Calculadora del método BRRRR: efectivo y alquiler
Calculadora del método BRRRR: cobertura bruta del préstamo, recuperación de tu dinero, costos de refinanciar y flujo mensual posterior, sin mezclarlos.
Qué hace esta calculadora
Esta calculadora modela un caso BRRRR: compras, pagas la remodelación en efectivo y refinancias después. Anotas por separado los gastos de adquisición y de refinanciamiento, la deuda con la que compraste y el capital ya amortizado. Mide qué parte del proyecto cubre el préstamo nuevo frente al efectivo neto que te deja el refinanciamiento, y compara esa cobertura con lo que de verdad recuperas de tu bolsillo. Al final estima el flujo mensual del alquiler con las condiciones del nuevo préstamo y los gastos de operación que ingresas.
Para quién es
La usan inversionistas, corredores y clientes que sopesan un caso BRRRR puntual en Florida. Para funcionar, pide costos con respaldo y cotizaciones reales del prestamista. El resultado es un registro nominal del efectivo que ingresaste. No equivale a una aprobación. Tampoco es una tasación verificada, no sigue todo el ciclo del financiamiento y no es un plan de toda tu liquidez personal.
Cómo funciona
De los quince campos, llena los que apliquen a tu operación; donde un valor no exista, pon 0. Los costos mensuales de tenencia no llevan capital y van en un campo distinto al del capital que ya devolviste del préstamo de compra. Anota sin duplicar los gastos de adquisición que cubriste en efectivo; lo mismo vale para los costos de refinanciar que se descuentan del préstamo nuevo. Ingresa el ARV, que es el valor estimado tras la remodelación, y el LTV del prestamista, es decir, el porcentaje de ese valor que está dispuesto a prestar. Con préstamo nuevo, ingresa la tasa y escoge el plazo. En alquiler, vacancia y gastos operativos, marca si impuestos, seguro o cuota de la HOA ya vienen incluidos. Pulsa Calcular y mira en conjunto el efectivo del refinanciamiento, lo que se te devuelve, lo que queda invertido y el flujo del alquiler. El monto exacto para saldar tu préstamo actual consíguelo aparte.
Preguntas frecuentes
¿Qué costos y qué dinero propio toma en cuenta?
El costo del proyecto suma el precio de compra, la remodelación que pagas en efectivo, los gastos de adquisición y los costos mensuales de tenencia sin capital, contados por meses completos. Los gastos de adquisición son el efectivo gastado que no recuperas, menos los créditos que sí apliquen; los depósitos reembolsables y las reservas sin gastar quedan fuera. Tu dinero propio es ese costo menos el préstamo de compra original, más el capital que realmente amortizaste. Ese capital no es un gasto ni reaparece en la tenencia. El alquiler cobrado antes de refinanciar no se resta de este desembolso. La cifra mide salidas brutas, no tu máxima necesidad de efectivo ni el total de tu liquidez personal.
¿Por qué la cobertura del préstamo y tu recuperación aparecen por separado?
La calculadora toma el monto que te presta el banco al refinanciar y lo mide contra lo que costó todo el proyecto, sin pasar del 100%; esa medición ocurre antes de restar la deuda vieja y los gastos del refinanciamiento. Lo que sacas en mano sale de una resta sencilla: al préstamo nuevo le quitas lo que aún debes de la compra y los gastos de cerrar el refinanciamiento. Cuando esa cifra queda a tu favor, recuperas dinero, aunque nunca más de lo que aportaste de tu bolsillo. Cuando queda en contra, la herramienta te muestra el faltante real que tendrías que poner, en lugar de disfrazarlo de cero. Tu capital atrapado en la propiedad tampoco aparece por debajo de 0, y si el banco te entrega más de lo que pusiste, ese sobrante es deuda nueva, no una ganancia. Y si entraste al negocio sin dinero propio, la parte devuelta simplemente no aparece.
¿Cómo se cuentan el capital amortizado y los costos de refinanciar?
El modelo calcula el saldo a cancelar restando al capital original del préstamo de compra lo que amortizaste en efectivo. Esos pagos suben tu desembolso y bajan la deuda, pero nunca figuran entre los gastos del proyecto ni en el costo de cada mes. Para refinanciar se cuentan los cargos netos ajenos al capital. Salen del préstamo nuevo sin repetirse y van aparte de los gastos de adquisición pagados en efectivo. Intereses impagos o penalidades extra se suman ahí únicamente cuando aún no figuran en otro lado. No hay historial de amortización, desembolsos adicionales ni remodelación financiada. Pide al prestamista el monto real de cancelación, con fecha. La resta que escribes no la sustituye.
¿Qué incluye el flujo de caja tras refinanciar?
Es el alquiler neto de vacancia, menos los gastos operativos, menos capital e intereses del préstamo nuevo. La cuota solo cubre capital e intereses. Revisa si tus gastos operativos ya traen la cuota de la HOA, el seguro, los impuestos a la propiedad y el mantenimiento: no los omitas ni los cuentes dos veces. El retorno sobre el efectivo invertido equivale a 12 veces el flujo mensual dividido entre el efectivo que permanece invertido. No lo tomes como un ingreso anual que vas a cobrar sí o sí; tampoco mide la valorización ni es una TIR. Si ya no te queda dinero propio en la operación, ese retorno no se muestra, incluso con flujo negativo. Puedes recuperar todo lo invertido y aun así tener flujo en rojo. La propiedad sigue teniendo riesgos.
¿El ARV, el LTV del prestamista o un préstamo nuevo de 0 son una aprobación?
No. Ninguno de esos datos es una aprobación, así que ingresa las condiciones reales del prestamista o un escenario que tengas definido. El LTV acepta 0%–100%, y la tasa admite 0%–25% solo cuando hay préstamo nuevo. Para el plazo, usa el de amortización completa que te cotizó el prestamista. Esos rangos no fijan un límite universal de ningún programa ni deciden la elegibilidad. El ARV puede ser 0 para simular una pérdida de valor, y el alquiler también puede ser 0. Si el ARV por el LTV da un capital nuevo de 0, la tasa y el plazo dejan de importar, y la calculadora no inventa una oferta bancaria. Aun así, el capital anterior o los costos de refinanciar pueden exigir efectivo adicional. Verifica por separado la tasación, el tiempo mínimo de tenencia que exija el prestamista, la evaluación crediticia y el monto real de cancelación.
¿Cómo maneja los meses, el redondeo y los límites?
El período de tenencia va de 1 a 36 meses enteros, así que si escribes 2.0 queda en 2, no en 20. Ningún monto puede superar US$2 mil millones. Para LTV, tasa y vacancia se admiten hasta cuatro decimales dentro de cada rango. El préstamo nuevo, el alquiler neto de vacancia y la cuota mensual se redondean al centavo, y ese redondeo no se repite. Los totales de efectivo se arman con esos montos redondeados más los centavos de tenencia multiplicados por los meses completos; los porcentajes se calculan sobre los totales y no sobre las cifras redondeadas de la pantalla. Más allá de US$100 mil millones no hay forma de mostrar un resultado: es un límite de la herramienta, no del banco. Quedan fuera los impuestos sobre la renta o las ganancias, la TIR, las reservas y todo el historial del financiamiento y del arrendamiento. Actualiza los datos con cotizaciones reales y vuelve a calcular.