Calculadora de ingresos Airbnb para alquiler corto
Proyecta los ingresos de tu Airbnb (precio por noche, cargos al huésped, comisiones y costos del año) y, si quieres, compáralos con un alquiler largo.
Qué hace esta calculadora
Esta calculadora de ingresos de Airbnb estima cuánto efectivo genera una sola propiedad alquilada por noches durante 12 meses de operación, antes de las cuotas del financiamiento, el impuesto a la renta y el capital que aportes. Los cargos que agregas al huésped como anfitrión van en su propio campo, aparte de los costos de rotación entre estadías. La base de la comisión del administrador la decides tú. Si quieres, también puedes añadir un alquiler a largo plazo, con sus propias pérdidas de renta y sus gastos anuales, para que ambos resultados queden en igualdad de condiciones.
Para quién es
Está pensada para propietarios y profesionales inmobiliarios que ya manejan un presupuesto de alquiler para una propiedad concreta. Ingresa las cifras que te cotizaron la plataforma y el administrador, junto con tu propio plan de disponibilidad, tarifas y costos. No pronostica reservas. Tampoco decide si la dirección permite este uso, cuánto impuesto debes ni si la inversión conviene.
Cómo funciona
Primero, el precio por noche, el total de noches que abrirás a reserva y qué porcentaje de ellas esperas llenar. Luego, cada cifra en su campo: los cargos al huésped que facturarás en el año y lo que te costará la rotación entre estadías en ese mismo período. Sigue la comisión de la plataforma, la del administrador y la base sobre la que cobra él. Después van los impuestos que estimas absorber como anfitrión y los costos fijos del año. ¿Algo no aplica? Escribe 0. Para comparar, marca la opción de alquiler a largo plazo y completa la renta de cada mes, el porcentaje que prevés perder por vacancia o cobros y lo que cuesta operar ese alquiler durante el año. Verás el ingreso total, las bases de costos y el resultado de operación de cada opción.
Preguntas frecuentes
¿Qué incluye el resultado operativo de caja?
Entra lo que cobras por las noches más los cargos que tú agregas al huésped. De ese total se restan la comisión de la plataforma y la del administrador, según los porcentajes que ingresaste. Después salen tu estimación de impuestos como anfitrión, los costos de rotación y los costos fijos del año. Cuotas del financiamiento, impuesto sobre la renta e inversión inicial de capital quedan fuera. Por eso esta cifra no mide cuánto gana la inversión en conjunto. Tampoco equivale al NOI contable o fiscal, a un ROI ni a una TIR. Los impuestos que el huésped abona por separado, sus cargos por servicio y los depósitos reembolsables no son ingreso tuyo. ¿Hace falta licencia? ¿Lo admite la zonificación de esa dirección? ¿Lo autorizan el edificio o la asociación? Nada de eso lo resuelve.
¿Por qué los cargos de limpieza que cobras y lo que pagas por limpiar van separados?
Porque cumplen papeles distintos: el cargo que cobras es ingreso y forma parte de la base de la comisión de plataforma, mientras que el costo no. Un ejemplo ilustrativo: a US$300 la noche, con 365 noches disponibles y 50% de ocupación, resultan 182.5 noches esperadas, que suman US$54,750 de alojamiento. Si añades US$6,000 en cargos de limpieza, el total de reservas sube a US$60,750, y una comisión de plataforma del 3% que tú ingresas da US$1,822.50. Descontados US$6,000 de costos de limpieza, sin otros costos en el modelo, el resultado operativo de caja queda en US$52,927.50. Si compensaras ambos US$6,000 desde el inicio, dejarías fuera US$180 de comisión de plataforma. Ese 3% es solo del ejemplo, no la tarifa de toda plataforma.
¿Qué cuenta como noche disponible, cómo se mide la ocupación y por qué salen decimales?
Son las noches que declaras abiertas a reserva durante los 12 meses; tus propias estadías y los periodos cerrados quedan fuera. El porcentaje de ocupación se aplica sobre esas noches, no sobre 365 por defecto. Por ejemplo, 300 noches disponibles al 56% dan 168 noches esperadas, y 365 noches dan 204.4. Esa fracción es una cantidad esperada válida, no un conteo de reservas reales. La herramienta no inventa la duración de las estadías, la demanda por temporada ni el cobro de cargos al huésped. Puedes ingresar 366 si encaja con tu periodo, pero la herramienta no deduce fechas de calendario.
