Налог на прибыль от продажи жилья в США: расчёт
Прибыль от продажи дома в США с полной скорректированной базой; лимит Section 121 подтверждается отдельно, а облагаемая сумма — ещё не налог.
Что делает этот калькулятор
Калькулятор раскладывает прибыль от продажи дома или квартиры в США по строкам: прибыль, выбранный лимит, применённое исключение и облагаемая прибыль. Каждая строка идёт отдельно. На входе полная скорректированная база, учитываемые расходы на продажу и лимит исключения, который вы определили заранее вне калькулятора. Прибыль, которую нельзя исключить, вносят целиком отдельной строкой. Сумму налога калькулятор не считает и о вашем праве на исключение не судит.
Кому это подойдёт
Калькулятор создан для продавцов жилья во Флориде и специалистов по недвижимости. Он рассчитан на то, что ваши налоговые допущения по США задокументированы, а проверить их вы должны со специалистом. Все суммы вводятся за одного налогоплательщика и его собственную долю владения: делить продажу между совладельцами калькулятор не умеет, и он не заменяет ни определения базы, ни налоговой декларации, ни итоговых документов сделки.
Как это работает
Укажите в долларах, за сколько продан дом, какие расходы на продажу учитываются и полную скорректированную базу; если какой-то суммы нет, ставьте 0. Затем выберите режим: без исключения, полный лимит, подтверждённый заранее, или частичный лимит, определённый вне калькулятора. Сумму частичного лимита вводят только в последнем режиме. Прибыль, которую нельзя исключить, вносите ВСЮ, а если такой нет, пишите 0. Проверьте все восемь результатов. Амортизацию не вычитайте повторно. И помните: при нулевой облагаемой прибыли налог вовсе не обязательно равен 0.
Часто задаваемые вопросы
Облагаемая прибыль — это и есть мой налог?
Нет. Из цены продажи вычитают допустимые расходы на продажу и получают сумму реализации, а прибыль равна ей за вычетом полной скорректированной базы. Выбранный лимит Section 121 уменьшает только ту положительную прибыль, что под него подпадает; остаток и есть облагаемая прибыль, а не налог. Ставки, NIIT, удержание FIRPTA и налог штата здесь не считаются. Любой результат, даже нулевой, не говорит о том, что налога нет или что положен возврат.
Что входит в полную скорректированную базу?
Отправная точка — исходная база. К ней прибавляют допустимые расходы на покупку и капитальные улучшения, затем вычитают все положенные уменьшения, включая амортизацию, которую вы списали или имели право списать. Не каждый платёж по кредиту или при оформлении покупки идёт в базу. Пример: покупка за $400 000, $10 000 допустимых расходов на приобретение и $50 000 улучшений дают базу $460 000. Продаёте за $800 000 с расходами $40 000 — прибыль $300 000. Если лимит $250 000 подтверждён и без части, которую нельзя исключить, облагается $50 000. Это прибыль, а не налог к уплате.
Когда можно выбирать полный лимит в $250 000 или $500 000?
Лишь после того, как ваше право на полный лимит проверено и подтверждено за пределами калькулятора. Общие условия такие: за 5 лет перед продажей вы не меньше 2 лет владели домом и столько же он был вашим основным жильём, а за 2 года до этой сделки не брали исключение по Section 121 на другую продажу. Для полного лимита супругов владельцем достаточно быть кому-то из них, а срок проживания и отсутствие недавнего исключения нужны у каждого. Совместная декларация сама по себе этого не даёт. Ситуация пережившего супруга и другие исключения требуют собственной проверки.
Считает ли калькулятор частичное исключение?
Нет. Если лимит снижен по причине смены работы, по здоровью, из-за непредвиденных обстоятельств или по иному предусмотренному основанию, сумму определяют вне калькулятора. Дальше просто: частичный режим, затем подтверждённая цифра. Она бывает и 0, когда именно столько вам установлено. Калькулятор применит только введённый лимит. Дни, дающие право на льготу, он не считает и исключения не одобряет.
Как амортизация и неквалифицированное использование влияют на расчёт?
Через общую сумму неисключаемой прибыли, которую вы считаете вне калькулятора и вносите целиком. В неё входит применимая амортизация — списанная или положенная к списанию за время после 6 мая 1997 года, — а также доля прибыли за неквалифицированное использование. Внутри суммы ничего не должно учитываться повторно. Например, при базе $270 000 и продаже за $500 000 без расходов на продажу прибыль составит $230 000. Неисключаемая часть $30 000 оставляет под исключение $200 000. С подтверждённым лимитом $250 000 исключаются все $200 000, а облагаются $30 000. Амортизацию, уже вычтенную из базы, повторно не вычитайте. Налог на возмещённую амортизацию и распределение на домашний офис калькулятор не считает.
Как быть с убытком, унаследованной базой или нулевой облагаемой прибылью?
Убыток остаётся в расчёте со знаком минус. Как правило, убыток от продажи личного жилья не вычитается и не даёт ни возврата, ни зачёта. Если положительной прибыли нет, неисключаемая прибыль равна 0, применённое исключение — 0, облагаемая прибыль — 0. Для унаследованного или подаренного жилья правильную базу определяют вне калькулятора, и считать базу нулевой нельзя. Нулевая облагаемая прибыль не доказывает, что налога или удержания FIRPTA тоже не будет. Здесь погашение ипотеки прибыль не уменьшает.