Calculadora de cap rate: NOI y valor del inmueble
Calculadora de cap rate: renta anual, pérdidas, otros ingresos y gastos dan el NOI y la tasa sobre tu precio o valor; no es aprobación de préstamo.
Qué hace esta calculadora
Con seis datos, la herramienta arma un año de cifras operativas: renta bruta potencial, menos la reserva de vacancia y morosidad que fijes, más otros ingresos con su propia pérdida de cobro ya descontada, antes de gastos. Restados los gastos operativos queda el NOI; dividido por lo que pagarías o por el valor de la propiedad, da la tasa de capitalización. Un NOI negativo o exactamente cero es válido. No es una tasación, una calificación de mercado ni un análisis completo del prestamista.
Para quién es
Sirve a compradores, propietarios y profesionales inmobiliarios que revisan el ingreso anual de una propiedad antes de buscar financiamiento. Cuenta ingresos y gastos siempre del mismo modo, y aplica el precio o el valor con el mismo criterio en todos los casos. La revisión del prestamista y los documentos de la propiedad siguen siendo un paso aparte.
Cómo funciona
Elige primero el tipo de precio y luego ingresa cinco montos, con 0 donde corresponda. Todos deben cubrir los mismos 12 meses. La renta va completa, en bruto, antes de restar la vacancia, y los otros ingresos se anotan según lo que realmente cobraste. Presiona Calcular y lee los seis resultados, más las cinco cifras exactas sin redondear, en las que incluso los montos muy pequeños mantienen su signo (+ o −).
Preguntas frecuentes
¿Qué significan aquí el NOI y el cap rate?
El NOI es el ingreso operativo neto anual: lo que se cobra después de la vacancia, menos lo que cuesta operar. Para la tasa de capitalización haces NOI ÷ la cifra de precio o valor que elegiste, × 100. Verás seis resultados. Primero, cuánto se pierde por vacancia, cuánto queda de renta y cuánto suman todos los ingresos; después, el NOI, la tasa y si el año cierra con superávit o con déficit. Las cinco cifras exactas son esa misma cuenta sin redondear: no agregan métricas nuevas ni demuestran que el dinero se haya cobrado.
¿Cómo se tratan la vacancia y los otros ingresos?
En el campo de renta va el monto anual que el inmueble debería producir con todo ocupado; la vacancia y la morosidad se descuentan después con el porcentaje que tú fijes. Como los otros ingresos llegan ya depurados de lo que no se cobró, entran directo a la suma antes de los gastos y no sufren un segundo descuento. Un caso: US$60,000 de renta menos 10% deja US$54,000. Agregas US$3,000 extra y tienes US$57,000; quitas US$18,000 de gastos y el NOI resulta en US$39,000. Escribir en ese campo lo que ya cobraste haría que la vacancia se restara por partida doble.
¿Se puede ingresar cero o trabajar con un NOI negativo?
Sí, si sabes que el monto es 0; un dato que falta o desconoces no equivale a cero. Con un precio de US$500,000, sin ingreso operativo y gastos por US$10,000, el NOI baja a −US$10,000 y el cap rate a −2%: una pérdida operativa, no un rechazo automático del préstamo. Para el punto de equilibrio, el NOI debe ser exactamente 0; que la pantalla lo redondee a cero no basta. Aunque el NOI sea positivo, todavía no descuenta los costos que el cálculo deja fuera.
¿Por qué precio o valor, en lugar del efectivo aportado o el costo del proyecto?
Porque así se define: el divisor es la cifra de precio o valor que elegiste, nunca tu pago inicial ni el dinero que pusiste. Con un NOI de US$36,000 y un precio de US$500,000, el resultado es 7.2%; ese mismo NOI frente a un valor de US$600,000 da 6%. La calculadora no tasa ninguno de esos montos. Si divides el NOI por el costo total del proyecto, mides el rendimiento sobre el costo. El flujo de caja que queda después de la hipoteca, comparado con lo que aportaste de tu bolsillo, es el retorno sobre el efectivo invertido. Esta calculadora no reemplaza ninguna de esas dos métricas.
¿Qué costos cuentan como gastos operativos?
Los costos anuales y recurrentes de operar la propiedad, definidos siempre igual. Entran el impuesto a la propiedad, la administración y el seguro del inmueble. También los servicios a cargo del dueño y las reparaciones de rutina. Si los otros ingresos tienen costos propios, regístralos sin duplicarlos. Quedan fuera la depreciación, los gastos de adquisición y las inversiones de capital. Tampoco van el capital ni los intereses de la deuda, ni los seguros o comisiones del financiamiento. Ojo: el impuesto a la propiedad entra, pero el impuesto sobre la renta del propietario, no. Las políticas de reservas varían. Y la herramienta no certifica el NOI que calcule cada prestamista.
¿Qué aparece en pantalla con montos de menos de un centavo o tasas mínimas?
Cuando la pérdida se mide en porcentaje, pueden quedar fracciones de centavo. Un monto anual distinto de cero y menor de US$0.01, o un cap rate distinto de cero e inferior a 0.0001%, aparece como un valor pequeño con su signo, nunca como 0. El resto de los montos va al centavo más próximo, y las demás tasas llevan cuatro decimales. Las mitades exactas se redondean alejándose de cero, y los números sin procesar del método pueden aparecer en notación científica. Superávit, pérdida o cero: lo decide el signo exacto del NOI, nunca el redondeo en pantalla.
¿Un cap rate alto o los topes del formulario dicen si conviene invertir?
No. Cada campo admite hasta US$2 mil millones por diseño del formulario, no por una regla del mercado ni del prestamista; lo mismo ocurre con la vacancia, que va de 0% a 100%. Como la renta y los otros ingresos se cargan por separado, el ingreso total y el NOI pueden sumar hasta US$4 mil millones. La tasa de capitalización puede pasar del 100% o quedar negativa, y nunca se recorta. La herramienta no califica la operación como Excelente/Buena, no usa referencias regionales y no aplica ningún umbral del 6%. Todos los montos son obligatorios y deben cubrir el mismo período.
¿Qué dice la referencia que usa el prestamista?
El glosario de CoreVest Finance, revisado el 3 de octubre de 2026, sirvió para definir GOI, NOI, cap rate y gastos operativos. La base de cálculo, fijada el 30 de septiembre, no depende de esa consulta y tampoco es un archivo de datos actuales del mercado. El glosario no comprueba los datos de esta propiedad, no fija una referencia regional y no equivale a la aprobación de un préstamo. Tampoco se importó de ahí una vacancia promedio genérica. Los documentos reales, la definición de cada costo y los requisitos del prestamista se verifican aparte.