Achat-revente immobilier : calcul du profit
Estimez le profit d'un achat-revente immobilier en Floride (US), avec frais d'acquisition détaillés, coûts de possession et prêt d'achat seul.
Ce Que Fait ce Calculateur
Vous obtenez une estimation du profit avant impôt, sans correction pour l'inflation, d'un bien acheté, rénové puis revendu en Floride (US). Les frais d'acquisition réglés comptant sont inclus. Ce que le bien coûte chaque mois où vous le gardez entre aussi dans le calcul, tout comme la vente. Le prêt, d'un montant fixe, ne sert qu'à l'achat. Le rendement sur le capital total s'affiche à part de celui sur votre mise de fonds. Il manque de l'argent à la vente ? Le montant reste à l'écran.
À Qui S'adresse cet Outil
L'outil sert aux investisseurs, aux agents du secteur immobilier comme aux clients qui pèsent un projet de revente précis en Floride. Vous y entrez vos propres chiffres et les offres de financement obtenues des prêteurs. Le résultat ne tient lieu ni d'évaluation vérifiée, ni de décision de crédit, ni de calcul d'impôt, ni de plan de trésorerie complet.
Comment Ça Marche
Le calcul repose sur huit données. D'abord le prix d'achat, la valeur de revente après travaux, le budget de rénovation et les frais de portage mensuels. Ensuite la durée en mois complets, le pourcentage des frais de vente, les frais d'acquisition réglés comptant et le montant du prêt. Un poste sans objet ? Inscrivez 0. Pour un achat comptant, le prêt vaut 0. Les intérêts proposés par votre prêteur se glissent dans les frais de portage sans réapparaître ailleurs. Le remboursement du capital n'y figure pas. Comparez les deux rendements et vérifiez le signe du produit de la vente : + ou −. Dès qu'une hypothèse bouge, vérifiez de nouveau vos devis et relancez le calcul.
Questions Fréquentes
Quels coûts retranche-t-on de la revente pour obtenir le bénéfice ?
Le prix d'achat, la rénovation et les frais d'acquisition payés comptant, retirés de la valeur de revente après travaux. On soustrait ensuite les charges mensuelles multipliées par le nombre de mois, puis les frais de vente. Comme frais d'acquisition, inscrivez l'argent versé comptant et non remboursable, moins les crédits que vous pourrez réellement utiliser. Le dépôt remboursable détenu en fiducie n'en fait pas partie, ni les réserves non utilisées. Un coût déjà compté ailleurs ne doit pas entrer deux fois. Ces charges peuvent comprendre les intérêts soumis par le prêteur, les taxes foncières et l'assurance. Les services publics et les autres frais récurrents y trouvent aussi leur place. Les frais de vente se calculent sur la valeur de revente saisie, sans être repris ailleurs. Chacune des huit données doit recevoir sa valeur. Laissée vide, une case de coût n'est jamais remplacée par zéro à votre insu.
Quelle est la différence entre le rendement du projet et le rendement de votre apport ?
Le profit reste le même ; c'est le diviseur qui change. Pour le rendement du projet, le profit avant impôt est divisé par le coût total : achat, rénovation, frais d'acquisition et tout ce que le bien a coûté pendant sa détention. Pour votre mise de fonds, ce même profit est divisé par ce total, prêt d'achat déduit. Les frais de vente diminuent le profit sans figurer dans ces totaux, puisqu'ils sont payés à même le produit de la vente. L'argent reçu à la vente, moins votre mise, donne donc le profit. Rien sorti de votre poche ? Aucun rendement sur mise de fonds n'est affiché : ni 0 %, ni rendement illimité. Aucun des deux n'est annualisé, et aucun ne constitue un TRI.
Quel type de prêt puis-je simuler?
Seul le prêt à l'achat est pris en compte, pour un montant allant de 0 au prix d'achat. Le capital ne bouge pas pendant le projet. Il est remboursé en une seule fois, à la revente. Les intérêts proposés par le prêteur doivent déjà figurer dans vos frais de portage. Le remboursement du prêt diminue l'argent reçu à la vente, sans amputer le profit à nouveau. Hors prêt, rénovation, acquisition et charges mensuelles se règlent comptant. Amortissement, tirages supplémentaires, frais financés : rien de tout cela n'est prévu. Le financement de construction et les conditions qui évoluent en cours de route non plus. Demandez séparément à votre prêteur un état de remboursement réel et daté : cette projection n'en tient pas lieu.
Le résultat peut-il afficher une perte totale ou de l'argent à verser à la vente?
Oui. Une valeur après travaux (ARV) de 0 est acceptée pour tester le scénario de perte totale ; c'est une simulation, et non une prévision ni une valeur vérifiée. Si le profit passe sous zéro, l'écran le montre. Même chose pour le produit de la vente : négatif, il n'est jamais ramené à zéro et signifie que vous devrez ajouter des fonds pour couvrir les frais de vente et solder le prêt d'achat. Vos pertes peuvent excéder votre mise. Le rendement sur mise de fonds peut alors tomber sous −100 %. Restent hors calcul : l'impôt sur le gain, les remboursements et la somme réellement exigée à la clôture.
La règle des 70 % fournit-elle un plafond d'offre fiable ?
Non, la règle des 70% ne donne pas un plafond d'offre fiable. Il s'agit d'un repère approximatif : on prend 70% de l'ARV, puis on soustrait le coût de la rénovation. Si le calcul tombe sous 0, il s'arrête à 0, et les fractions de centime sont tronquées. Aucune ligne distincte n'enlève les frais d'achat, de détention ou de revente. Ce repère ne démontre aucun profit, ne fixe aucune limite juridique, ne vaut pas une évaluation confirmée et n'engage aucun prêteur. Si vous offrez moins, appuyez-vous quand même sur le calcul détaillé de tous les coûts et sur les soumissions obtenues pour ce bien.
Quelles limites et quels arrondis valent pour les mois et les montants ?
La durée de détention se situe entre 1 et 36 mois entiers. Tapez 2,0 et l'outil lit 2, pas 20 ; une fraction de mois est rejetée. Aucun montant ne doit excéder 2 milliards de dollars US. Pour les frais de vente, la plage va de 0 % à 30 %, jusqu'à quatre décimales : c'est une borne du formulaire, non un taux observé sur le marché. Ces frais sont arrondis au centime une seule fois, et chaque total additionne ces montants. L'offre issue de la règle des 70 % est arrondie à l'inférieur. Si un résultat dépasse 100 milliards de dollars US, l'outil ne peut pas l'afficher ; cette borne vient de l'outil et non d'une règle de crédit. Avant de décider, validez vos coûts, votre revente et votre remboursement avec des devis réels. L'outil ne calcule pas l'impôt. Il ne produit pas non plus le décompte de remboursement : c'est votre prêteur qui le fournit.