Гербовый сбор во Флориде: налог на сделку и ипотеку
Калькулятор оценит гербовый сбор во Флориде, исходя из полной цены покупки, суммы нового кредита и стоимости залога, и покажет, кто обычно какие налоги платит.
Что делает этот калькулятор
Калькулятор считает три налога при обычной облагаемой покупке во Флориде с новой зарегистрированной ипотекой, залогом по которой служит только местная недвижимость. Каждая часть результата округлена отдельно. Налоговой декларации, решения о льготе и полного расчёта закрытия он не заменяет.
Кому это подойдёт
Покупатели, продавцы и специалисты по недвижимости сверяют здесь налоговую часть бюджета с договором, кредитными документами и данными о рыночной стоимости. Юридическую категорию сделки и реальные начисления подтвердит агент, который проводит закрытие, или налоговый консультант.
Как это работает
В поле цены впишите всю облагаемую сумму покупки, включая часть, которую оплачивает банк. Кредит сверху не прибавляйте. Сумму нового кредита укажите целиком; при покупке за наличные поставьте 0. Если размер кредита пока неизвестен, 0 не подходит: эта цифра означает сделку без кредита, и калькулятор посчитает её как наличную. Когда кредит есть, отдельно введите рыночную стоимость недвижимости во Флориде, ведь она не обязана совпадать с ценой. Затем выберите округ — Майами-Дейд или любой другой. В Майами-Дейд сначала выясните, подпадает ли сделка под предусмотренное законом исключение из надбавки для единичного жилья. Расчёт исходит из обычной покупки, где залогом служит только недвижимость во Флориде. Сравните налоги по отдельности и то, кто обычно платит каждый из них, а итоговые цифры сделки обязательно сверьте.
Часто задаваемые вопросы
С какой суммы считают каждый из трёх налогов?
Потому что базы у трёх налогов разные. Для сбора с акта берётся вся облагаемая сумма покупки, а заёмные деньги в неё уже входят, так что новый кредит сверху не добавляется. Mortgage/note stamps начисляются на кредит целиком, по его номиналу. Для nonrecurring intangible tax выбирается то, что меньше: сам кредит или рыночная стоимость залога во Флориде, которую вы указали отдельно. Строка «итого» просто суммирует показанные налоги. С ценой объекта её путать не стоит, и остальные платежи при закрытии в неё не попадают.
Что изменится, если покупать за наличные, и есть ли у сбора на ипотеку потолок $2,450?
Наличные убирают налоги на кредит, но не сбор с акта передачи, а потолка $2,450 модель не применяет. Сделка считается наличной, когда в поле кредита явно стоит 0: тогда сбор с расписки равен 0 и разовый налог с долга тоже 0. Пустое поле или неизвестное финансирование за наличные не сойдут. Для новой зарегистрированной ипотеки на флоридскую недвижимость модель берёт $0.35 с каждых $100 кредита или их неполной части, со всей суммы и без потолка $2,450. Отдельный предел для обязательств без ипотеки на недвижимость во Флориде сюда не входит. Рефинансирование, продления и зачёт ранее уплаченного налога тоже остаются за рамками расчёта.
Зачем вводить стоимость залога отдельно от цены?
Залог по рынку бывает дороже или дешевле, чем записано в договоре. Поэтому для разового налога с долга (nonrecurring intangible) потолок базы задаёт указанная вами стоимость объекта во Флориде, а не цена покупки. Ставка составляет two mills, или 0.002 от базы. Возьмём кредит $151,250, обеспеченный только объектом во Флориде за $150,000: налог выйдет $300. Сбор с расписки при этом по-прежнему начисляется на весь кредит и равен $529.55. Укажите вместо этого стоимость $200,000, и разовый налог составит $302.50; сумма сделки в расчёте останется $150,000. Залог в другом штате или стране, а также деление базы между несколькими объектами калькулятор не учитывает.
Может ли одна квартира в кондо подпасть под исключение из дополнительного налога Майами-Дейд?
Да, может подойти, но не автоматически. Исключение в законе написано для единичного жилья, и отдельно стоящими домами оно не ограничено. Под него попадает подходящая квартира в кондоминиуме или кооперативе, как и подходящий частный дом. Сам статус кондо ещё не означает, что сделка подходит. Для подходящих сделок в Майами-Дейд сбор с акта передачи составляет $0,60 с каждых $100 или их неполной части. Для остальных сделок, например с несколькими жилыми единицами, землёй или нежилой недвижимостью, ставка — $1,05. В других округах Флориды берут $0,70 с той же суммы. Юридическую категорию передачи подтвердите у специалиста: калькулятор не определяет её по названию здания.
Чем округление до единиц по $100 отличается от округления до цента?
Гербовые сборы считают целыми единицами, а итоговую сумму к оплате — с точностью до цента. Цену сделки округляют вверх до следующих полных $100, кредит — так же, но отдельно. Даже один лишний цент сверх ровных $100 добавляет ещё одну облагаемую единицу, потому что до расчёта его не отбрасывают. Разовый налог с долга устроен иначе: единицы по $100 к нему не применяются, база берётся точной, до цента. В показанной сумме каждую строку налога округляют до ближайшего цента, а затем складывают; сумма ровно посередине между центами округляется вверх. Это внутреннее правило модели: закон оно не меняет, и счётом на закрытии его не считают. Каждое поле принимает до $2 млрд. Налоги и итоговые суммы в модели ограничены $40 млн, но к расчёту базы залога этот предел не относится, и законным потолком налога он не является.
Определяют ли строки продавца и покупателя, кто именно по закону платит каждый налог?
Нет. Строки отражают обычное деление бюджета: продавец платит сбор с акта передачи, покупатель — налоги на кредит. О том, на ком лежит обязанность по закону, они ничего не решают. Договор может распределить оплату иначе, а закон от этого не меняется. Разовый налог с долга по закону лежит на кредиторе, хотя он вправе переложить этот расход на заёмщика. Кто за что отвечает и что войдёт в итоговый расчёт закрытия, уточните у профильных специалистов. Калькулятор не решает вопросы о льготах и не считает дарение или освобождённые от налога передачи. Зачёты при рефинансировании и продлении, распределение смешанного залога, андеррайтинг и подача деклараций тоже остаются за его рамками.