Méthode BRRRR en immobilier : refinancement et loyers
Calculateur BRRRR : couverture brute du prêt, retour de votre mise, frais de refinancement et flux mensuel après le refinancement, chacun à part.
Ce Que Fait ce Calculateur
Ce calculateur applique la méthode BRRRR en immobilier à votre dossier : achat, rénovation payée comptant, puis refinancement. Vous entrez vos frais d'acquisition et de refinancement, l'emprunt d'achat initial et le capital déjà remboursé. Le calcul compare la part du projet couverte par le nouveau prêt aux liquidités nettes que libère le refinancement, puis cette même couverture à ce que vous récupérez vraiment de votre mise. Suit le flux locatif mensuel estimé, d'après vos chiffres de nouveau prêt et de charges.
À Qui S'adresse cet Outil
L'outil s'adresse aux investisseurs, aux agents du secteur immobilier ainsi qu'aux clients qui étudient un dossier BRRRR précis en Floride. Appuyez-vous sur des coûts documentés et sur les devis des prêteurs. Vous obtenez un relevé de trésorerie, en valeur nominale, établi à partir de vos montants. Il ne s'agit ni d'une approbation ni d'une évaluation vérifiée. Il ne retrace pas toute la vie du financement et ne couvre pas l'ensemble de vos liquidités personnelles.
Comment Ça Marche
Remplissez les quinze champs utiles ; pour un montant nul, tapez 0. Les frais de détention mensuels s'inscrivent hors capital, et le capital déjà remboursé sur le prêt d'achat va dans sa propre case. Les frais d'achat réglés comptant et les frais de refinancement prélevés sur le nouveau prêt n'entrent chacun qu'à un seul endroit. Indiquez ensuite la valeur après rénovations (ARV) et le ratio prêt-valeur (LTV) de votre prêteur ; en cas de nouveau prêt, tapez son taux et choisissez sa durée. Ajoutez le loyer, le taux d'inoccupation et les dépenses, en notant si les taxes foncières, l'assurance ou les cotisations de l'association (HOA) y sont déjà compris. Cliquez sur Calculer : le produit du refinancement, la part de votre mise qui revient ou reste bloquée et le flux locatif s'affichent ; comparez-les. Le montant réel de remboursement de l'ancien prêt se demande séparément.
Questions Fréquentes
Quels frais et quelle mise de fonds le calcul retient-il?
Le coût du projet additionne le prix d'achat, la rénovation payée comptant, les frais d'acquisition et les frais de détention mensuels hors capital, multipliés par le nombre de mois complets. Les frais d'acquisition sont les sorties d'argent non remboursables, moins les crédits utilisables ; le dépôt remboursable et les réserves non dépensées restent dehors. Votre mise de fonds égale le coût du projet, diminué du prêt d'achat initial, plus le capital réellement remboursé, qui n'est jamais une dépense ni recompté dans les frais de détention. Les loyers touchés avant le refinancement ne réduisent pas la mise : elle mesure vos sorties brutes, pas votre besoin maximal de liquidités ni toute votre trésorerie personnelle.
Pourquoi la couverture du prêt et le retour de votre mise sont-ils séparés?
On compare le nouveau prêt au coût du projet, à 100 % au maximum, avant le remboursement de l'ancien prêt et les frais de refinancement. Les liquidités du refinancement, elles, égalent le nouveau prêt, moins le solde restant du prêt d'achat, moins ces frais. Positives, elles vous reviennent, dans la limite de ce que vous avez investi. Négatives, elles signalent qu'il faut remettre de l'argent, et l'outil montre ce montant négatif tel quel, sans le changer en zéro. Si le refinancement rend plus que votre mise, l'argent laissé dans l'opération s'affiche à zéro, pas en négatif : cet excédent est un emprunt de plus, et non un profit. Sans mise de fonds de votre part, aucune part récupérée n'est affichée.
Comment le capital remboursé et les frais de refinancement sont-ils comptés?
Dans le modèle, le solde de l'ancien prêt égale le capital d'achat initial, moins le capital remboursé comptant. Chaque remboursement de capital augmente donc votre mise et réduit ce solde, sans entrer dans les dépenses du projet ni dans les frais mensuels. Les frais de refinancement regroupent les charges nettes hors capital, prélevées une seule fois sur le nouveau prêt, et ne se confondent pas avec les frais d'acquisition payés comptant. Des intérêts impayés ou des pénalités s'y ajoutent seulement s'ils ne sont pas déjà comptés. L'outil ne gère ni historique d'amortissement, ni tirages supplémentaires, ni rénovation financée. Demandez à part le montant réel et daté du remboursement : l'écart de capital saisi ne remplace pas un relevé de remboursement.
Que comprend le flux mensuel après le refinancement?
Le flux de trésorerie mensuel égale le loyer net d'inoccupation, moins les charges d'exploitation, moins le versement du nouveau prêt. Ce versement ne compte que le capital et les intérêts. Vos charges peuvent déjà inclure les frais de copropriété (HOA), l'assurance, les taxes foncières et l'entretien : ne les omettez pas, et ne les comptez jamais deux fois. Le rendement sur apport se calcule ainsi : 12 × le flux mensuel ÷ l'apport encore engagé. Il ne s'agit ni d'un revenu annuel assuré, ni d'un rendement tiré de la plus-value, ni d'un taux de rendement interne (TRI). Si aucun apport ne reste engagé, ce ratio n'apparaît pas, même avec un flux négatif. Récupérer tout son apport ne garantit pas un flux positif, et le bien n'en devient pas sans risque pour autant.
L'ARV, le LTV du prêteur ou un nouveau prêt nul valent-ils une approbation?
Non. Entrez les conditions données par votre prêteur, ou un scénario que vous énoncez clairement. Le LTV se situe dans la plage 0%–100% ; le taux, dans la plage 0%–25%, ne s'applique que si le nouveau prêt dépasse 0, et sa durée est celle de l'amortissement complet proposé. Ces plages ne sont ni une limite commune à tous les programmes ni un verdict d'admissibilité. Une ARV à 0 est acceptée pour simuler une perte de valeur, tout comme un loyer à 0. Si l'ARV multipliée par le LTV donne 0 de nouveau capital, taux et durée sont sans objet et l'outil n'invente aucune offre ; l'ancien solde et les frais peuvent tout de même exiger une mise supplémentaire. L'évaluation, le délai minimal de détention, les exigences du prêteur et le remboursement réel se vérifient à part.
Comment l'outil gère-t-il les mois, les cents et ses limites ?
La détention se compte en mois entiers, entre 1 et 36 ; une saisie de 2,0 devient 2, pas 20. Le plafond de chaque montant est de 2 milliards de dollars US. Quatre décimales au plus sont acceptées pour le LTV, le taux et l'inoccupation, chacun à l'intérieur de sa plage. Le nouveau prêt, le loyer après inoccupation et le versement mensuel sont arrondis une seule fois, au cent près. Les totaux de trésorerie partent de ces montants arrondis, plus les frais de détention mensuels multipliés par les mois complets. Les pourcentages viennent des totaux, pas des chiffres arrondis à l'écran. Au-delà de 100 milliards de dollars US, le calculateur ne peut afficher aucun résultat : c'est une limite qui lui est propre, pas une règle bancaire. L'outil ne calcule ni impôt sur le revenu ou sur les bénéfices, ni TRI, ni réserves. Il ne retrace pas non plus toute la vie du prêt et de la location. Quand vos devis changent, mettez-les à jour et relancez le calcul.