Calcul de rentabilité locative sur fonds investis
Loyer brut, vacance, dépenses, prêt : mesurez la rentabilité locative de la première année sur l'apport, les frais payés comptant et vos autres fonds.
Ce Que Fait ce Calculateur
Pour un bien locatif aux États-Unis, ce calculateur rapporte ce que le loyer vous laisse en liquidités sur les 12 premiers mois d'exploitation à tout l'argent sorti au départ. Votre apport compte, tout comme la part de la clôture payée de votre poche. La remise en état, le mobilier et les fonds de réserve s'y ajoutent. Inscrivez le loyer au plein montant prévu, avant vacance et impayés. Votre budget mensuel complet s'applique. Le résultat est un rendement nominal sur liquidités investies, calculé avant l'impôt sur le revenu et sans tenir compte d'une plus-value ni d'une revente.
À Qui S'adresse cet Outil
Si vous achetez ou possédez un bien locatif, ou si vous travaillez en immobilier, cet outil teste un budget annuel précis. Entrez l'argent réellement investi au départ, puis vos hypothèses de loyer, de pertes, de dépenses et de prêt. Le résultat n'indique ni quel sera votre bénéfice imposable, ni si un prêteur vous accordera un prêt, et il ne garantit aucun rendement.
Comment Ça Marche
Pour un achat aux États-Unis, commencez par le prix, la mise de fonds, les frais d'acquisition payés comptant et toute autre somme versée au départ. Passez ensuite au loyer mensuel complet, à la vacance prévue et à chacune des charges du mois. Une charge absente ? Inscrivez 0. Si vous financez l'achat, ajoutez le taux annuel fixe et choisissez une durée parmi 10, 15, 20, 25 et 30 ans. En cas d'achat comptant, l'apport correspond au prix, et l'outil ne demande ni taux ni durée. Comparez alors le total des fonds de départ, les liquidités nettes par mois et par an, puis le rendement annuel.
Questions Fréquentes
Que mesure exactement le rendement affiché ?
Le rendement annuel de vos liquidités investies. L'outil part des liquidités que dégagent les 12 premiers mois d'exploitation, après déduction de la vacance saisie, des charges réglées comptant et de la mensualité du prêt, capital et intérêts compris. Ce montant est divisé par le total des fonds de départ, puis multiplié par 100. Il ne s'agit ni d'un taux de capitalisation, ni d'un TRI, ni d'un bénéfice imposable, ni du rendement global du bien. Hausse de valeur, prix de revente, capital remboursé au fil des mensualités : rien de cela n'entre dans le calcul. Les chiffres sont nominaux et sortent de votre scénario. Ils ne garantissent aucun rendement et ne servent pas de référence universelle.
Pourquoi inscrire d'autres montants de départ que les frais de clôture ?
Parce que la remise en état, le mobilier et une réserve engagée dès l'achat peuvent exiger votre argent sans figurer parmi les frais de clôture. Prenons un bien de 500 000 $ acheté avec 100 000 $ d'apport ; la clôture coûte 20 000 $, et 30 000 $ partent en autres dépenses initiales. Il se loue 4 500 $ brut par mois, avec 5 % de perte prévue, 900 $ de charges mensuelles et un emprunt fictif sur 30 ans à un taux de 6,5 %. L'année laisse environ 10 160,73 $ de liquidités, soit près de 6,77 % sur 150 000 $ investis. Sans ces 30 000 $, on passe à 8,47 % sur une mise de 120 000 $. Restent exclus des fonds de départ les frais financés, les dépôts crédités à la clôture et toute somme comptée deux fois.
Faut-il inscrire le loyer brut attendu ou celui réellement encaissé ?
Le loyer prévu en brut, avant toute perte pour vacance ou impayés. Avec 4 500 $ de loyer brut et 5 % de perte, la provision atteint 225 $ et le loyer effectif 4 275 $ par mois. Erreur fréquente : entrer 4 275 $ et laisser l'outil retirer encore 5 %, ce qui fait tomber le loyer à 4 061,25 $. La perte se retranche ici seulement. Ne l'ajoutez pas aussi comme dépense payée comptant. Un loyer brut confirmé à 0 ou une perte de 0 % sont acceptés. Par contre, un champ laissé vide ne vaut pas un zéro saisi.
