio, el efectivo que te deja la venta sí lo descuenta, igual que el saldo previsto del préstamo; ese saldo no es una liquidación real del préstamo ni un cálculo de impuestos. Por encima de US$10 billones, la pantalla ya no da cifra: ese tope lo pone la herramienta y no refleja ningún pronóstico ni límite para prestar. Verifica cada cotización por separado.