Seuil de rentabilité d'un achat immobilier locatif
Loyers et revente simulée face à votre apport et vos frais d'achat : le premier mois où l'achat devient rentable et le bilan net sur la période.
Ce Que Fait ce Calculateur
Ce calculateur estime le mois où les loyers encaissés, plus ce que rapporterait une revente fictive, vous rendent l'argent avancé au départ. Vous saisissez : frais d'achat non remboursables, premiers travaux, loyers réellement perçus, charges, valeur et revente estimées et, si nécessaire, un prêt théorique. Toute récupération suppose une vente. Le premier mois récupéré et le bilan du mois choisi diffèrent. Aucun résultat n'intègre l'impôt sur le revenu.
À Qui S'adresse cet Outil
L'outil sert à qui achète ou détient un bien locatif, ou conseille en immobilier, et veut tester un scénario précis d'achat puis de revente. Inscrivez votre vraie mise de départ et l'ensemble de vos charges prévues. Un gain simulé ne prouve pas que les loyers seuls remboursent l'achat. Il ne s'agit ni d'un accord de prêt, ni une prévision de marché, ni un rendement garanti.
Comment Ça Marche
Indiquez d'abord le prix, votre apport et les frais d'achat réglés comptant. Achat entièrement comptant ? Fixez l'apport au niveau du prix et laissez le taux et la durée vides. Avec un financement, indiquez le taux nominal fixe et la durée du prêt. Ajoutez le loyer mensuel et les charges d'exploitation. Saisissez ensuite la variation annuelle de la valeur, positive ou négative, les frais de revente en pourcentage et une période de 1 à 600 mois entiers. Puis cliquez sur Calculer. Les résultats comparent la mise initiale, le flux des loyers et le produit de la revente après remboursement du prêt. Ils indiquent aussi le premier mois où le seuil est atteint et le résultat, gain ou perte, de la période.
Questions Fréquentes
Que veut dire « seuil de rentabilité » dans ce calculateur ?
C'est la première fin de mois où les flux locatifs et le produit d'une revente fictive couvrent ensemble au moins votre apport et les frais d'achat non remboursables réglés comptant. Les flux locatifs : loyers moins charges et mensualités, cumulés mois par mois. Le produit de la revente : ce qui reste après les frais de vente et le remboursement du prêt. Ce n'est donc pas un seuil fondé sur les loyers seuls. Pile à zéro ? Votre argent est revenu, sans profit. Le résultat de la période choisie, gain ou perte, s'affiche à part avec son statut. L'impôt sur le revenu, l'actualisation ainsi que l'admissibilité au prêt sont laissés hors du calcul.
Comment les frais d'acquisition retardent-ils le mois de récupération ?
Les frais d'achat retardent la récupération : ils s'ajoutent une seule fois, dès le départ, à l'argent avancé. Prenons un achat comptant à 300 000 $ US dont la valeur ne bouge pas, avec 6 % prévus pour les frais de revente. Le bien rapporte 1 500 $ par mois après charges, hors frais d'acquisition. Les 18 000 $ de frais de vente se trouvent couverts au mois 12. Ajoutez maintenant 12 000 $ de frais d'achat non remboursables. La récupération recule alors jusqu'au mois 20, et le gain net atteint 6 000 $ au mois 24. Ces chiffres illustrent le calcul, ce ne sont pas des devis. Laissez de côté les dépôts crédités, les frais financés par le prêt, toute réserve qui vous sera rendue et ce qui figure déjà dans une autre case.
Peut-on atteindre le seuil dès la première année ?
Oui, c'est possible. Supposons un achat comptant à 500 000 $, une valeur stable et 6 % de frais de revente, sans frais d'acquisition. Le bien encaisse 5 000 $ de loyer par mois, sans aucune charge. Les 30 000 $ de frais de vente se trouvent couverts au mois 6. À ce mois 6, le bilan net vaut 0 $ : vous rentrez dans vos fonds, sans profit. Au mois 12, le gain net atteint 30 000 $. Le calcul est mensuel, et le mois 12 n'est pas présenté comme une année exacte. Loyer et charges sont ici des hypothèses fictives que vous fournissez.