Comment l'outil traite-t-il un achat payé comptant ?
L'apport égale alors le prix entier. Le capital emprunté et les mensualités tombent à 0. Taux et durée d'amortissement deviennent sans objet. Exemple : un bien de 500 000 $ payé comptant, assorti de 20 000 $ de frais de clôture et de 30 000 $ d'autres sommes versées au départ. Loué 4 500 $ brut par mois, avec 5 % de perte et 900 $ de charges mensuelles, il laisse 40 500 $ par an pour 550 000 $ engagés, ce qui fait environ 7,36 %. Ce n'est pas pour autant un taux de capitalisation : celui-ci rapporte le revenu net d'exploitation (NOI) au seul prix, alors que les 550 000 $ comprennent aussi les frais de clôture et les autres fonds versés au départ.
Pourquoi aucun rendement ne s'affiche-t-il sans argent investi au départ ?
Le calcul n'a pas de dénominateur. Sans fonds de départ, impossible de diviser quoi que ce soit, même si le loyer dégage un surplus. Prenons un bien de 500 000 $ emprunté jusqu'au dernier dollar, qui n'exige ni frais de clôture ni autre somme à sortir. L'emprunt court sur 30 ans à 6,5 % ; le bien se loue 4 500 $, avec 5 % de perte locative et 900 $ de charges. L'année laisse près de 2 575,92 $ de liquidités, mais l'écran n'affiche aucun pourcentage : le rendement n'est ni de 0 % ni illimité, et l'opération se juge sur ses seules liquidités. Cet exemple ne dit pas qu'un prêt sans apport ou qu'une clôture sans frais soient réellement accessibles.
Flux négatif ou exactement zéro : quelle différence pour le rendement ?
Un flux négatif donne un rendement négatif, dès que vous avez investi des fonds au départ. Vous devrez alors remettre de l'argent de votre poche. Un flux d'exactement 0 $ donne un rendement de 0 %. Exemple : un bien de 300 000 $ payé avec 60 000 $ d'apport, 10 000 $ de clôture et 5 000 $ d'autres sommes initiales. L'emprunt sur 10 ans est à 0 % ; le loyer atteint 3 000 $, sans vacance, pour 1 000 $ de charges. La mensualité de 2 000 $ absorbe le reste. Il reste 0 $, soit 0 % sur 75 000 $ investis. Ce taux de 0 % sert uniquement à tester l'outil ; il ne s'agit pas d'un taux du marché. L'étiquette se fie au flux exact, pas au chiffre arrondi affiché à l'écran.
Quelles dépenses et quelles réserves inscrire dans le budget mensuel ?
Chaque dépense réelle, sans doublon. Comptez l'impôt foncier et les assurances habitation, vent et inondation. Ajoutez l'assurance prêt hypothécaire, les frais d'association, les réparations, la gestion, ainsi que les réserves et provisions que vous alimentez vraiment. N'inscrivez pas la mensualité du prêt : l'outil s'en charge. La vacance, elle, est déjà déduite. L'argent investi à l'achat n'a pas sa place dans ce budget. Quant à la réserve bloquée dès l'achat, elle grossit la base investie, sans devenir une dépense mensuelle. Le sous-total avant prêt découle de ces montants ; ce n'est ni une comptabilité normalisée ni le NOI d'un prêteur. L'outil ne vérifie ni la déductibilité fiscale ni la suffisance des réserves.
Allonger ou raccourcir le prêt modifie-t-il l'horizon ou l'exactitude du calcul ?
Non. Le calcul porte toujours sur les 12 premiers mois ; qu'il s'étale sur 15 ou 30 ans, le prêt change la mensualité, pas l'horizon du placement. Les versements se calculent exactement à partir du taux nominal fixe du prêt, et non de l'APR ni du relevé arrondi du prêteur. Le flux annuel et le rendement reprennent les valeurs non arrondies. Ne multipliez donc ni une mensualité arrondie ni un pourcentage annuel par le nombre d'années du prêt pour estimer un rendement sur toute la détention. L'outil ne prévoit ni hausse de loyer, ni ajustement d'année partielle, ni inflation. Il laisse aussi de côté la revente, la VAN et le TRI, le calcul de l'impôt et l'examen par un prêteur.