¿Alquilar o comprar casa? Comparación de costos
Pon tu alquiler frente a todo lo que te cuesta comprar durante los años que indiques, sumando gastos de cierre, PMI calculado y una reventa estimada.
Qué hace esta calculadora
¿Alquilar o comprar casa? Aquí comparas el alquiler, en valores nominales, con todo el efectivo que exige comprar la vivienda durante los años completos que la tendrías. Del lado de la compra entran los costos de adquisición pagados en efectivo, así como el PMI (seguro hipotecario privado) calculado. Luego se resta lo que dejaría una venta supuesta, ya descontados los gastos de venta y el saldo del préstamo que quede según el calendario. Puedes poner que la vivienda pierda valor cada año. El resultado es solo esa cuenta: no compara rendimientos de inversión, beneficios fiscales ni el presupuesto total del hogar.
Para quién es
Está pensada para quienes alquilan, para compradores de vivienda en Florida y para agentes que quieran probar un escenario de vivienda explícito. Conviene que los costos de compra, de propiedad y de venta, y también el PMI, salgan de cotizaciones reales o de supuestos identificados. Ni un costo calculado más bajo ni la franja del 5% deciden qué opción es mejor para ti en conjunto.
Cómo funciona
Empieza por el alquiler mensual de hoy y cuánto sube o baja cada año, con valor positivo o negativo. Luego anota el precio de la vivienda y el efectivo que destinarás a pagarlo. Los costos de compra van con los créditos ya restados. Los gastos de propiedad van como una cantidad fija al mes. ¿Vas a financiar? Indica la tasa y el plazo del préstamo, en años enteros, y escoge el método que determina la prima del PMI y cuánto dura. El método por valor pide el valor original de la vivienda. El de meses cotizados pide cuántos meses cubre tu cotización. Si compras al contado, no se usan los campos de préstamo ni de PMI. El tiempo de propiedad va de 0 a 50 años enteros. Agrega cuánto varía al año el valor de la vivienda, en positivo o en negativo, y los gastos de venta en porcentaje. Para terminar, mira el desglose entero: la resta entre alquiler y compra puede dar positiva o negativa.
Preguntas frecuentes
¿Qué compara exactamente y refleja alguna ganancia?
Compara salidas de efectivo, no ganancias. Todo el alquiler del periodo se suma, con ajustes de un año a otro. Comprar arranca con el pago inicial y con los gastos de cierre que cubres de contado. Encima se suman el capital e intereses programados, los gastos de propiedad que anotes aparte del préstamo y el PMI calculado. Luego se resta lo que dejaría la venta supuesta, después de los gastos de venta y del capital pendiente según el calendario. Las cuotas del préstamo terminan cuando lo liquidas, mientras que los gastos de propiedad siguen todo el periodo. Un costo neto de compra negativo no garantiza ganancia. Quedan fuera lo que rendiría tu dinero en otra inversión, el descuento a valor presente y las deducciones fiscales.
¿Qué costos de compra debo anotar?
Los no reembolsables que pagas en efectivo, con los créditos que te hayan cotizado ya restados. Si no hay ninguno, pon 0. Ese monto se paga además del pago inicial y no entra en el préstamo. Deja fuera el depósito reembolsable que queda en custodia. Tampoco incluyas los prepagos que ya estén en tus gastos mensuales de propiedad. No cuentes dos veces ningún cargo ni ningún crédito. La calculadora no presupone ninguna cifra típica de costos de compra en Florida.
¿En qué se diferencian las dos opciones para calcular la duración del PMI?
La opción de meses cotizados usa los meses que indica tu cotización. La opción por valor supone un préstamo convencional estándar, sobre vivienda principal y con los pagos al día. No está pensada para préstamos FHA o VA, para los de alto riesgo ni para los que tienen el seguro a cargo del prestamista. Como valor original cuenta el menor valor entre lo que pagaste y el avalúo hecho al otorgarse el préstamo, aunque hoy la vivienda valga más. El PMI se cuenta mientras el préstamo supere el 80% de ese valor y se cancela al llegar al 78% programado o a mitad de plazo, lo que llegue antes. Cuando manda el punto medio, la cancelación cae en el mes posterior: el mes 181 en un préstamo a 30 años. No se supone que pidas la cancelación al llegar al 80%. Con meses cotizados anotas de 0 a 600 meses cubiertos, con tope en el tiempo que conserves la vivienda y en el plazo del préstamo. En ese caso no hace falta el valor original. Esta opción no confirma que califiques. Ninguna de estas opciones es una factura, y ninguna significa que el PMI vaya a cancelarse.
¿Puedo simular una caída de precios, una compra al contado o una venta inmediata?
Sí, todas esas situaciones. El alquiler puede cambiar de −100% a 100% al año, y el valor de la vivienda admite el mismo rango, de −100% a 100%. Ambos son supuestos que tú eliges, no pronósticos. Cuando tu efectivo cubre todo el precio, no hay préstamo y los campos de tasa, plazo y PMI sobran. Poner 0 años de propiedad equivale a simular una venta inmediata. Aun así, la compra y la venta generan sus costos. Si escribes 5.0, son cinco años enteros, no cincuenta. No se aceptan fracciones de año.
¿Qué significa una recuperación de venta negativa?
Que, en el modelo, tendrías que poner dinero para salir. La recuperación es el valor de la vivienda menos los gastos de venta y el capital que quede según el calendario. Si da negativa, la calculadora la muestra así y no la sube a cero. Ese saldo según calendario no equivale a la cifra de pago total que te da, para una fecha concreta, quien administra tu préstamo. Además, puede dejar fuera intereses y ajustes del cierre. Antes de una venta real, consigue cotizaciones al día. Nadie certifica que los gastos fijos de propiedad coincidan con tus facturas futuras, ni que un valor de venta hipotético se convierta en el dinero que recibirás.
¿Qué significan el redondeo, la diferencia y la franja del 5%?
La diferencia es el alquiler total menos el costo neto de comprar. Si sale positiva, comprar resulta más conveniente en esta cuenta. Si sale negativa, en esta cuenta conviene más alquilar. Si la brecha es menor que el 5% del más alto de los dos costos, las opciones quedan parejas según esta calculadora. Eso no las vuelve equivalentes en tu situación completa. Cada periodo redondea su efectivo al centavo; luego se totalizan los montos ya redondeados. La cuota del préstamo, en cambio, se calcula con exactitud cada mes, aunque no reemplaza el cobro de tu prestamista. La calculadora admite resultados de hasta US$10 billones; lo que pase de ese tope se rechaza por estar fuera de rango y no se recorta. Cambia solo las cifras que tengas de verdad, confirma tus cotizaciones y vuelve a calcular.