FIRPTA: что это и сколько удержат при продаже
Калькулятор FIRPTA: удержание при продаже недвижимости в США. Ставка — по полной сумме сделки, база — подтверждённая доля иностранных продавцов.
Что делает этот калькулятор
Коротко о том, что такое FIRPTA: если недвижимость в США продаёт иностранное лицо, покупатель, как правило, удерживает долю вырученной суммы. Калькулятор оценивает стандартное удержание по сделке во Флориде. На пороговых суммах $300 000 и $1 000 000 учитываются даже центы. Цена всей сделки и сумма, отнесённая к иностранным продавцам, могут не совпадать. Уже есть расчёт налога от вашего специалиста? Добавьте его для сравнения.
Кому это подойдёт
Калькулятор предназначен для продавцов с иностранным статусом по налоговым правилам США, для покупателей, которые обязаны провести удержание, и для агентов каждой из сторон перед закрытием во Флориде. Гражданство само по себе этот статус не решает: для FIRPTA важны налоговые правила. Статус продавца подтвердите у налогового специалиста в США.
Как это работает
Сначала впишите валовую цену всей сделки, затем долю иностранных продавцов в процентах, причём только подтверждённую. Отметка о проживании уместна, лишь если покупатель — физическое лицо с твёрдым намерением соблюдать условия проживания в течение 2 лет. Ставка выбирается по цене всей сделки и применяется к сумме, приходящейся на иностранных продавцов. Сравнение появится после того, как вы введёте свою оценку налога. Окончательного налога калькулятор не выдаёт.
Часто задаваемые вопросы
Удержание по FIRPTA и есть итоговый налог?
Нет. Удержание и окончательный налог продавца — разные вещи. Стандартная база — это валовая сумма, полученная иностранными продавцами, а не их прибыль. Федеральный подоходный налог считается отдельно и зависит от обстоятельств самого продавца. Если удержание по FIRPTA превышает вашу оценку, это ещё не значит, что возврат одобрен или гарантирован.
Когда применяются ставки 0%, 10% и 15%?
Всё решают полная сумма сделки и условие проживания. Если покупатель — физическое лицо и в доме будет жить он сам или те, кого IRS для этого правила FIRPTA относит к таким лицам, то при сделке до $300 000 включительно ничего не удерживается. При том же условии сделка свыше $300 000, но до $1 000 000 включительно означает 10%, а когда сумма свыше $1 000 000 — 15%. Без условия проживания действует стандартная ставка 15%. Поэтому вводите сумму точно: перешагнув порог хотя бы на цент, вы можете попасть в другую ставку.
Считаются ли проживанием редкие приезды в отпуск?
Сами по себе — нет. Если покупатель — физическое лицо, у него должны быть определённые планы: он сам или люди, которых IRS включает в это правило проживания по FIRPTA, будут жить в доме не меньше 50% дней его использования за каждый из первых двух 12-месячных периодов. Дни, когда дом пустует, не учитываются. Сверьте факты с агентом по закрытию и налоговым специалистом в США: подписанное заявление само не даёт права на исключение.
Как считать удержание, если налоговый статус у продавцов разный?
Ставку определяет полная сумма сделки, а применяется она к базе — доле иностранных продавцов. Для супругов есть особое правило: когда владельцев ровно два, это супруги, один из них — лицо США, другой — иностранное лицо, и весь объект принадлежит только им, IRS делит его поровну, как бы ни были записаны проценты собственности. Убедитесь, что у вас именно такая структура, прежде чем отмечать вариант для супругов: с ним иностранная доля фиксируется на 50%. Есть другие собственники? Тогда вариант для супругов не подходит, и нужна подтверждённая специалистом разбивка, где учтены все иностранные продавцы. Пример: иностранная доля 50%, сделка на $600 000 с соблюдением условий использования как жилья; удержание составит 10% от $300 000, а именно $30 000. Не вписывайте $300 000 как полную сумму сделки.
Вычитаются ли ипотека или расходы на продажу?
Нет. Стандартная база считается без вычетов: остаток ипотеки, её погашение при закрытии и расходы на продажу из неё не убираются. В валовую сумму реализации идут деньги, рыночная стоимость имущества, которое передаёт покупатель, и долги, переходящие на него. Берите каждую позицию без повторов: долг, уже вошедший в цену, сверху не добавляйте.
Учитывает ли калькулятор сертификат об удержании или особые исключения?
Нет, калькулятор их не учитывает. Сертификат IRS об удержании может снизить обязательную сумму, иногда полностью, но сама подача заявки меньшую сумму не утверждает. Сертификаты, особые исключения, передачи через компании и распределения проверяет специалист отдельно от этого расчёта.