Punto de equilibrio al comprar casa para alquilar
Consulta el primer mes en que recuperas tu efectivo, con pago inicial y costos de compra, frente a una venta hipotética, y el resultado neto del período.
Qué hace esta calculadora
Con esta herramienta estimas cuándo el dinero que cobras de renta, junto con lo que te dejaría vender, compensa el efectivo que aportaste al inicio. Anota lo que gastaste al comprar sin posibilidad de reembolso y lo que invertiste en reparaciones al principio. Si hubo financiamiento, agrega un préstamo teórico; si no, déjalo en blanco. Suma la renta que realmente entra cada mes, lo que cuesta sostener la propiedad y tus propias hipótesis sobre el valor y la venta. Toda recuperación aquí parte de que vendes. El neto del mes que seleccionas es un dato distinto del primer mes en que recuperas, y ninguna cifra descuenta impuestos sobre la renta.
Para quién es
Sirve si compras, ya tienes o asesoras sobre un inmueble de alquiler y quieres revisar un caso concreto de compra y venta. Ingresa el efectivo real con el que empiezas y todo lo que cuesta mantener la propiedad. La ganancia del modelo incluye la venta: no es lo que recuperas solo con el alquiler, ni una aprobación, un pronóstico del mercado o un rendimiento garantizado.
Cómo funciona
Comienza con el precio, el pago inicial y el efectivo que adelantas en costos de adquisición. ¿Compras de contado? Pon como pago inicial el precio entero, sin tasa ni plazo. Si financias, ingresa la tasa fija y el plazo del préstamo. Después agrega el alquiler que recibes cada mes y los gastos del inmueble. El cambio anual de valor se escribe con + o −, y los costos de venta, como porcentaje. Elige un periodo de tenencia de 1 a 600 meses completos y pulsa Calcular. Los resultados contrastan tu efectivo inicial con el flujo del alquiler y con el efectivo de la venta una vez saldado el préstamo, y muestran el primer mes de equilibrio y tu ganancia o pérdida en ese periodo.
Preguntas frecuentes
¿Qué cuenta aquí como punto de equilibrio?
Es el momento en que alquiler y venta juntos cubren tu efectivo inicial. Se suma el alquiler cobrado menos los gastos y las cuotas del préstamo, y se añade lo que te quedaría al vender, ya descontados los costos de venta y el saldo que quede. Si ese total iguala o supera el pago inicial más el efectivo de compra no reembolsable, llegaste. Ojo: esto no es el equilibrio solo con alquiler. El punto es el fin de mes más temprano con resultado igual o mayor que cero. Quedar exactamente en cero no es ganancia. El resultado del periodo elegido, ganancia o pérdida, se muestra aparte, junto con su estado. No se calculan impuestos sobre la renta, descuentos a valor presente ni si calificas para un préstamo.
¿En cuánto retrasan la recuperación los desembolsos iniciales al comprar?
Retrasan la recuperación porque se suman una sola vez al efectivo con el que empiezas. Ejemplo: compra de contado de US$300,000, valor estable, 6% de costos de venta (US$18,000) y US$1,500 al mes ya descontados los gastos, sin costos de adquisición. El alquiler los cubre en el mes 12. Con US$12,000 no reembolsables al comprar, la recuperación pasa al mes 20, y en el mes 24 la ganancia neta es de US$6,000. Son supuestos de ejemplo, no cotizaciones de honorarios. No ingreses depósitos acreditados al precio, comisiones financiadas, reservas recuperables ni cifras contadas dos veces.
¿Es posible recuperar la inversión antes de cumplir el año?
Sí, puede pasar. Con una compra de contado de US$500,000, valor estable, venta con costos del 6%, sin gastos de compra ni de operación y US$5,000 de alquiler cobrado al mes, el costo de vender, US$30,000, queda cubierto al llegar al mes 6. Como la revisión es mes a mes, el resultado no aparece rotulado como año exacto. Al mes 6 el neto queda en 0, y eso no es ganancia; en el mes 12 llega a US$30,000. El alquiler y los gastos son supuestos que tú ingresas.
¿Puedo perder dinero todos los meses y aun así ganar al vender?
Sí, ambas cosas a la vez. Supón una compra de US$300,000 con US$60,000 de pago inicial y US$240,000 financiados al 0% a 10 años, alquiler de US$2,000, gastos por US$1,000, valor estable y sin gastos de compra ni de venta. La cuota es de US$2,000, así que el alquiler deja −US$1,000 al mes. A los 6 meses acumulas −US$6,000 de alquiler, pero vender con US$228,000 de deuda pendiente deja US$72,000; restados los US$60,000 iniciales y esa pérdida, el neto es US$6,000. Cubrir ese faltante mensual exige efectivo de tu bolsillo. El 0% es un control matemático, no una oferta de préstamo.
¿Qué pasa si conservo la propiedad más tiempo que el plazo del préstamo?
Las cuotas del préstamo se detienen al saldarlo; el alquiler y los gastos siguen corriendo. Ejemplo: compra de US$300,000, US$60,000 como pago inicial, US$10,000 de costos de adquisición en efectivo, préstamo al 0% a 10 años, alquiler de US$3,000, gastos por US$1,000, valor estable y 6% para vender. En 144 meses el modelo solo cobra 120 cuotas de US$2,000, o sea, US$240,000 en total, y al vender la deuda restante es 0. Los últimos 24 meses no llevan cuota. Ganancia neta del modelo: US$260,000.
¿La calculadora busca más allá del periodo elegido o empieza en el mes cero?
Ninguna de las dos. Se revisan los cierres de cada mes, del mes 1 al número de meses completos que elijas, sin interpolar y sin afirmar nada sobre el instante inicial. Si tu efectivo se recupera en el mes 20 pero eliges 12 meses, verás que no hay recuperación en el periodo. Con valor estable y sin deuda, sin alquiler, gastos ni costos de comprar o vender, el mes 1 es solo el primer mes en que lo invertido y lo recuperado coinciden exactamente, y eso no es ganancia. Si la realidad se aleja de tus supuestos, la recuperación proyectada puede no darse.
¿Puedo simular una baja de precio o una venta con efectivo negativo?
Sí, ambas cosas. El cambio anual de valor admite desde −15% hasta 15%, incluido 0, y se compone mes a mes. Si compras de contado por US$300,000, sin otros desembolsos al comprar, −10% al año, 6% para vender y US$1,500 netos al mes, el valor del mes 24 baja a US$243,000 y el neto de ese mes es −US$35,580. Si hay préstamo, el efectivo de la venta tras liquidar la deuda también puede salir negativo. En ese caso pones la diferencia de tu bolsillo, y ese faltante nunca se condona. Son escenarios, no pronósticos de precio.
¿Qué tan preciso es el resultado y qué deja fuera?
Exacto en la cuota del préstamo y en la evolución del valor, que se calculan sin redondear, a diferencia del estado de cuenta del prestamista. El estado del caso y el mes de equilibrio salen de la ganancia sin redondear, así que un US$0 en pantalla puede ocultar una ganancia o pérdida mínima. Para que las cifras cuadren hay un ajuste de redondeo, de modo que el efectivo de la venta más lo que dejó el alquiler, restando el efectivo inicial, dé exactamente la ganancia neta que se muestra. Ese ajuste no es un cargo. No se incluyen los impuestos sobre la renta ni los de ganancias de capital, el valor actual neto y la TIR. El cálculo ignora la inflación y las subidas del alquiler, no anticipa lo que revisaría un prestamista y no ofrece garantías. La tasa que ingresas es la nominal del préstamo, no la APR.