Cómo calcular el ROI de un alquiler: efectivo invertido
Calcula el efectivo que deja tu alquiler en el año inicial frente al enganche, cierre y extras pagados, con renta bruta, vacancia, gastos y préstamo.
Qué hace esta calculadora
Para calcular el ROI de tu alquiler, la herramienta toma el efectivo que la propiedad deja en sus primeros 12 meses de operación y lo expresa como porcentaje del dinero total que aportaste al inicio. Ese monto incluye el aporte inicial y los gastos de cierre que pagas de tu bolsillo, más las obras de puesta a punto, los muebles y las reservas. El alquiler entra bruto. Va antes de vacancia y cobros fallidos, y de ahí se descuenta todo tu presupuesto mensual de gastos. Lo que ves es un rendimiento nominal de efectivo sobre efectivo, calculado sin restar el impuesto a tus ingresos. Tampoco suma lo que el inmueble pueda valorizarse ni lo que te dejaría venderlo.
Para quién es
Úsala si estás por comprar una propiedad para alquilar, si ya eres dueño de alguna o si trabajas en bienes raíces, y necesitas medir un presupuesto anual en efectivo específico. Escribe el dinero real que pones al arrancar. Los supuestos de alquiler, pérdidas, gastos y préstamo son tuyos. El resultado no es un veredicto sobre tu ganancia fiscal ni sobre si un banco te presta, y tampoco garantiza un rendimiento.
Cómo funciona
Primero van los números de la compra: precio, aporte inicial, costos de cierre cubiertos con tu dinero y demás desembolsos al arrancar. Después, el alquiler mensual completo, la vacancia y todos los gastos mensuales; donde algo no aplique, pon 0. ¿Financias? Escribe la tasa fija anual y elige entre plazos de 10, 15, 20, 25 y 30 años. ¿Pagas al contado? Entonces tu aporte inicial iguala al precio de compra, y no necesitas llenar tasa ni plazo. Con eso ves lo que conviene comparar: cuánto efectivo pusiste en total, cuánto flujo deja cada mes y cada año, y qué rendimiento anual representa.
Preguntas frecuentes
¿Qué mide la cifra de rendimiento?
Es tu rendimiento anual de efectivo sobre efectivo. El punto de partida es lo que el alquiler deja en los primeros 12 meses de operación, ya descontadas la vacancia que ingresaste, las salidas de dinero y los pagos de capital e intereses de la hipoteca. Divide esa cantidad por todo lo que aportaste al comenzar y multiplica el resultado por 100. Ojo con las confusiones. No equivale a la tasa de capitalización, a la TIR, a la utilidad fiscal ni al rendimiento total del inmueble. Tampoco cuenta la valorización, el producto de vender ni el capital que acumulas a medida que bajas la deuda. Cada número es nominal y nace de los escenarios que tú armas, por eso no garantiza nada ni funciona como vara universal para medir inversiones.
¿Por qué anotar otro efectivo inicial además de los gastos de cierre?
Las obras de puesta a punto, los muebles y las reservas comprometidas pueden salir de tu bolsillo aunque no formen parte del cierre. Supón una compra de US$500,000 con un aporte inicial de US$100,000, US$20,000 pagados al cerrar y otros US$30,000 en extras. Con un ingreso bruto por renta de US$4,500, una pérdida del 5%, gastos de US$900 mensuales y un préstamo hipotético a 30 años al 6.5%, al cabo de un año te quedan unos US$10,160.73. Eso es alrededor del 6.77% de los US$150,000 invertidos. Si olvidas los US$30,000, el resultado se eleva a 8.47% de US$120,000. No sumes costos financiados, depósitos que te acreditan en el cierre ni nada que ya contaste.
¿Va el alquiler bruto pactado o el que efectivamente cobras?
El bruto pactado, antes de vacancia y cobros fallidos. Con US$4,500 y una pérdida del 5%, la reserva es de US$225 y el ingreso efectivo queda en US$4,275 al mes. Cuidado con un error frecuente. Si anotas ya esos US$4,275 y vuelves a aplicar el 5%, terminas en US$4,061.25. Resta la pérdida solo en su casilla y no la repitas como gasto en efectivo. Un alquiler de 0 o una pérdida de 0% sirven si los confirmaste; un campo vacío, en cambio, no equivale a cero.
