Pontos de hipoteca: vale a pena comprar?
Veja se vale a pena pagar pontos à vista no financiamento pela taxa cotada: economia no período escolhido, retorno do custo e resultado no prazo total.
O que esta calculadora faz
A calculadora compara, lado a lado, duas hipóteses de financiamento com taxa fixa, mesmo valor e mesmo prazo. Numa delas você não paga pontos; na outra, paga à vista um pacote de pontos. Informe a taxa que o credor cotou para esse pacote, e não um corte genérico por ponto. Os resultados mostram em separado a economia no período escolhido e os juros poupados no prazo total.
Para quem é
Serve para quem compara cotações de financiamento com pontos nos Estados Unidos, sempre em dólares, mantendo o mesmo valor financiado, o mesmo prazo de amortização e todos os demais custos iguais.
Como funciona
Preencha os seis campos, incluindo a taxa cotada para o pacote e quantos meses inteiros deseja analisar. O cálculo parte do princípio de que os pontos são quitados à vista na assinatura e de que os outros custos são iguais ou ficam de fora. Depois, confira quantas parcelas entraram na conta, o mês de retorno e os dois resultados do prazo total.
Perguntas frequentes
Quanto custa um ponto de desconto?
Custa 1% do valor financiado, antes do arredondamento para centavos. Com 2 pontos num empréstimo de US$400.000, você desembolsa US$8.000 à vista. Esse preço não indica quanto a taxa vai cair: o que você informa é a taxa cotada para o pacote escolhido. O intervalo de 0 a 4 pontos é uma restrição desta calculadora, não um teto previsto em lei.
Cada ponto baixa a taxa em 0,25 ponto percentual?
Não, a calculadora não supõe nenhum corte fixo por ponto. O credor pode precificar cada pacote de forma diferente, por isso a taxa cotada é um dado obrigatório. Ir de 6,5% para 6% representa uma queda de 0,5 ponto percentual, não uma redução relativa de 0,5%. Os números são ilustrativos e não refletem taxas ou ofertas atuais. Com 0 ponto, a taxa cotada tem de ser igual à taxa base.
Dá para incluir o custo dos pontos no financiamento?
Aqui, não. O valor financiado continua o mesmo e os pontos são um desembolso à vista, à parte, calculado assim: valor financiado × pontos ÷ 100, com um único arredondamento para centavos e meio centavo arredondado para cima. Se você financiar essa taxa, o valor e as parcelas mudam; nesse caso, é preciso outra comparação entre propostas equivalentes.
A economia no período escolhido mostra os juros poupados até a venda?
Não. Ela soma a diferença entre as parcelas de principal e juros de cada cenário. O resultado líquido desconta dessa soma a taxa dos pontos paga no início. Os saldos devedores restantes podem não coincidir. Ficam de fora o patrimônio acumulado no imóvel, o valor da venda e os impostos. A quitação antecipada, os custos de refinanciamento e o valor do dinheiro no tempo também não entram.
Quando o custo dos pontos se paga?
No primeiro mês do cronograma, dentro do prazo, em que a soma exata das economias iguala ou supera o custo dos pontos. Com US$400.000 em 30 anos e 2 pontos, trocando 6,5% por 6%, o retorno chega no mês 62. No mesmo caso, num período de 60 meses, o resultado líquido ainda fica em cerca de −US$195,80 depois de descontados os US$8.000. Recuperar o custo não é lucrar.
Por que não aparece mês de retorno se a parcela caiu?
O ganho acumulado pode não pagar o custo dos pontos até a última parcela. Num empréstimo hipotético de US$400.000 em dez anos, 1 ponto que leva a taxa de 6,5% para 6,375% reduz a parcela em cerca de US$25,40. Em 120 parcelas, isso soma US$3.047,88, menos que os US$4.000 pagos. O mês 158 não existe nesse contrato. Quando não há custo pago à vista, o resultado ganha um status próprio: um prazo de recuperação 0 quer dizer que não há o que recuperar, e não um ganho instantâneo.
E se eu analisar um período mais longo que o prazo do empréstimo?
A contagem para na última parcela prevista. Num empréstimo de dez anos, entram no máximo 120 parcelas, mesmo que você digite 600 meses. Os juros poupados no prazo total usam todas as parcelas do cronograma, antes do custo dos pontos. O resultado líquido do prazo total, mostrado à parte, desconta a taxa dos pontos uma única vez. Um zero exibido após arredondamento não quer dizer que os valores coincidam exatamente.
O que fica fora da calculadora?
Vários custos e decisões. Créditos oferecidos pelo credor, a conta-reserva de impostos e seguros, outras tarifas do empréstimo e um seguro hipotecário diferente entre as propostas não entram no cálculo. Mantenha esses itens iguais ou deixe-os claramente de fora; se forem diferentes, compare as propostas cotadas completas. O resultado não mostra o custo total do empréstimo nem a taxa anual efetiva (APR), e não equivale a uma aprovação. Também não confirma se a despesa é dedutível no imposto dos EUA e não garante nenhum retorno. Confira as cotações reais separadamente e analise à parte qualquer plano de quitação antecipada.