¿Sobre qué ingreso se cobran las comisiones de plataforma y de administración?
La de plataforma se calcula sobre el alojamiento más los cargos que agregas al huésped, según la fórmula que admite la calculadora. La del administrador se calcula sobre la base que tú eliges: solo las noches o la reserva completa. Si el alojamiento suma US$54,750 y los cargos US$6,000, un administrador al 20% se queda con US$10,950 si cobra sobre las noches, o con US$12,150 si lo hace sobre la reserva entera. Ninguno de estos porcentajes es un estándar del mercado, y tu contrato puede calcular la comisión sobre lo que llega neto de plataforma, sobre facturas con impuestos incluidos u otra base. En ese caso, cuadra la diferencia fuera de la herramienta. La calculadora no cambia de base por su cuenta ni duplica cargos fijos.
¿La asignación de impuestos es mi factura real o prueba de que la plataforma se encarga de ellos?
No. No es una factura de impuestos ni prueba de cómo la plataforma los maneja o los recauda. Es tu estimación del costo en efectivo que asumes como anfitrión, aplicada al total de reservas del modelo. No equivale a una tasa legal, no define la base gravable y no es un pago al fisco. Confirma fuera de la calculadora si el impuesto se cobra, si tus cobros ya lo incluyen y qué registro te corresponde. Una asignación de 0 puede indicar que el huésped paga el impuesto aparte, pero no demuestra que no tengas obligación fiscal. Los impuestos que solo pasan por tus manos no se suman al ingreso para luego restarlos. Si la plataforma recauda el impuesto, y cómo se grava la limpieza, depende de lo que disponga cada jurisdicción. Que exista una referencia publicada no significa que esa referencia se aplique a tu dirección concreta.
¿Cómo evita la comparación con alquiler largo mezclar cifras brutas y netas?
Los dos lados se miden igual: ninguno incluye cuotas del préstamo, impuesto sobre la renta ni aportes de capital. Para el alquiler de largo plazo, la renta bruta sale de multiplicar por 12 la renta pactada de cada mes. De ahí se descuentan la vacancia o los cobros fallidos que estimes y los gastos de operación del año. Un ejemplo: el alquiler de corto plazo deja US$33,996.48; a largo plazo, con una renta mensual de US$3,000, sin pérdidas y US$6,000 de gastos al año, quedan US$30,000. La diferencia a favor del corto plazo es de US$3,996.48. Si pones ese neto frente a los US$36,000 brutos, el resultado sería −US$2,003.52. Si no aparece comparación, es que no la pediste. Eso no equivale a un alquiler de US$0 ni a que gane el alquiler corto o el largo. Y el saldo más alto también puede terminar en pérdida.
¿Qué pasa si no hay noches reservadas o el precio es cero?
Si las noches disponibles son 0, la ocupación también debe ser 0. Sin noches reservadas esperadas, los cargos al huésped quedan en 0 y los costos de rotación ligados a estadías también en 0. Los costos fijos del año, en cambio, se aplican completos. Si los costos fijos suman US$9,600, el resultado operativo de caja es −US$9,600. Una limpieza profunda que no depende de estadías va en el presupuesto fijo. Un precio por noche de cero, confirmado y con noches ocupadas sin costo, también se acepta. Si los cargos al huésped suman US$500, la rotación cuesta US$500 y la plataforma cobra el 3% que ingresas, el resultado es −US$15. Ese precio en cero no es un campo vacío ni una afirmación sobre la tarifa del mercado.
¿Un saldo de cero o mayor demuestra equilibrio o ganancia?
No. Lo que define si el resultado es positivo, negativo o cero son los signos exactos de las cifras, no lo que muestra la pantalla. La comparación opcional sigue la misma regla. Un negativo diminuto puede verse como 0.00 y sigue siendo negativo. Sin comparación tampoco hay empate. Cada renglón de dinero se redondea por su cuenta, así que no rearmes totales exactos con esas filas ni bases tu estrategia en ellas. El dato mensual divide por 12 el neto del año, como promedio y no como previsión de cada temporada. Un resultado operativo de caja más alto no prueba ganancia después del financiamiento. Tampoco prueba retorno sobre el capital ni viabilidad legal. Y no garantiza nada.