¿Qué pasa si pago todo de contado?
Tu aporte inicial pasa a ser el precio entero. Sin préstamo, no hay capital que devolver ni pagos mensuales, así que ambos quedan en 0, y el plazo de amortización y la tasa dejan de intervenir. Supón que pagas US$500,000 al contado, a lo que se añaden US$20,000 por el cierre y otros US$30,000 en extras, con un alquiler bruto de US$4,500, una pérdida de 5% y gastos mensuales de US$900. El año deja US$40,500 y, tomando US$550,000 como base, el rendimiento ronda 7.36%. Pagar al contado no lo convierte automáticamente en una tasa de capitalización. Como sumas el efectivo inicial y las partidas en efectivo que anotes, el número puede apartarse del que divide el NOI entre el precio.
¿Por qué no sale ningún porcentaje cuando no pusiste efectivo al inicio?
Porque falta el denominador. El porcentaje sale de dividir el flujo entre lo que pusiste al inicio; si esa cifra es nula, la cuenta no se puede hacer, aun cuando el alquiler deje sobrante. Supón que financias por entero una compra de US$500,000 a 30 años con 6.5%, sin pagar nada al cierre ni sumar otro efectivo inicial, con un alquiler de US$4,500, vacancia de 5% y gastos de US$900. Quedarían unos US$2,575.92 al año, pero la herramienta no muestra ningún porcentaje. Entiéndelo como indefinido: no es 0% ni ilimitado. Lo útil es mirar el flujo de caja solo. Que exista un préstamo sin pago inicial o un cierre sin costos es otra cuestión aparte.
¿En qué se diferencia un flujo de caja negativo de un flujo exactamente en cero?
Con efectivo inicial invertido, un flujo anual negativo da un porcentaje negativo y te obliga a poner dinero extra para cubrir la diferencia. Un flujo exactamente de US$0 da un rendimiento de 0%. Ejemplo: sobre un precio de US$300,000 aportas US$60,000 como pago inicial, US$5,000 en extras y US$10,000 para el cierre, con un préstamo al 0% a 10 años. El alquiler es de US$3,000, la vacancia queda en 0 y los gastos suman US$1,000. Con una cuota de US$2,000, queda el flujo en US$0, es decir, 0% sobre US$75,000. Esa tasa del 0% sirve solo para probar la herramienta y no es una cotización del mercado. La etiqueta toma el flujo exacto, no la cifra redondeada que muestra la pantalla.
¿Qué va en el presupuesto mensual de gastos en efectivo?
Cada costo recurrente, anotado sin repetir. Eso incluye el impuesto a la propiedad y los seguros de vivienda, de viento, de inundación e hipotecario. También las cuotas de la asociación, las reparaciones y la administración, más las reservas y partidas que de verdad apartas cada mes. Deja fuera el capital e intereses del préstamo, que la herramienta ya calcula, y la vacancia, que ya restaste. Lo pagado al inicio no se repite. La reserva que comprometes desde el principio agranda tu base de capital y no se convierte sola en gasto mensual. Con estas partidas se arma el subtotal de efectivo previo al préstamo, que no es un NOI contable normalizado ni tampoco el que calcularía un banco. La herramienta no verifica deducciones fiscales. Tampoco juzga si tus reservas son suficientes.
¿El plazo de tu hipoteca altera el periodo que se mide o la exactitud del cálculo?
No. El rendimiento siempre cubre los primeros 12 meses. Escoger 15 o 30 años define el préstamo y mueve la cuota; el periodo medido de la inversión no cambia. La cuota se calcula con exactitud a partir de la tasa fija del pagaré, que no es la APR ni el monto redondeado del estado de cuenta del banco. El flujo y el rendimiento anuales usan cifras sin redondear. No obtendrás el rendimiento de toda la vida de la deuda multiplicando la cuota mensual redondeada, o el porcentaje anual, por los años que dura el préstamo. La herramienta no proyecta aumentos de alquiler, inflación ni venta, y no ajusta años parciales. Tampoco calcula VPN, TIR ni impuestos, ni sustituye la revisión del banco.