Calculadora de intercambio de propiedades 1031
Estima la ganancia reconocida y la diferida al intercambiar inmuebles en EE. UU., con efectivo recibido, alivio de deuda y recaptura ordinaria confirmada.
Qué hace esta calculadora
Esta calculadora de intercambios de propiedades compara la ganancia reconocida y la diferida en una sola operación 1031 calificada de bienes raíces en EE. UU. Necesitas precios y deuda documentados, tu base ajustada completa, los gastos elegibles de la venta y también los de la compra, y la recaptura ordinaria que ya calculaste destinada a la línea 21 del Formulario 8824; el desglose enseña cómo se combinan el boot y esa recaptura. No calcula el impuesto que debes ni dictamina si calificas.
Para quién es
Está pensada para inversionistas y profesionales inmobiliarios; conviene revisar el resultado con tu asesor fiscal y tu intermediario calificado. Todos los montos pertenecen a un solo contribuyente con una sola participación en la propiedad. El capital del intercambio se aplica primero a la propiedad de reemplazo, y tu efectivo personal solo cubre la diferencia. Retirar efectivo aparte y a la vez aportar dinero propio es una combinación que el modelo no cubre. No reparte una operación entre copropietarios ni entre varios activos, no llena el Formulario 8824 ni determina la base de tu propiedad nueva.
Cómo funciona
Llena los ocho montos en dólares y escribe 0 donde corresponda. Los gastos elegibles de la venta van en un campo, y los costos elegibles de comprar el reemplazo van en otro. La base ajustada se anota completa. En recaptura ordinaria va la cifra que obtuviste en el cálculo aparte de la línea 21. Deja 0 únicamente si comprobaste que no hay recaptura. Calcula, revisa la ganancia, el boot y también la recaptura, y después exporta.
Preguntas frecuentes
¿La ganancia reconocida equivale al impuesto que me toca pagar?
No. La ganancia reconocida es la parte de tu ganancia que las reglas del modelo cuentan ahora; no es una cifra de impuesto. El punto de partida es la ganancia realizada, es decir, el precio de venta menos los gastos elegibles de ambas operaciones y menos tu base ajustada completa. Cualquier ganancia positiva que quede después se difiere. La herramienta no calcula tasas de impuesto ni el carácter de la ganancia restante, y deja fuera el NIIT (impuesto sobre el ingreso neto de inversión), el impuesto estatal y la retención. Una ganancia reconocida de 0 no demuestra que tu impuesto sea de 0.
¿Qué inmuebles califican y qué plazos reviso primero?
En general, la Sección 1031 abarca bienes raíces de naturaleza similar que se usan en un negocio o se mantienen como inversión. Una residencia personal no entra en este estimador. Una propiedad mantenida principalmente para venderla tampoco entra. Si el intercambio es diferido, lo habitual es identificar el reemplazo en 45 días. Por lo general hay que recibirlo dentro de 180 días o antes de la fecha límite de tu declaración, prórrogas incluidas, lo que ocurra primero. Tu intermediario calificado y quien te asesore en impuestos deben confirmar el inmueble, la estructura y los plazos, así como las normas sobre cómo se reciben los fondos. La calculadora no aprueba ningún intercambio.
¿Qué incluye la base ajustada? ¿Pagar la hipoteca reduce la ganancia?
Va tu base fiscal ajustada completa, tal como consta en tus registros. Esa base es la base original que corresponda, más los costos elegibles de la compra original y las mejoras de capital. A eso le restas las reducciones obligatorias, como la depreciación que se dedujo o pudo deducirse. No es solo lo que pagaste al comprar. No restes la depreciación dos veces. Abonar capital a la hipoteca influye en el capital neto y en el alivio de deuda, pero no en la ganancia realizada. Los costos de la compra original, si aplican, ya van dentro de la base. Los costos de adquirir el reemplazo en este intercambio tienen su propio campo.