Peut-on perdre de l'argent tous les mois et gagner quand même à la revente ?
Oui, les deux peuvent coexister. Prenons un achat fictif à 300 000 $, avec 60 000 $ d'apport et 240 000 $ empruntés à 0 % sur 10 ans. Le bien se loue 2 000 $, les charges montent à 1 000 $, sa valeur ne bouge pas, et aucun frais ne s'applique à l'achat ni à la revente. Avec une mensualité de 2 000 $, le flux locatif est de −1 000 $ par mois. Six mois plus tard, il atteint −6 000 $ en cumul, alors qu'une vente rapporterait 72 000 $ une fois remboursés les 228 000 $ encore dus. Déduisez les 60 000 $ investis : le bilan net est de 6 000 $. Il faudrait pourtant combler ces écarts mensuels de votre poche. Le taux de 0 % sert de contrôle de calcul, il ne s'agit pas d'une offre de prêt.
Et si je conserve la propriété une fois le prêt arrivé à terme ?
Le prêt s'éteint, le loyer continue. Une fois la dette soldée, plus aucune mensualité n'est comptée, alors que loyer et charges courent chaque mois. Exemple fictif : bien de 300 000 $, 60 000 $ d'apport, 10 000 $ de frais d'achat réglés comptant et prêt à 0 % sur 10 ans, et le loyer est de 3 000 $, les charges de 1 000 $, la valeur ne varie pas et la revente coûte 6 %. Sur 144 mois de détention, l'outil ne retient que 120 mensualités de 2 000 $, donc 240 000 $ au total. Les 24 derniers mois ne portent aucune mensualité, et la dette restante à la vente est de 0. Le gain net modélisé atteint 260 000 $.
Le calcul va-t-il au-delà de la période choisie ou part-il du mois zéro ?
Non, dans les deux cas. L'outil examine chaque fin de mois, du mois 1 au nombre de mois entiers choisi, sans interpoler d'une fin de mois à l'autre et sans rien conclure sur le mois 0. Si votre mise est récupérée au mois 20 mais que vous retenez 12 mois, aucune récupération n'apparaît sur la période. Avec une valeur stable et rien de saisi pour la dette, le loyer, les charges ni les frais d'achat et de revente, le mois 1 est simplement le premier mois où le résultat est exactement nul ; ce n'est pas un profit. Si la réalité s'écarte de vos hypothèses, la récupération projetée peut ne pas se produire.
Peut-on simuler une baisse de prix ou une revente qui coûte de l'argent ?
Oui, les deux se modélisent. La variation annuelle de valeur s'étend de −15 % à 15 %, 0 inclus, et se compose chaque mois. Prenons un achat comptant à 300 000 $, sans frais d'achat, avec une variation de valeur de −10 % par an et 6 % de frais de vente. Le bien rapporte 1 500 $ par mois après charges. Au mois 24, il vaut 243 000 $ et le bilan net s'établit à −35 580 $. Si vous avez emprunté, ce qui reste de la vente une fois le prêt remboursé peut lui aussi passer sous zéro : vous payez alors la différence, et le modèle n'efface jamais ce manque. Il s'agit de scénarios, pas de prévisions de prix.
Quelle est la précision du résultat, et qu'est-ce qu'il laisse de côté ?
Précis pour ce qu'il calcule, mais pas exhaustif. La mensualité comme l'évolution de la valeur sont calculées exactement ; elles peuvent donc différer d'un relevé de prêteur arrondi. Le statut et le mois du seuil se fondent sur le gain exact, avant arrondi ; ainsi, 0 $ à l'écran peut masquer un petit gain ou une petite perte. Une ligne d'ajustement d'arrondi fait en sorte que produit de la revente plus flux locatif, moins mise de départ, égale exactement le gain net affiché ; il ne s'agit pas de frais. Les impôts sur vos revenus ou sur la plus-value ne sont pas comptés. L'outil ne calcule ni VAN ni TRI, et ignore l'inflation comme la hausse des loyers. Pas d'examen par un prêteur, pas de garantie. Votre taux nominal n'est pas le TAEG.