Comprar, remodelar y vender: ganancia del proyecto
Calcula tu proyecto de comprar, remodelar y vender con los costos de adquisición que anotas, los gastos de tenencia y un préstamo solo para la compra.
Qué hace esta calculadora
Anota la compra, la remodelación y la reventa, y obtienes una estimación de la ganancia antes de impuestos, en dólares nominales. Incluye los costos de adquisición que pagas en efectivo. También descuenta los gastos de tenencia y los de venta. El préstamo es fijo y cubre solo la compra. El rendimiento sobre el capital total y el rendimiento sobre tu propio efectivo aparecen por separado, y si al vender te falta efectivo, ese faltante queda a la vista.
Para quién es
La usan quienes invierten, los agentes de bienes raíces y los clientes que analizan si les conviene revender una propiedad específica en Florida; las estimaciones de costos y las cotizaciones de financiamiento las aporta quien la usa. No reemplaza una valoración verificada ni la decisión de un prestamista; tampoco calcula impuestos ni sustituye un plan completo de liquidez.
Cómo funciona
Son ocho datos. Del inmueble: precio de compra, valor estimado de reventa después de la remodelación y presupuesto de remodelación. Para la tenencia: costo mensual y meses completos. En el cierre y el financiamiento: costos de venta en porcentaje, costos de adquisición pagados en efectivo y monto del préstamo. Si un costo no aplica, pon 0. ¿Compras de contado? Deja el préstamo en 0. El interés que te cotizó el prestamista va dentro del costo mensual de tenencia y en ningún otro campo. Los abonos a capital quedan fuera. Cuando veas el resultado, pon lado a lado los rendimientos y fíjate en el efectivo que deja la venta: puede ser + o −. Confirma cada cotización y vuelve a calcular cuando cambie algún supuesto.
Preguntas frecuentes
¿Qué costos se restan para llegar a la ganancia?
Todo lo que el proyecto te cuesta se resta del valor de reventa después de la remodelación. Primero sale lo que pagaste por la casa, lo invertido en la obra y lo que desembolsaste en efectivo para adquirirla; después, la tenencia mensual por el número de meses. Los costos de venta van al final y se calculan sobre la reventa que anotaste, sin aplicarse de nuevo. Como costo de adquisición cuenta solo el efectivo que ya no recuperas, descontando los créditos que puedas aprovechar. Fuera quedan los depósitos en custodia reembolsables, las reservas que no tocas y lo que ya figura en otro campo. En el costo mensual cabe el interés que te cotizaron. También el impuesto a la propiedad, el seguro, los servicios y otros pagos que se repiten. Llena los ocho datos de forma explícita: un costo en blanco nunca se interpreta como cero sin avisarte.
¿Qué diferencia hay entre el rendimiento del proyecto y el de tu efectivo?
La ganancia antes de impuestos es la misma; lo que cambia es entre qué se divide, y por eso hay dos cifras. Para el ROI del proyecto, la base es la inversión total: compra, remodelación, costos de adquisición y todos los costos de tenencia. Para el ROI de tu efectivo, resta de ese total el préstamo de compra. Los gastos de venta achican la ganancia, aunque ninguna de las bases los incluye: salen de lo que cobras al vender. Así, lo que te queda en efectivo tras la venta, menos lo que pusiste de tu bolsillo, es la ganancia. Si no pones nada de tu bolsillo, el ROI de tu efectivo queda en blanco; no es 0% ni un rendimiento ilimitado. Ninguna de las cifras es una tasa anual ni tampoco una TIR (tasa interna de retorno).
¿Qué financiamiento puedo simular?
Únicamente el de compra, con un monto que va de 0 al precio que pagas. El saldo de capital se mantiene igual y lo pagas entero cuando revendes. El interés cotizado ya tiene que figurar en el costo mensual de tenencia. Al liquidar el préstamo baja el efectivo que te deja la venta; la ganancia no lo resta otra vez. La obra, la adquisición y la tenencia las pagas en efectivo, sin amortización ni desembolsos adicionales. Quedan fuera las comisiones financiadas, los préstamos de construcción y las condiciones variables. La cifra real de liquidación, con fecha, pídela aparte a tu prestamista: esta proyección no la reemplaza.
¿El resultado puede mostrar una pérdida total o dinero que debes al vender?
Sí. Con el ARV en 0 puedes simular una pérdida total como ejercicio hipotético: no es una predicción ni un valor confirmado. Si el proyecto pierde, la ganancia aparece en negativo y así se queda. Lo mismo pasa con el efectivo de la venta. Cuando ese saldo es negativo, tendrías que poner dinero adicional para cubrir los gastos de venta y cancelar el préstamo de compra; la calculadora nunca lo redondea a cero. Como lo perdido puede superar lo que invertiste, el ROI de tu efectivo puede caer por debajo de −100%. Quedan fuera el impuesto que genere la ganancia, cualquier devolución y el dinero que de verdad necesitarías el día del cierre.
¿La regla del 70% es una oferta máxima segura?
No. Es un cálculo rápido y aproximado: tomas el 70% del ARV y le restas la remodelación; el resultado nunca baja de 0 y se trunca al centavo. Los gastos de compra, los de mantener la propiedad y los de venta no se descuentan aparte. Así que no demuestra ganancia, no es un límite legal para ofertar, no reemplaza un avalúo verificado y no significa que te aprueben un préstamo. Ofertar por debajo de esa cifra no te ahorra el trabajo: sigue haciendo falta sumar cada costo del proyecto y pedir presupuestos para esa propiedad.
¿Cómo se manejan los meses, los centavos y las estimaciones?
Los meses van de 1 a 36, siempre completos: un 2.0 cuenta como 2 meses, no como 20, y las fracciones de mes se rechazan. El tope por monto es de US$2 mil millones. Los gastos de venta van del 0% al 30%, con un máximo de cuatro decimales; ese rango lo impone el formulario y no es la tarifa del mercado. Esos costos se redondean al centavo y no vuelven a redondearse, los totales suman montos ya en centavos y la oferta del 70% se redondea a la baja. Los resultados de más de US$100 mil millones no caben en pantalla; ese tope lo pone la calculadora, no una regla de préstamos. Verifica tú las cotizaciones de costos, reventa y liquidación. Esta herramienta deja fuera los impuestos y el estado de liquidación que emite tu prestamista.