¿Por qué la calculadora pide costos de vender y de comprar?
Porque la Publicación 544 del IRS relaciona los gastos elegibles con ambos inmuebles: el que cedes y el que recibes. Aquí, cada costo elegible confirmado de cualquiera de los lados reduce la ganancia realizada. Además, resta del boot en efectivo. ¿Quién decide si un cargo califica? Tu intermediario o tu asesor, porque figurar en la hoja de cierre no lo hace elegible. Excluye los prorrateos de impuestos y rentas. Lo mismo vale para depósitos, reparaciones y gastos del préstamo. Un cargo de compra va en gastos, en precio o en base, nunca en más de un sitio. Las cifras de capital y de boot neto sirven para la contabilidad fiscal. No coinciden con el saldo depositado ni con el dinero que se envía al cerrar.
¿Cómo se calculan el boot en efectivo y el boot por deuda?
El boot es cualquier contraprestación que no sea un inmueble de naturaleza similar. La herramienta lo expresa en efectivo neto recibido o en deuda neta de la que te liberas. Por un lado está tu capital una vez descontados todos los costos elegibles, y por otro, el capital que destinas al precio de reemplazo. El capital disponible del intercambio va primero; tu dinero solo cubre lo que falte. Aportar más efectivo puede compensar la deuda liberada, pero sumar un préstamo nuevo no anula el boot en efectivo. El modelo da por hecho que la deuda anterior se cancela en su totalidad, sin condonación, y que la nueva no excede el precio de compra. Un retiro de efectivo por separado junto con un aporte de dinero propio, o cualquier otro movimiento complejo, se revisa fuera del modelo.
¿Cómo se combina la recaptura ordinaria con el tope del boot?
La recaptura ordinaria de la línea 21 se reconoce primero. La demás ganancia reconocida es la ganancia limitada por el boot menos esa recaptura, sin bajar de 0. Un ejemplo sin costos: el precio de venta es de US$220,000, la base de US$100,000 y la deuda previa de US$80,000, y compras en US$250,000 asumiendo una deuda nueva de US$150,000. Así, la ganancia realizada asciende a US$120,000 y el boot, US$40,000. Si la recaptura ordinaria determinada aparte es US$50,000, el total reconocido es US$50,000, no US$90,000. Quedan diferidos US$70,000. La depreciación acumulada no sustituye a la recaptura ordinaria. Tampoco la sustituye la ganancia de la sección 1250 no recapturada.
¿Qué ocurre si no compro el reemplazo o si tengo una pérdida?
Si escribes exactamente 0 como precio de reemplazo, el modelo trata el intercambio como incompleto y toda ganancia realizada positiva queda reconocida por completo. Una pérdida realizada se mantiene en negativo, ya que el cálculo 1031 de la herramienta no reconoce pérdidas, y la ganancia diferida es 0. Nada de esto prueba que la pérdida sea deducible ni que corresponda un reembolso o un crédito fiscal. Si no hay ganancia positiva, escribe 0 en recaptura ordinaria. Tu asesor decide cómo tratar un intercambio fallido o una pérdida; la herramienta no lo hace.
¿Qué cálculos quedan en manos de un profesional?
Quedan fuera de la herramienta la elegibilidad, tu base ajustada completa, qué gastos califican y la línea 21 del Formulario 8824. Tampoco reparte la operación entre varios activos ni calcula la base de reemplazo. No modela la combinación de la Sección 121 con la Sección 1031 ni las ventas a plazos, y no aplica las reglas de partes relacionadas. Conviene que tu intermediario calificado y tu asesor fiscal revisen tus hojas de cierre y las condiciones del financiamiento. Las instrucciones del Formulario 8824 y la Publicación 544 del IRS citadas son de la edición 2025. Para esta estimación, la consulta de las fuentes se hizo el 2 de octubre de 2026, con las reglas vigentes al 30 de septiembre de 2026.