Comparador de hipoteca: empréstimos a taxa fixa
Ponha lado a lado dois financiamentos imobiliários de taxa fixa e mesmo valor: prazo inteiro, custos pagos à vista e seguro hipotecário por parcela.
O que esta calculadora faz
Este comparador de financiamento imobiliário mostra quanto você desembolsa, nos custos que o cálculo cobre, em duas propostas de taxa fixa com amortização completa e o mesmo valor emprestado. Cada proposta vai até o fim do próprio prazo. Entram as taxas únicas pagas à vista e o seguro hipotecário mensal fixo que você informar para as primeiras parcelas. Principal e juros aparecem separados da primeira parcela com seguro. Diferença de até US$1? Pelo modelo, as propostas ficam "próximas", o que não quer dizer iguais.
Para quem é
A ferramenta atende quem vai tomar o empréstimo e profissionais do mercado imobiliário que precisam conferir cotações equivalentes de credores. O resultado sai das taxas contratuais, dos prazos, dos dados do seguro e dos custos à vista que você digitar. Ele não prova aprovação nem que a parcela cabe no orçamento. Também não aponta a melhor escolha se o imóvel for vendido ou o empréstimo refinanciado antes do fim.
Como funciona
Digite o mesmo valor de empréstimo nas ofertas A e B. Para cada uma das duas, informe a taxa de juros fixa ao ano, quantos anos dura o empréstimo, o custo pago à vista e o seguro hipotecário mensal a seu cargo, além de quantas das primeiras parcelas ele cobre. O 0 no valor e nos meses do seguro só entra após você confirmar que não existe prêmio mensal extra. Na tela, cada oferta mostra a parcela de principal e juros, a primeira parcela já somando o seguro e quanto custa até a última parcela. As diferenças vêm como A menos B, com sinal + ou −.
Perguntas frequentes
O que entra na comparação, e por que os prazos podem não ser iguais?
Entram, para cada oferta, as parcelas de principal e juros previstas ao longo de todo o seu prazo de amortização, as taxas pagas à vista informadas por você e o seguro hipotecário mensal fixo pago por você nas primeiras K parcelas. O principal, igual nas ofertas, entra no total sem duplicação. Prazos diferentes são de propósito. Cada empréstimo é medido até a última parcela, e não como se fosse quitado antes, na mesma data do outro. Também não há análise econômica com desconto a valor presente. Imposto predial, seguro residencial e taxas de associação ficam fora do cálculo. Benefícios no imposto de renda e os demais custos de ter o imóvel também não são calculados.
O seguro hipotecário pode inverter qual empréstimo sai mais barato?
Pode. Imagine um empréstimo hipotético de US$400.000. A cobra 6,5% em 30 anos, sem taxas, e chega a cerca de US$910.177,95 somando principal e juros. B cobra 6,6%, também em 30 anos, sem seguro extra pago por você, e chega a US$919.668,70, aproximadamente. Só que A traz seguro cotado em US$150 por mês nas primeiras 96 parcelas, o que dá US$14.400 a mais, e A passa a custar perto de US$924.577,95 no prazo inteiro. Com o seguro, B fica mais barato em aproximadamente US$4.909,26, antes do acerto de arredondamento da tela. Na primeira parcela com seguro, A pede perto de US$2.678,27, contra US$2.554,64 em B. Esses valores servem só ao exemplo e não refletem prêmios de mercado; essa contagem de parcelas também não é o prazo legal de cancelamento do seguro.
Pagar menos por mês quer dizer pagar menos no total?
Não. Com um principal de US$400.000, A tem juros de 6,5% por 30 anos e US$2.000 de taxas à vista; B, 6% por 15 anos e US$4.000 de taxas. Nenhuma das ofertas tem seguro mensal neste exemplo. A parcela de principal e juros de A fica em aproximadamente US$2.528,27 mensais, e a de B, em cerca de US$3.375,43. No prazo inteiro, porém, A soma aproximadamente US$912.177,95, contra US$611.576,92 de B. A parcela menor custa mais no total. Se ela cabe no seu orçamento e quanto vale pagar menos agora são contas para pesar à parte.
Como informo as taxas à vista e o seguro pago pelo credor?
No campo de custos à vista, coloque só o que você de fato paga em dinheiro por causa do empréstimo, cada item sem repetir. Valores financiados ficam de fora. Se o seguro hipotecário for de pagamento único à vista, ele entra aqui, sem repetição, e não deve virar também um prêmio mensal inventado. Some os custos de terceiros que constam da cotação e dependem do empréstimo. Deixe fora saldos reembolsáveis da conta de reserva e qualquer item que já entrou em outro campo. Seguro bancado pelo credor dentro da taxa cotada? Então o seu extra é 0, mas digite isso só após confirmar. Se as duas ofertas emprestam valores diferentes, embutem taxas no financiamento ou trazem créditos que não se encaixam, monte outra análise em bases comparáveis.
O que significa o número de parcelas com seguro?
K é a quantidade das primeiras parcelas previstas em que você paga um prêmio mensal fixo de seguro hipotecário. Havendo prêmio, K pode ir de 1 até o número total de meses do prazo (anos × 12); sem pagamento extra, valor e contagem ficam em 0. Essa contagem não é uma regra de avaliação do imóvel nem de proporção entre empréstimo e valor, e não calcula cancelamento nem diz com certeza quando o seguro acaba. Prêmios que diminuem, começam mais tarde ou variam ficam fora deste modelo simples. Essa primeira parcela com seguro não representa um custo de moradia permanente, nem o seu custo total de moradia.
E se a diferença for de até US$1?
A ou B só aparece como mais barato quando a diferença exata no prazo inteiro passa de US$1. Uma diferença de US$0,99 ou de exatamente US$1 aparece como "próximo"; a partir de US$1,01, não. Mesmo próximo, a diferença continua na tela com sinal + ou −, e fica positiva quando A custa mais que B. Próximo não quer dizer empréstimos idênticos nem valores exatamente iguais. Também não indica aprovação nem cumpre algum limite financeiro universal. Essa regra vale antes do arredondamento exibido.
Posso usar taxa de 0% ou seguro zero?
Pode. Para o cálculo, ou para uma cotação hipotética, a ferramenta aceita juros de 0% e seguro zerado; isso não informa nada sobre as taxas do mercado. Sem juros, as parcelas de principal e juros devolvem exatamente o principal, e os juros dão 0. Taxas à vista e seguro cotado seguem custando. Exemplo: US$120.000 a 0% dão US$1.000 por mês num prazo de 10 anos, ou perto de US$333,33 num prazo de 30. O prazo muda a parcela, não o principal devolvido, e isso antes de somar taxas e seguro. Deixar o campo vazio não equivale a confirmar zero. E com principal zero não há empréstimo para comparar.
Como o arredondamento e o que fica de fora afetam o resultado?
Os valores guardam os centavos, as taxas aceitam até quatro casas decimais, e a classificação usa as parcelas, os juros e o custo total exatos de cada empréstimo. O total exibido e a diferença, arredondada separadamente, podem divergir no último centavo; por isso, não refaça a conta com parcelas mensais arredondadas. Isto não é extrato da administradora do financiamento, nem cálculo de APR, de ponto de equilíbrio ou de quitação antecipada. Também não calcula VPL, patrimônio acumulado ou taxa variável. Imposto de renda e aprovação de crédito ficam igualmente de fora. Vai vender o imóvel ou refinanciar antes da última parcela? Ou o fluxo de pagamentos será outro? Então faça uma análise separada.